התיקון הסופי לתמ"א 38 לא יוביל למהפכה

יזמי תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש יוכלו להוסיף לבניין 3.5 קומות חדשות ששטחן יהיה כשטח הבניין הקיים - וזאת בתנאי שבבניין הישן היו לפחות ארבע קומות. זו הבשורה המרכזית בתיקון החדש שיו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה וראש מטה הדיור במשרד האוצר יביא לאישור המועצה הארצית לתכנון ובנייה ב־1 בנובמבר. אולם קשה להאמין שזוהי הבשורה לה חיכו ענף הבנייה והרשויות המקומיות, בעיקר במרכז הארץ. פורום 15 הערים העצמאיות כבר הודיע כי הוא מתנגד ליוזמה ואף מאיים להתנגד לה בבג”ץ: נראה שכל עוד המדינה לא תסייע כספית לערים בקליטת התושבים החדשים, ראשי הערים ימשיכו להוציא במשורה היתרי בנייה לתמ"א 38.

לפי תמ"א 38 התקפה היום, מותרת תוספת של 2.5 קומות חדשות לבניין במסלול הריסה ובנייה מחדש בלי תלות בגובהו של הבניין הישן (וזאת לאחר תוספת של 13 מ"ר לכל דירה). על פי התיקון המוצע מספר הקומות החדשות יחושב על פי גודל הבניין הקיים (בתוספת 13 מ”ר לדירה): 3.5 קומות לבניינים מעל ארבע קומות, שלוש קומות נוספות לבניינים בני שלוש קומות, 2.5 קומות לבניין בן שתי קומות וקומה וחצי נוספת לבניין של קומה אחת.

התיקון החדש אמנם מגדיל את זכויות הבנייה ב־20% ומשפר את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים רבים, אולם זו פשרה מצד יצחקי: התוספת תחושב על פי שטח הבניין הקיים, בהתאם לפרשנותו המצמצמת של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ.

בכך יצחקי נסוג בו מניסיונו לקדם את הפרשנות המרחיבה, לפיה זכויות הבנייה הנוספות ייקבעו לפי התוכנית העירונית במגרש (תב”ע) שעשויה להציע זכויות רחבות יותר.

ראשי הערים צפויים להתנגד להצעתו של יצחקי משום שאינו מתיר להן לגבות היטל השבחה על הדירות החדשות ואינו מפצה אותן בדרך אחרת. מנכ”ל פורום ה־15, איתן אטיה, אמר ל”כלכליסט” כי “אנו מתנגדים בנחרצות לתיקון. נפעל לטרפד זאת הן במועצת התכנון הארצית והן מול בג”ץ”.

יצחקי יוכל להעביר את הצעתו גם ללא תמיכת ראשי הערים, שכן לרשויות המקומיות יש רק 11 נציגים במועצה מתוך 32 חברים, וזאת לעומת 14 נציגי ממשלה. עם זאת, ללא הסכמת ראשי הרשויות, ההחלטה עלולה להיגרר לערכאות משפטיות וחמור מכך - ראשי ערים רבים יערימו קשיים על קידום פרויקטים של תמ"א 38.

ההצעה החדשה נשלחה בשבוע שעבר לחברי המועצה הארצית לתכנון ובנייה, לקראת הדיון בנושא. במכתב שצורף לזימון נמסר כי הצעה נוספת שנשקלה, לקבוע את זכויות הבנייה הכוללות על ידי הכפלת שטח הבניין הישן פי שלושה, ירדה מהפרק. ההצעה קודמה בחודשים האחרונים על ידי מנהלת מינהל התכנון בינת שוורץ ויצחקי עצמו.

מו”מ שנכשל

בשבועות האחרונים ניהל יצחקי משא ומתן עם נציגי השלטון המקומי ובהם אטיה ויו"ר ועדת התכנון של מרכז השלטון המקומי, ראש המועצה המקומית טבעון, דודי אריאלי. השניים הציגו ליצחקי שלוש דרישות שאינן תלויות באופן חישוב הזכויות. החשובה שבהן היתה לאפשר לרשויות בחוק לגבות היטל השבחה על זכויות הבנייה שתמ”א 38 מוסיפה למבנים. ההיטל משמש את העיריות להקים תשתיות ומוסדות ציבור לדירות חדשות, אולם תמ”א 38 היא תוכנית ארצית, ולכן היזמים פטורים כיום מתשלום המס. ראשי הערים זועמים על הענקת זכויות בנייה מפליגות בלי שהם יכולים לגבות מס לפיתוח השירותים לתושבים החדשים.

בנוסף הן דרשו שהחוק יאפשר לרשות המקומית לדחות בקשה להיתר בנייה בתמ”א 38 או להפחית את זכויות הבנייה בלי מתן אפשרות לערעור ולאפשר לרשויות לדרוש מיזמים שיפוי למקרה שהרשות תיתבע בעקבות היתר הבנייה שאישרה. התיקון החדש מכיל סעיפים שעונים באופן מסוים לשתי הדרישות האלה, אולם הדרישה החשובה ביותר - לגבות דמי השבחה - לא נענתה.

אביגדור יצחקי. ירד מהתוכנית להכפיל את הזכויות פי שלושה צילום: נמרוד גליקמן

אטיה מסביר כי תחליף טוב להיטל השבחה יכול להיות מענק ממשלתי לעיריות שיאשרו דירות לפי תמ"א 38, כפיצוי שיאפשר להן להקים תשתיות ומבני ציבור. כפי שפורסם ב"כלכליסט" לפני שבועיים, בדיוני המשא ומתן טען יצחקי שהוא פועל עם אגף התקציבים במשרד האוצר לגבש תוכנית שתאפשר העברת כספים לעיריות בהתאם למספר הדירות שיאשרו - אך לתוכנית זו אין זכר בהצעת התיקון.

שינוי חד בתוכניות

תיקון 3א’ שמקדם כיום יצחקי בא להתמודד עם התיקון הקודם, תיקון 3 לתמ"א 38 שעבר ב־2012. בעקבות אותו תיקון רווחה פרשנות מרחיבה, שהעניקה ליזמי תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה זכויות בנייה מפליגות: שטחן של 2.5 הקומות החדשות נקבע לפי שטח הבניין בתוכנית העירונית (תב"ע), שהיה פעמים רבות גדול משמעותית משטח הבניין הישן שהיה מיועד להריסה. היזמים זיהו את הפוטנציאל, וחל זינוק במספר הפרויקטים במסלול.

דיירים וראשי ערים התנגדו לפרשנות המרחיבה, שכן לטענתם היא גרמה לעומס על התשתיות ושינתה את מרקם החיים ברחוב. המשנה ליועץ המשפטי קמיניץ צידד בעמדה זו וחוות דעתו שהוגשה בסוף 2015 קבעה שיש לחשב את התוספת לפי שטח הבניין בפועל. הפער בין הגישות גרם לקיפאון בתחום בשנה האחרונה. יצחקי שביקש להאיץ את הבנייה במרכזי הערים הורה למינהל התכנון להכין תיקון חדש, שימנע את כפל הפרשנות.

בנובמבר בשנה שעברה הופקד תיקון שאימץ את העיקרון המרחיב לפי שטח התוספת יוחושב על פי התוכניות שחלות על המגרש. התיקון גרר עשרות התנגדויות.

ביולי האחרון הציג האדריכל דימיטרי מזו, שמונה לחקור את ההתנגדויות, את מסקנותיו למועצה הארצית לתכנון ובנייה. מזו סבר שהפרשנות המרחיבה היא הנכונה: ראשית מכיוון שהתוכניות החלות על מגרש מסוים מיושמות גם על מגרשים סמוכים, כך שבנייה לפיהן תשמור על מראה אחיד ברחוב בעוד התחשבות רק בבניין הקיים, שעשוי להיות קטן, עלולה ליצור רחוב שבו בניינים בשלל גבהים.

מנכ”ל פורום ה־15 איתן אטיה: "אנו מתנגדים בנחרצות לתיקון ונפעל לטרפד אותו במועצת התכנון ובבג”ץ” צילום: יוני קבלו

מזו היה חוקר ההתנגדויות גם בתיקון 3 שנולד ב־2012, ונתן למסלול ההריסה זכויות בנייה גדולות יותר מאשר במסלול עיבוי וחיזוק. בשיחה עם "כלכליסט" הסביר מזו כי "בדיונים נשמעה עמדה מוצקה של מהנדסים, כולל המכון הלאומי לחקר הבנייה, שמסלול חיזוק ללא הריסה יכול לגרום לקריסה של הבניין בעת רעידת אדמה". לדבריו, כאשר מעבים את הבניין מבלי להרוס אותו נותרת ליבה ישנה שאינה מחוזקת וברעידת אדמה החלק החדש עלול לגרום לקריסת החלק הישן הפנימי.

לכן סבר מזו שיש לתת עוד זכויות בנייה במסלול ההריסה, כדי להפוך אותו לאטרקטיבי יותר לעומת המסלול הוותיק של עיבוי. כדי לאפשר זאת, המליץ ב־2012 לאפשר ליזמים לאגד את זכויות הבנייה של התמ"א ושל התב"ע - והמליץ למעשה על הפרשנות המורחבת. לדבריו, "לפרשנות (המצמצמת - א”ג) של קמיניץ יש הרבה היגיון. אבל היא לא מה שאני התכוונתי".

בדו"ח שהגיש השנה, התייחס מזו גם לטענות ראשי הערים על היטל ההשבחה. לדבריו יש היגיון בפטור שכן הוא מתמרץ יזמים לקדם תוכניות לחיזוק מבנים, אך יש בו עיוות מסוים שכן רוב הנטל מוטל על הרשויות המקומיות. לכן המליץ למועצה הארצית לבחון דרכים להקטין את הנטל שנופל על הרשויות ולהעביר חלק ממנו למדינה.

לדעת מזו אפשר גם לשמר את התמריצים ליזמים וגם להקל על הרשויות על ידי כך שההקלות ליזמים יינתנו במסים אחרים כמו מע"מ, מס חברות או מס רכישה. בנוסף, מזו המליץ לתמרץ רשויות מקומיות לקדם תוכנית עירונית שתגבור על התמ"א 38 על ידי מתן אפשרות לגבות היטל השבחה לפחות על חלק מזכויות הבנייה.