"ההיסטריה תרמה לעליית מחירי הדיור"

תוכניתו של ראש הממשלה לטיפול במחסור החמור בקרקעות ובקושי של עיריות לבנות מבני ציבור, שפורסמה בשבוע שעבר, התקבלה בסערה בשוק הנדל"ן הישראלי. רוב הפעילים בשוק הסכימו שהיא חסרה מאוד. כדי ללמוד על הדרכים האמיתיות שיכולות לשנות את מצבו של השוק, כינסנו חמישה נציגים של הגופים והעסקים שמובילים את הבנייה למגורים, בניסיון ללמוד מה השינויים הדרושים לטיפול בשוק הנדל"ן.

ראש הממשלה מבטיח שהשוק ישתנה בעקבות התוכנית החדשה שלו. האם זה יקרה?

ירון ביבי ממינהל מקרקעי ישראל: "אנחנו נמצאים בחוסר איזון. זה נובע משתי סיבות: חוסר גדול של תוכניות מאושרות לבנייה במרכז הארץ, ולוחות הזמנים לאישור כל תוכנית. היום לוקח בערך שנה להוציא היתרים כשיש תב"ע (תוכנית בניין עיר) מאושרת. זה אומר שהשוק לא עובד מהר מספיק. גם אם לקבלן יש קרקע והוא רוצה להתחיל לבנות עליה, הוא לא יכול".

ביבי סבור כי הצעדים של ראש הממשלה הם התחלה בלבד. "אני מקווה שבישיבה הבאה של מועצת מקרקעי ישראל זה יבוא לידי ביטוי". הוא אף מגלה כי במינהל מתכננים עוד כמה כלים לשיפור מצב השוק. "אני מדבר על מענקים לזירוז בנייה, אפשרות לגבות כסף ישיר מהקבלן עבור מוסדות ציבור ושצ"פים (שטחים ציבוריים פתוחים) על ידי העיריות".

שרון גמבשו ממשרד האוצר: "ראשית, חשוב להכניס קצת פרופורציות בהיסטריית המחירים שנוצרה כאן וגרמה בכך לעליית מחירי הדירות. נוצר פה סוג של תופעת עדר, שמייצרת ביקושים ומושכת מחירים כלפי מעלה. צריך לטפל בהיבט הפסיכולוגי. שנית, יש להגדיל את היצע הדירות. אני מזכיר שהממשלה התחילה כבר בקיץ לפעול עם תמריצים להתחדשות עירונית וועדה להסרת חסמים, ועכשיו הוספנו תמריצים למי שמחזיק בקרקע מתוכננת. בהמשך נטפל למשל בהשבת קרקע חקלאית לידי המדינה. אני מקווה שנייצר מערכת חוקית שלא תביא אותנו בחזרה לבית המשפט עם החקלאים. זה עומד על הפרק, ואנחנו מקווים שבהמשך נגיע לסוג של פתרון. כשאני מסתכל על העולם הזה של ביקוש והיצע לכל הפעולות שדיברתי עליהן, גם ריסון הביקוש וגם עבודה על צד ההיצע יבלמו את המחירים. הממשלה רוצה להביא את השוק לאיזון".

שרון גמבשו: "בעשור האחרון יש עלייה של 2.5% בממוצע במחירים - זהו שיעור עלייה שמקובל בישראל בכל עשור. לא נכון לבדוק תקופות קצרות בלבד" צילום: גיא אסיאג

הרצל חבס, מבעלי חברת חבס: "אני מייצג את הקיצון. הלקוחות שלנו לא עסוקים בבעיות המאקרו. זה שאדם מחליט לרכוש דירה במגדל בכמה מיליונים הוא לא עושה את זה במקום דירה באשדוד או בחדרה. להצעת הממשלה לטיפול בשוק הנדל"ן אין לסקטור הזה שום קשר".

ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר: "אני מאמין שהצעדים שננקטים לא מנסים לפגוע, אלא ליצור יציבות. אלא שחובה על הממשלה לייצר גם צעדים משלימים כמו זירוז היתרי בנייה. גם כשמדברים על מקב"תים (מקבצי קרקעות בלתי מתוכננות) לוקח עשר שנים לסיים את התכנון, ובכך לא ראיתי שהמדינה מטפלת. למרות זאת, אני לא חושב שצריך לייצר תוכניות בלתי אחראיות כמו ול"לים (ועדות לבנייה למגורים) שנולדו כדי לאשר במהירות אלפי דירות חדשות לעולים בשנות התשעים".

"לא לבדוק תקופות קצרות"

האם השוק היוקרתי משפיע על מחירי שוק הדיור?

חבס: "יכולת ההשפעה של הממשל על הסקטור הזה מוגבלת מאוד. עיקר הקרקעות הן פרטיות, ומוצרים יוצאים לדרך לעתים רחוקות. הקמת מגדל Yoo בתל אביב החלה ב־2003, ורק עכשיו אנחנו משלימים את הפרויקט. אותו הדבר לגבי המגדל ברוטשילד מספר 1 בתל אביב. אלה פרויקטים שכוללים מעט מאוד יחידות דיור, ולהשליך מהם על השוק זה מיותר".

פרידמן: "להפך. מצב שבו המחירים של דירות היוקרה בתל אביב עולים מוביל לעליית מחירים גם ביתר השוק. אנחנו רואים כבר את הטבעת הרביעית סביב תל אביב באזורים של אור עקיבא, פרדס חנה, חדרה וראש העין, שם המחירים מזנקים. אולי יש כאן משהו חיובי ואולי זה בעצם ניסיון מכוון של המדינה לפזר את האוכלוסייה מעבר לגבולות אזור המרכז".

ד"ר אפרת טולקובסקי, חוקרת נדל"ן: "אני מסכימה שיש חשיבות גדולה לעניין הטיפול בהיצע, אבל חשוב גם לדאוג לביקוש. כשבוחנים את העניין צריך להסתכל על ההיסטוריה. בכל העולם, כשמדינה דואגת שלא יהיה מחסור בהיצע הדירות, רואים שהמחירים עולים בקצב האינפלציה ולא יותר. בשוק, רוב השחקנים מעריכים שמחירי הדירות לא ירדו. הרגולטורים מבינים שיש ציפייה שהם לא ייפלו ופועלים בהתאם".

"בועה של אינטרסנטים"

אז יש או אין בועה? המחירים לא יכולים גם לרדת פתאום במהירות?

חבס: "השוק כבר בריסון. כדאי להתסכל על התנהגות הלקוחות שלנו - הם המתוחכמים בשוק. תהליך הבלימה כבר החל. לפעמים חלק מהצעדים הממשלתיים יכולים להיהפך ל'אובר שוטינג'. אנו עלולים לגלות שחלק מהצעדים כבר עברו את הגבול. יש התפכחות של חלק מהקהל וענף הדיור פועל באופן אטי יותר מרוב המשק. דרמות גדולות לא יהיו כאן, וגם אם כן אז יפעלו לכיוון השני של ירידות מחירים. אם זה יקרה, הדרמה תהיה גדולה הרבה יותר".

הרצל חבס: "ענף הדיור אטי יותר מרוב המשק. דרמות גדולות לא יהיו, ואם כן אז יפעלו להורדת מחירים. במקרה כזה הדרמה תהיה גדולה הרבה יותר" צילום: יובל חן

פרידמן: "אני חושב שיש כאן רצון של כולם להגיע ליציבות. לנו, היזמים, חוסר היציבות הוא לא דבר טוב. אני לא חושב שיש פה בועה. אם הצעדים של הממשלה יהיו כאלה שיגרמו לתיקון קל במחירים אחרי העלייה המוגזמת של שלוש השנים האחרונות, זה חיובי. לעומת זאת, ירידה דרסטית של עשרות אחוזים תגרום לנזק גדול. לנו טוב שהמחירים יישארו ברמות הנוכחיות. מחירי הקרקעות עלו משמעותית בשנתיים האחרונות והגדילו את הסיכון שלנו בפרויקטים. צעדים שי ינקטו עכשיו עלולים לסכן אותנו עוד יותר ולהגדיל את החששות שלנו בכניסה לפרויקטים. התוצאה יכולה להיות הפוכה, כלומר: עצירת הפעילות בשוק".

גמבשו: "צריך לראות את התמונה הגדולה: ב-50 השנה האחרונות העלייה הממוצעת היא 2.5% לשנה, בערך 25% לעשור. גם בעשור האחרון לא סוטים מזה, אבל ניתן לראות שמ-1998 ועד 2007 היתה ירידת מחירים ואח"כ תיקון דרסטי למעלה. הממוצע הוא עדיין 2.5% לשנה. זה לא נכון לבדוק תקופות קצרות בלבד".

לזוג צעיר ממוצע אין אפשרות לרכוש דירה במחיר של יותר ממיליון שקל, וכמעט אין דירות כאלה. זה מצב שיכול להשתנות?

גמבשו: ""כן, אבל השאלה היא מה יקרה בטווח הארוך. יכול להיות שבעוד שנתיים ההיצע יגדל והביקושים יירדו. מה יקרה אז? זה יפגע בכולנו. אני חייב לומר שכבר יש סימנים מעודדים בשוק. אם מסתכלים על אחוז המשקיעים ניתן לראות שהייתה עלייה מ-22% ב-2002 ל-32% ב-2009. במהלך שנת 2010 ראינו ירידה לכ-25%. גם בהיקף המכרזים המוצלחים של המינהל אנחנו רואים שינוי לטובה. היקף העסקאות המאושרות בשיווקים של מינהל מקרקעי ישראל גדלו מ-13 אלף יחידות ב-2007 לכ-25 אלף יחידות מאושרות ב-2010".".

טולקובסקי: "אם מדברים בממשלה על שיווי משקל, אז המחירים צריכים לחזור לטווח של הזוג הצעיר. אפשר לעשות את זה בתוך חמש שנים".

"כוח אדם במקום ועדות"

המדינה סימנה יעד למחיר דירה הגיוני שאליו היא מכוונת?

גמבשו: ""היעד של המדינה הוא יציבות מחירים. מי שמנסה לנקוב במחיר ספציפי, שוגה ומטעה. בעולם של מחירי הדירות הנוכחי, מחירי דירות בגלל נושאים של גאוגרפיה ודמוגרפיה נלחצים כלפי מעלה. אנחנו צריכים להיות דרוכים בצד, הממשלה והבנקים, כדי שאם המחירים יסטו מאותה רמה נורמטיבית של עלייה בת 2.5% בשנה בממוצע, נדע לרסן את התהליך הזה. כרגע אין פה בועת מחירים. אני לא חושב שיש מי שטוען כך, למעט אינטרסנטים".

האם לא נשכח הצורך לטפל בתחום התכנון והבנייה שתוקע את השוק?

פרידמן: "זה באמת עניין קריטי. לא צריך לעשות פה שינוי שיפגע בשוק כמו ועדות לאישור מהיר מדי, אבל צריך להגדיל משמעותית את כוח האדם בתחום. אני חושב שצריך לשמוע את כל המתנגדים לבנייה ולקבל החלטות בטווח זמן סביר. שנה זה טווח סביר לדעתי. המצב כל כך קשה שיש מקרים שבהם מתקיים דיון בוועדת תכנון, והפרוטוקול מתפרסם שנה לאחר מכן".

ביבי: "זה נכון. כשלוקח עשר שנים לתכנן תב"ע, זה אומר שהתוכנית כבר ישנה מדי. זה אומר שכל הנתונים שהיו הבסיס לתב"ע התיישנו. אז בא ראש עירייה ואומר: גודל החניות לא מתאים, הנגישות, התחבורה, התשתיות וכו'. ככל שאישור התב"ע נמרח על פני זמן רב מדי, זה מה שקורה. זמן אישור תב"ע לא צריך לקחת יותר משנה וחצי".

ירון ביבי: "כשלוקח עשר שנים לתכנן תב"ע, זה אומר שהתוכנית התיישנה. אז ראש העירייה דוחה אותה. זמן אישור תב"ע לא צריך לקחת יותר משנה וחצי" צילום: ששון תירם

גמבשו: ""הרפורמה בתכנון ובנייה נמצאת על שולחן הכנסת, אבל מתעכבת. ההחלטה היא שהזמן המומלץ לאישור תוכנית יהיה שנתיים. ההיתרים חולקו לשלושה מסלולים: מסלול אחד של פטור, אם אדם רוצה להתקין מזגן או פרגולה, ומסלולים של חודש וחצי ומעלה לבנייה מורכבת יותר. הבקרה על הבנייה תופרט".".

חבס: "חלק מהפעילות בענף היא של גופים לא מושכלים ובהם יזמים וחלק מקבוצות הרכישה, שלא בטוח שייצרו את המוצר שעליו הם מכריזים. הפירות של אותן פעילויות יתחילו לצוף בקרוב. אני לא בטוח שהם היו צריכים להיכנס לשוק הזה. חלק מהדברים שאני מדבר עליהם הם בעיות באיכות הבנייה, חוסר עמידה בלוחות הזמנים וכו'".

ביבי: "צריך לזכור שעוברות שנתיים מהרגע שבו אנחנו משווקים ועד שמתחילים את הבנייה. הצעדים שאנחנו עושים ישפיעו בטווח הבינוני. העלנו את השיווקים של המינהל דרמטית בשנתיים האחרונות".

בדו"ח של המינהל לשנת 2010 כתוב שלא תעלו משמעותית את היקף הקרקע לדיור שתשווקו בשנה הבאה.

ביבי: "צריך לזכור שמדובר בעליה של 85% לעומת 2006–2007. אנחנו תלויים בקצב אישור התוכניות. אף אחד במינהל לא אומר לעצמו: 'אוי, השוק ברוויה, אז לא נשווק תוכניות'. צריך גם לזכור שהקרקע הפרטית מהווה חצי מהשטח לבנייה למגורים, והיא עלולה להיכנס למצב של המתנה. כאן נצטרך לתת תגובת יתר. אנחנו רוצים שתהיה אותה כמות של התחלות בנייה כמו השנה. היו זמנים שבהם הוצאנו מכרזים וירדנו למחירי מינימום, כי פחדנו שקבלנים לא יוכלו לגשת למכרז".

"לקדם את שוק השכירות"

דיברנו על דירות סטנדרטיות. מה לגבי רבדים אחרים בענף?

טולקובסקי: "בהחלט צריך לדבר ברצינות על דיור בר־השגה. הבעיה האמיתית היא מה לעשות עם אוכלוסיות שלא מיוצגות בחתך שבו מטפלת הממשלה. כדי שיהיה באמת דיור בר־השגה, צריכה להיות התערבות ממשלתית אמיתית - וכן, צריך גם דירות שעולות פחות מעלות הבנייה שלהן. דיור בר־השגה מצריך הגדרה, והכי נכון להגדיר אותו כדיור למי שמרוויח 30% מתחת לשכר הממוצע במשק. מעבר לזה, המדינה צריכה להפוך את שוק השכירות לשוק משמעותי".

גמבשו: "אנחנו צריכים ללמוד את נושא הדיור בר־ההשגה והשכירות. לדוגמה, במדינת ישראל יש את המחיר למשתכן, שהוא כלי שאמור לייצר תמהיל של אוכלוסייה חזקה וחלשה.

מכרז מחיר למשתכן הוא מכרז שבו קבלן מתחייב למחיר קבוע מראש לדירה הסופית, והמחיר הנמוך הוא הזוכה בקרקע של המדינה. ביבי אומר כי בתחום המחיר למשתכן אין מספיק מקומות שמתאימים לדירות כאלה. "אלה דירות של עד 100 מ"ר, ולצערי, רוב התוכניות לדיור של מדינת ישראל הן יותר מ־100 מ"ר. כשכבר יוצאים לדרך, אנחנו נתקלים בהתנגדויות של ראשי הערים. חשבנו להוציא מכרז ברמלה, וראש העיר לא אהב את זה. יצאנו למכרז באשקלון עם 1,500 יחידות דיור, וראש העיר הלך עם מגפון וצעק שהוא לא יוציא היתרים. אף אחד לא ניגש למכרז".

לאחרונה חשף מינהל מקרקעי ישראל כי התחיל לשווק קרקע לבנייה להשכרה. "פרסמנו מכרז אחד באשדוד ואחד בירושלים. מחיר הזכייה בו הוא חצי ממחיר הקרקע לדירות למכירה", מספר ביבי.

גמבשו מסביר כי התיקון האחרון בחוק בעניין דירות להשכרה נכתב בחוק שטרית ב־2007. "יש כבר יותר מעשרה פרויקטים של דיור להשכרה. יש פעולות שהולכות לכיוון הזה, אבל צריך כל הזמן לבדוק את עצמנו ביחס לשוק".

ביבי: "אנחנו פועלים כדי לקדם בניית דירות קטנות. נוצרה פה אווירה שבה אדם עוד לא התחתן, והמוצר היחיד שמציעים לו הוא דירת 4 חדרים, ואת זה הוא לא יכול לקנות. אנחנו מעוניינים לשווק קרקעות שבהן יזמים יחויבו לבנות 20% מהדירות בגודל של 75 מ"ר ומטה".

גמבשו: "יש הצעה לתיקון בחוק ההסדרים הנוכחי שבו אפשר רטרואקטיבית לשנות גם תוכניות ישנות לקרקע מדינה, כדי להחיל עליהן את ההוראה של 20% לבניית דירות קטנות".

פרידמן: "להכריח לבנות 20% דירות קטנות זה לא טוב לכל מקום. זו טעות. צריך להתאים את הדירות למקום. ההבדל בין דירת 3 חדרים ל־4 חדרים לקבלן הוא 50 אלף שקל. זה משהו שלא מרגישים במקום שבו הדירות עולות 1.3 מיליון שקל. לעומת זאת, אם רוצים להוריד מחירים, צריכים להקל בדרישות כמו חניה שנייה, שעלולה להיות יקרה יותר מחדר נוסף".