בדיקת כלכליסט
שר האוצר לא עומד בהבטחה להגדלת היצע הדירות
רצונו של משה כחלון לשווק 70 אלף דירות מחיר למשתכן עד סוף השנה דוחף לשיווק מכרזים לא בשלים; שיעור המכרזים שנכשלים ונדרשים לתיקונים ושיווק מחדש עלה מהותית; התוצאה: היצע נמוך של דירות שנבנות ומוצעות לרכישה
שר האוצר משה כחלון בלחץ גדול. לפני מעט יותר משנה, ביוני 2015, כשהשיק את תוכנית הדגל שלו למאבק במשבר הדיור, הוא אמר: "עד סוף 2016 נשווק לציבור 70 אלף יחידות דיור במסגרת תוכנית מחיר למשתכן". בכך הוא התכוון לפרסום מכרזים לשיווק קרקעות לבנייה לקבלנים בשיטת מחיר למשתכן, שלפיה הזוכה במכרז - שמקבל את הקרקע מהמדינה בהנחה - הוא מי שמציע את המחיר הסופי הנמוך ביותר לצרכן.
- גלגולם של מגרשים: לא עבד במחיר למשתכן - ננסה בדירות להשכרה
- מחיר למשתכן משגעת את השוק: איך הקבלנים חותכים את המחירים?
- "60 אלף הזכאים לדירות מוזלות לא יורידו מחירים"
כשבוחנים את הנתונים לעומק, מצטיירת תמונה מדאיגה עוד יותר. לא רק שקצב השיווקים נמוך, אלא גם ככל שהזמן חולף, הצלחת המכרזים פוחתת באופן משמעותי.
כך, למשל, ברבעון הרביעי של 2015 (אוקטובר־דצמבר) נסגרו מכרזים לבניית 5,600 דירות, אך קבלנים הגישו הצעות לבניית 4,500 דירות. כלומר, נרשמו 81% הצלחה.
ברבעון הראשון של 2016 (ינואר־מרץ) שיעור ההצלחה ירד ל־70% (נסגרו מכרזים שבהם שווקו 3,600 דירות וקבלנים הגישו הצעות לבניית 2,500 דירות בלבד).
ברבעון שלאחר מכן, שבו במסגרת המכרזים שווקו 14,400 דירות, שיעור ההצלחה צנח ל־59% בלבד, וברבעון השלישי של 2016 (יולי־ספטמבר) שיעור ההצלחה עמד על 50%. אם המכרזים שעודם פתוחים ייסגרו בהצלחה מלאה, שיעור ההצלחה יעלה ל־62%.
סביר להניח ששיעור ההצלחה הנמוך נגרם כתוצאה ממכרזים שפורסמו כשהם אינם בשלים מספיק ושאינם משתלמים עבור הקבלנים.
כשמוסיפים על כך את הלחץ שבו כחלון ואנשיו נתונים לקראת סוף השנה, שצפוי לגרום להם ללחוץ על דוושת פרסום המכרזים בעוצמה, הסיכוי ששיעור ההצלחה ברבעון הרביעי והאחרון של 2016 (אוקטובר־דצמבר) יהיה גבוה יותר - נמוך למדי.
 | |||
בשל היעד שהציב לעצמו כחלון ובשל שיעור ההצלחה הנמוך הוא מאפשר לאנשיו לנקוט פתרונות יצירתיים במכרזים שמפורסמים מחדש - הוספת דירות שאותן הקבלנים יוכלו למכור בשוק החופשי או הוספת קרקע משלימה בסמוך למתחם שגם עליה יוכלו הקבלנים לבנות דירות למכירה בשוק החופשי - ובלבד שמחירי הדירות הסופיים יהיו נמוכים. כי זה מה שהוא הבטיח לציבור במהלך קמפיין הבחירות שלו, וזה יותר חשוב לו מכך שהמכרזים יצליחו ושההיצע יגדל.
גורמים שונים במשרד הבינוי והשיכון, שאחראי על התוכנית, מודים בכך שזו האסטרטגיה שכחלון, שר־העל לענייני דיור, מתוווה.
ביקוש נמוך, פתרונות יצירתיים ויקרים
מקרה מייצג, ולא יחיד, לבעיות הקיימות בתוכנית של כחלון הוא המכרז לבניית 1,100 דירות בבאר שבע. הוא נסגר באופן חלקי בלבד לפני שבועיים, אחרי שנדחה שבע פעמים בסך הכל והיה פתוח במשך עשרה חודשים.
על פניו, לא היתה סיבה שהוא לא יצליח. באר שבע היא עיר אטרקטיבית שבשנים האחרונות מושכת אליה אוכלוסייה מגוונת והמכרז כלל דירות במגוון גדלים, מה שאמור היה לגרום לקבלנים לנהור לתיבות המכרז. המכרז הציע לקבלנים ארבעה מתחמים שונים ברחבי העיר. בפועל, הוגשה רק הצעה אחת לבניית 360 דירות במתחם אחד במחיר הנמוך ממחיר המקסימום ב־6 שקלים בלבד.
כשפורסמו התוצאות, מעטים הופתעו. קבלנים שהתעניינו במכרז התריעו בפני הגורמים המקצועיים כי השילוב של עלות פיתוח הקרקע הגבוהה עם מחיר מקסימום נמוך שלא משאיר בידי הקבלן תמורה הולמת ומכניס אותו לסיכון גבוה, הוא מתכון בטוח למספר הצעות נמוך.
אך במשרד הבינוי והשיכון סירבו להתרגש. מבחינתם מדובר בהצלחה. הרי בסופו של דבר הוגשה הצעה אחת. כלומר, לשיטתם ישנו קבלן שערך בדיקה מקיפה ושהגיע בעקבותיה למסקנה שהפרויקט משתלם לו. הם לא נותנים לעובדה של־740 דירות במכרז לא נמצא קבלן לבלבל אותם.
הגרלת מחיר למשתכן בעפולה (ארכיון) צילום: אפי שריר התירוץ הזה עולה בקנה אחד עם האסטרטגיה החדשה של כחלון שמבכרת את המחיר על הגדלת ההיצע. מבחינתו המכרזים יכולים להיכשל בזה אחר זה כל זמן שהמחיר לציבור יהיה נמוך.
בהתאם לאותה אסטרטגיה, שלפיה אנשיו מקבלים יד חופשית למציאת פתרונות עבור כל מכרז שנכשל, המכרז פורסם מחדש עם תוספת של 147 דירות שאותן הקבלנים יוכלו למכור בשוק החופשי. כלומר, במחירי שוק, שהם גבוהים יותר מאלו שהם נדרשים להציע במסגרת תוכנית מחיר למשתכן.
הדירות האלו נוספו למכרז במסגרת תקנת שבס המתירה לרשות המקומית להעלות את צפיפות הבנייה על הקרקע ולהוסיף עוד 30% דירות באותו השטח.
כך קרה גם בלוד, שם המכרז נדחה שש פעמים בסך הכל. המכרז המקורי פורסם בחודש ספטמבר 2015 והציע ליזמים ולקבלנים להגיש הצעות לבניית 120 דירות במתחם אחד בשכונת גני אביב בעיר.
המכרז נדחה שוב ושוב בגלל עיכוב בפרסום חוברת המכרז - החוברת שבאמצעותה המתעניינים במכרז מקבלים את המידע שהם זקוקים לו כדי לבחון אם ברצונם להגיש הצעה, כמו למשל פרטי המתחם, ההיבטים התכנוניים והפיזיים, מועדי התשלומים למדינה, ערבויות ויתר תנאי המכרז. הסיבה לעיכוב בפרסום החוברות נבעה מהצורך להפוך את המכרז לאטרקטיבי יותר לקבלנים.
אך למרות השינויים שהוכנסו במכרז, הקבלנים הגיעו למסקנה שהוא אינו רווחי עבורם. בסופו של דבר המכרז בוטל בחודש יולי האחרון, והוא צפוי להתפרסם מחדש בקרוב, הפעם עם מגרשים נוספים שעליהם הקבלנים יכולים לבנות 38 יחידות דיור צמודות קרקע שאותן יוכלו הקבלנים למכור בשוק החופשי.
הפתרונות היצירתיים האלו של כחלון עולים כסף. חלק מהם עולים לא מעט כסף. סיפוח קרקע משלימה למכרז תינתן לרוב בחינם או במחירי רצפה. הענקת מתנה כזו לקבלנים, רק כדי שהם יגישו הצעות לפרויקטים של מחיר למשתכן, מפחיתה את הכנסות המדינה באופן משמעותי, מה שבסופו של דבר פוגע בהיקף השירותים הציבוריים. בנוסף, מכירת דירות במסגרת הפרויקט במחירי השוק החופשי פוגעת בסיכוי שמחירי הדירות בסביבת הפרויקט יירדו בזכותו.
כמו כן, לכל מכרז שנכשל יש השפעה שלילית כפולה על מחירי הדיור. ראשית, הכישלון מעכב בכמה חודשים את יציאתן לשוק של דירות נוספות, שכן יש צורך בפרסום המכרז מחדש ובביצוע מחדש של כל הפרוצדורות הנלוות. על פניו, ביחס לזמן שנדרש לבנות דירה בישראל, כמה חודשים לא מהווים עיכוב גדול, אך בפועל כל עיכוב מפחית באופן ישיר את היצע הדירות ברגע נתון, מה שתורם לכך שהמחירים לא יירדו.
שנית, כל כישלון כזה פוגע בעבודה השוטפת של המשרדים הרלבנטיים שצריכים להוציא את המכרז לפועל שוב במקום להתמקד ביצירה ובשיווק של מכרזים חדשים - מה שגם מעכב את יציאתן של דירות נוספות לשוק. ובנוסף, העבודה שנדרשת מהם על המכרז החדש היא מאומצת יותר, שכן אם המכרז נכשל, יש לכך סיבות ועליהם למצוא דרכים להפוך אותו לאטרקטיבי יותר וזאת מבלי להעלות את מחיר המקסימום הסופי לצרכן.
מכרזי הבייבי־בום שנולדים בסוף השנה
המכרזים הלא בשלים דוגמת אלו של באר שבע ולוד הם מראה נפוץ בשל הלחץ של כחלון ואנשיו לעמוד ביעדים שהם עצמם הציבו, שהולך וגובר כל שמתקרבים לסוף השנה.
הלחץ מקבל ביטוי בנתונים. ברבעון הרביעי של 2015 (אוקטובר־דצמבר), למשל, פורסמו מכרזים לבניית 20,500 דירות - כמעט 70% מכלל הדירות ששווקו באותה שנה.
הסיבה לכך היא תדמיתית מעל לכל. בסוף כל שנה מתגאה השר הממונה על נושא הדיור בקצב השיווקים הגבוה. הוא עושה זאת משום שבכל ינואר הממשלה בוחנת את העמידה ביעדיה השנתיים וזה בדיוק המועד שבו הוא יכול לנסות ולהציג זאת בפני הציבור כהישג משמעותי.
כלומר, כחלון נוהג כמו קודמיו בתפקיד. גם אורי אריאל נהג כך כשהיה שר הבינוי. אריאל פרסם מכרזים לא בשלים בסיטונות לקראת סוף 2014.
ההוכחה לכך שמכרז אינו בשל היא משך הזמן שנדרש לסגור אותו. אם ב־2014 מכרז היה נסגר כעבור 2–3 חודשים מיום פרסומו, כיום זמן הסגירה הממוצע במסגרת תוכנית מחיר למשתכן עומד על 4.5 חודשים, וזאת לאחר דחיות חוזרות ונשנות שמקורן בכך שהמכרזים אינם מוכנים ושיש קצוות רבים שעוד דורשים סגירה.
במטה הדיור, שבראשו עומד אביגדור יצחקי, טוענים פעם אחר פעם שהסיבה לדחיות הרבות היא שיטת המכרזים החדשה שלפיה הזוכה הוא מי שהציע את המחיר הנמוך ביותר למ"ר בנוי.
הפער בין ההבטחות למציאות
כחלון רחוק ב־31.5 אלף דירות מיעד השיווק שלו
תוכנית מחיר למשתכן היא תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון למאבק במשבר הדיור. לפי ההערכות בשוק, בישראל חסרות כ־100 אלף דירות שמביאות לכך שהמחירים נמצאים בעלייה מתמדת.
כחלון הבטיח לשווק באמצעות התוכנית 70 אלף דירות עד סוף 2016. כלומר, הוא הבטיח שיפרסם מכרזים לשיווק קרקעות לקבלנים שעליהן ניתן יהיה לבנות את מספר הדירות הזה.
אלא שכרגע הזמן פועל לרעתו באופן מובהק. עד היום פורסמו מכרזים לבניית 38,500 דירות - 55% מהכמות המובטחת. כלומר, ב־3.5 חודשים שנותרו עד לסוף השנה יצטרכו הגורמים המקצועיים במשרד הבינוי והשיכון ובמטה הדיור האמונים על תכנון קרקעות והכנתם למכרז לעבוד במהירות כדי לעמוד ביעד השאפתני ולפרסם מכרזים לשיווק קרקעות לעוד 31.5 אלף דירות.
הסכנה היא שבשל הלחץ והדד ליין המאיים, המכרזים שיפורסמו יהיו לא בשלים ושגורלם יהיה דומה למכרזים אחרים שאינם בשלים - הם עלולים להידחות כמה פעמים ואף להתבטל ולהתפרסם מחדש.
משה כחלון, שר האוצר צילום: אלכס קולומויסקי
כשצוללים לנתונים, התמונה אף מחמיאה פחות. המכרזים שנסגרו, כלומר אלו שתאריך היעד להגשת הצעות עבורם עבר, שיווקו ליזמים ולקבלנים 30 אלף דירות בלבד וקבלנים הגישו הצעות לבניית 19 אלף דירות בלבד. כלומר, שיווקן של 11 אלף דירות לקבלנים נכשל.
