סכסוכי תמ"א 38: ניסו לחסום את הפרויקט עוד לפני שניתן היתר

הבניין שברחוב יגאל אלון בתל-אביב כולל מספר כניסות נפרדות, אך לא הוגדר כ"בית מורכב" בפנקס רישום המקרקעין כך שעקרונית, אין הפרדה קניינית בין האגפים השונים והרכוש המשותף – משותף לכל בעלי הדירות ברחבי הבניין. מה קורה כשרוב בעלי הדירות באגף אחד רוצה לבצע תמ"א 38 אבל בעלי הדירות באגפים האחרים אינם מעוניינים בכך, לפחות לא במתווה שהציעו חבריהם?

סוגיה מורכבת זו הגיעה השנה לדיון בפני המפקח על רישום המקרקעין אורן סילברמן, כאשר רוב של אחד האגפים בבניין תבע למנוע מדיירי אגף אחר שמספרם נמוך יותר (אך גם הם רוב באגף הספציפי) – מלבצע עבודות ברכוש המשותף בהתאם לבקשה להיתר לתמ"א 38.

התובעים טענו כי כל האגפים הם בית משותף אחד ולכן מבקשי ההיתר הם למעשה המיעוט. משכך, הם לא רשאים לבצע בנייה ברכוש המשותף ללא הסכמת הרוב.

כמענה לתביעה הגישו מבקשי ההיתר בקשה לסילוק התביעה על הסף. לטענתם, מאחר שבקשת ההיתר עדיין מצויה בדיון בפני ועדת הערר ועוד לא הוכרע אם באמת מדובר בבית משותף אחד או שמא זהו בית מורכב – ממילא הם לא רשאים עדיין לבצע את העבודות ואין כל טעם בצו מניעה.

המשיבים טענו מנגד כי תביעתם הוגשה לפי חוק המקרקעין ולאו דווקא לפי חוק החיזוק, ושאלת סיווגו של הבית צריכה להיפתר במסגרת הדיון בה. הם הוסיפו שאם תביעתם תידחה הם יוותרו כ"בני ערובה" של המיעוט בעוד שהם מעוניינים לקדם תכנית חיזוק שונה.

יכולים לקדם תוכנית משלהם

המפקח סילברמן קבע כי מרגע שהבנייה שבמחלוקת מתבססת על תמ"א 38 הדיון לגביה צריך להתבצע לפי חוק החיזוק. אלא שלחוק זה יש תנאי סף: היתר בנייה וקיומו של רוב. מאחר שעוד אין היתר בנייה וסוגיית הרוב לא הוכרעה – הוא אינו מוסמך לדון בה.  

אילוסטרציה צילום: עמית שעל

אגב כך, המפקח דחה את הטענה שהתביעה הוגשה מכוח חוק המקרקעין. ראשית, ממילא החוק דורש הסכמה של כל בעלי הדירות לבנייה ברכוש המשותף, ואין ספק שלמשיבים אין רוב כזה. שנית, אם יינתן למבקשים היתר בנייה – הסכסוך אמור להיפתר רק לפי חוק החיזוק כאמור.

קיומו של היתר הבנייה משמעותי גם משום שלא ידוע עדיין איזה סוג של תמ"א 38 יאושר אם יתקבל. "אין דין זהה חל בנוגע לבנית דירה נוספת לעומת הרחבת דירה ואין דינה של הרחבת דירה זהה לזה של הוספת ממ"ד", כתב המפקח בהחלטתו.

עניין נוסף הוא סוגיית הרוב. המפקח קבע כי כל עוד הבית לא רשום כבית מורכב הוא אינו כזה. על כן, כדי להוכיח שכל אגף רשאי לבנות בנפרד (בהתאם לסעיף 11 לחוק החיזוק) יש צורך בקביעה שיפוטית של המפקח.

המפקח גם לא הבין מדוע המשיבים גורסים שהם "בני ערובה", שכן כל עוד הבנייה לא אושרה הם רשאים לפעול לקידום תכנית משלהם.

משכך, בשלב זה התביעה תיאורטית בלבד ולכן עליה להימחק, קבע המפקח. מאחר שהוא צפה כי מחיקת התביעה לא תהיה סוף פסוק, הוא החליט שלא לחייב את המשיבים בהוצאות כדי לאפשר הידברות שאולי תוביל להסכמות ללא עזרת הערכאות השיפוטיות.

לפסק הדין

• ב"כ המבקשים (הנתבעים): עו"ד אייל ארנון

• ב"כ המשיבים (התובעים): עו"ד אשר כהנא

* עורך דין עמית אמויאל ממשרד דן עופר ושות' עוסק בתמ"א 38 והתחדשות עירונית

** הכותב לא ייצג בתיק

*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer

באדיבות אתר המשפט הישראלי "פסקדין"