לא יכולים לרכוש דירה? אולי שכירות היא הפתרון

בערי גרמניה הם נמצאים ב־80% מהדירות, ובדנמרק הם מקבלים הגנה מהרשויות עוד מימי מלחמת העולם השנייה. במדינות רבות בעולם המערבי זוכים השוכרים לתנאי מחיה נאותים, בעוד שבישראל הם נתונים בעיקר לחסדיו של המשכיר. מגורים בשכירות נראים כפתרון האידיאלי למשקי הבית הצעירים הרבים בישראל, שמתקשים כיום לרכוש דירה, אבל האופציה הזו עדיין נתפסת כאן כפתרון זמני. "כלכליסט" בדק למה, אף שכל הגורמים הרלבנטיים בממשלה מאמינים בו, לא קם בישראל שוק מסודר וממוסד של דירות להשכרה.

"באירופה משפחות מגדלות ילדים במשך שנים בדירות להשכרה. זה מקובל. בסוף יבינו גם כאן שהפתרון הוא בשכירות", אמר בשבוע שעבר השמאי הממשלתי אייל יצחקי בכנס השמאים שנערך באילת. אפילו פרופ' קארל קייס, האיש שמאחורי מדד מחירי הבתים המוביל בארה"ב - מדד קייס־שילר - התייחס לנושא בראיון למוסף ההשקעות של "כלכליסט". כשנשאל על הפתרון לבעיית הצעירים בישראל לקנות דירה, הוא אמר כי "יש לספק סובסידיות לשכירות ולדאוג לאספקה בשוק זה".

זו התרבות, טמבל

לגישה המעודדת שוק של דיור המיועד להשכרה מצטרף גם מנהל מינהל מקרקעי ישראל ירון ביבי. בתחילת אוקטובר חשף ביבי כי בחודשים האחרונים מגבשים משרד השיכון והמינהל הליך שנועד לעורר את שוק הבנייה הייעודית להשכרת דירות. המהלך יכלול מכרזים שבהם יוכלו יזמים לחכור קרקעות מדינה באזורי ביקוש בחינם, אם יתחייבו להשכיר את כל הדירות שיבנו לתקופה מוסכמת מראש של שנים ארוכות. כדוגמה הביא ביבי את אשדוד, שם כבר ביצעה המדינה פיילוט ראשון בתחום זה. יזם מקומי אף שילם 19 מיליון שקל עבור שטח לבניית מגדל דירות להשכרה, אף שמחיר המינימום במכרז על הקרקע עמד על אפס שקלים.

"הבעיה הגדולה ביותר שחוסמת היווצרות שוק שכירות חי ונושם פה היא בעיה תרבותית", אומר השמאי הממשלתי אייל יצחקי. גם ביבי לא בטוח שהצפת השוק בדירות להשכרה תגמול את הישראלי מהחלום הישן על דירה בבעלותו. לדבריו, מדובר בפתרון לשנים הראשונות של זוג צעיר יחדיו: "כשזוג מתחתן הוא ישכור דירה כמה שנים, יתחזק כלכלית ואז ילך לקנות דירה". יצחקי אופטימי יותר. לדבריו, "אפשר לחנך פה שוק גם לאחר עשרות שנים. תראה איך הצליח המעבר למסחר בשקל במקום הדולר בשוק הדירות. כולם חשבו בתחילה שזה לא יצליח".

בשנה שעברה בוצע עדכון חשוב במסגרת החוק לעידוד בניית דירות להשכרה ("חוק שטרית"), שבמסגרתו הופחתו באופן משמעותי שיעורי המס על הכנסות הנובעות מהשכרה וממכירה של בניינים חדשים להשכרה. ממחקר שביצעה בחודשים האחרונים פירמת הייעוץ BDO זיו האפט עולה כי מסלול ההטבות לבונים להשכרה הוא אטרקטיבי בעיקר עבור יזמים בעלי עתודות קרקע היסטוריות, שבעת בנייה עליהן יצטרכו לשלם מס שבח גבוה. על חוסר הכדאיות של בנייה להשכרה מסכימים פעילים רבים בשוק הנדל"ן המקומי.

"למרות העובדה שהחוק נחקק - הממשלה כנראה חוששת מהפעלתו, ועל כן בחרה לסבך ולהקשות על יישומו", אומר ערן ניצן, סמנכ"ל התאחדות הקבלנים. הקבלנים סבורים כי החלטה פשוטה של הסרת התנאים המגבילים תפתח את שוק הבנייה לדיור להשכרה. "ההחלטה הזו עשויה לחולל מהפכה אמיתית בשוק הדיור בישראל ובתרבות הדיור, ובסופו של דבר להתבטא בהגדלת היצע המגורים והורדת מחירי הדירות", מסכם ניצן.

השוק המניב היציב בארה"ב

ראש המינהל ביבי מסביר כי ההחלטה לקדם את שוק השכירות מכוונת לכך שבסופו של דבר גופים מוסדיים יתפסו בו חלק גדול, כפי שקורה בשוק המשרדים והמרכזים המסחריים. "גופים כמו חברות ביטוח צריכים להיות בעלים של התחום כדי להפוך אותו להצלחה. צריך שמי שינהל את הנכסים האלה, יהיה לו אינטרס לטפל בהם ובשוכרים כדי לרשום תשואות לאורך זמן".

גדי בן חיים, מנהל תחום ההשקעות בנדל"ן בקבוצת הראל, מספר כי "כשהחלטנו להיכנס להשקעות בארה"ב בנדל"ן מניב בדקנו את כל השווקים שם, ומהר מאוד הבנו שאנחנו הולכים להשקיע שם בשוק הדירות להשכרה של משפחות. זה השוק המניב היציב ביותר שם. ברוב הערים הגדולות שם ברחובות המבוקשים של מרכז העיר, רוב הבניינים הם בבעלות גופים מוסדיים כמו קרנות פנסיה, חברות ביטוח וקרנות נדל"ן מניב", הוא מדגיש.

הנושא התרבותי הוא חלק מהעניין, מסכים בן חיים, אבל מוסיף כי "חשוב שהמשקיעים בשוק הזה יידעו שיש להם סיבות טובות להיכנס אליו לתקופות ארוכות. זה נוצר מפני שהמדינה מבטיחה סבסוד של דמי השכירות".

תמיר מינץ, מנכ"ל קבוצת מ.מ.מ. אחזקות ויו"ר האיגוד הישראלי לניהול מבנים, מוסיף כי במטרה למנף את שוק ההשכרה בישראל יש לדאוג בחקיקה גם ליום שאחרי. "החשש הוא שעקב תחזוקה לא מקצועית נזקי הזמן יפחיתו את גובה שכר הדירה והבניינים, שייהפכו לשכונות מצוקה", אומר מינץ. 

לפניות והערות dira@calcalist.co.il