בשוק עולה, לא פשוט לרכוש מקבצי דיור בהנחה
האם חברות הנדל"ן יבחרו למכור 20-30 דירות מגורים בכל פרויקט או שהם ימשיכו להעדיף את המשקיעים?
בשבועות האחרונים מתרוצצים מנהליה של קרן הריט החדשה - מגוריט - בין מנהלי חברות הנדל"ן למגורים בישראל ומקיימים עמם פגישות עבודה במסגרת הנפקת הקרן, שצפויה להסתיים השבוע. המטרה: לסגור עסקה שתתאים לכל הצדדים - חברות הנדל"ן ימכרו לקרן דירות מגורים במקבצים של 20–30 דירות בכל פרויקט שבו הקרן תבחר להשקיע, ואילו היזמים יתחייבו על הנחה של כ־8% ממחיר המחירון של הדירה.
- יגאל דמרי השקיע במגוריט: הקרן הבטיחה כניסתה לבורסה בתל אביב
- מה גרם לחברה קדישא ללכת על הקרן של אנדורן וגבאי
- מחברת הניהול ישחרר רק המוות
השאלה העיקרית שנותרה פתוחה עוד בטרם החלו בסבב הפגישות היא אם החברות ייעתרו להצעת הקרן, בעיקר משום שמרבית הפרויקטים המשווקים בימים אלה בישראל "גויסו" לטובת פרויקט מחיר למשתכן, כך שמספר הפרויקטים הקיימים בשוק החופשי נותר נמוך יחסית והביקוש לכל פרויקט גבוה.
בימים כתיקונם, ייתכן מאוד שראשי הקרן היו נתקלים בסירוב של יזמי הנדל"ן, שמעדיפים למכור במחיר גבוה יותר למשקיעים, אבל שר האוצר משה כחלון החליט להוציא את המשקיעים מהשוק באמצעות מיסוי כבד ומקדם כעת במרץ הצעה להטיל מס על מחזיקי דירה שלישית. המשקיעים, גם אם הצטמצמו עם הזמן, עדיין מהווים כ־20% מהשוק, אלא שהשפעתם על הפרויקטים היא מכרעת בעיקר בשל התזמון שבו הם נכנסים לפרויקטים - שלב המכירה המוקדמת. ברוב הפרויקטים בשנים האחרונות היזמים היו מפרסמים את דבר הפרויקט בקרב מקורבים ומשקיעים שכבר עובדים עמם בפרויקטים אחרים ומציעים הנחה של 5%–7% ממחיר הדירה. בהמשך, רבים מהם מכרו את הדירות במחיר השוק, והמשיכו לפרויקט הבא.
בני ברק צילום: יובל חן
בכניסתם לפרויקט המשקיעים שימשו כדלק שסייע להניע אותו. בסיועם יכלו היזמים להציג לבנק מספר רכישות שנדרש כדי לקבל את הליווי הבנקאי. אלא שכעת, היזמים מעריכים כי מספר המשקיעים ילך ויצטמצם ויותיר אותם מבלי אותו "הדלק" שכה חיוני לתחילתו של כל פרויקט. סביר, שמבחינת רוב יזמי הנדל"ן מנהלי הקרן מגוריט הגיעו בדיוק בזמן למלא את הוואקום שנוצר. היזמים יוכלו למכור לקרן במחיר גבוה יותר מאשר למשקיעים הרגילים (לפחות ב־1%) ובצורה מהירה, וכך להגיע לבנק ולקבל ליווי בנקאי כבר בשלבים המוקדמים.
