"זוגות צעירים, אתם לא יכולים לקנות דירה? תשכרו"
היזמים מעלים את מחירי הדיור, החקלאים מתעקשים לא לשחרר קרקעות, הממשלה לא מקצה תקציבים לפריפריה וראשי הערים לא מוכנים לבנות דירות קטנות. ירון ביבי, מנהל מינהל מקרקעי ישראל, מגן בראיון בלעדי ל"כלכליסט" על הגוף שבראשו הוא עומד. אז מי בעצם אשם בהשתוללות המחירים? כולם - חוץ מהמינהל
השיחה עם ירון ביבי, מנהל מינהל מקרקעי ישראל, נהפכת מהר מאוד לכתב הגנה על הגוף שבראשו הוא עומד, ולא בכדי. ציבור רוכשי הדירות בישראל עומד חסר אונים מול מחירי הנדל"ן הנוסקים - חרף ניסיונותיהם העיקשים של הרגולטורים לשנות את המצב.
בתוך הסערה, ניצב מינהל קרקעי ישראל, אחד הגופים הביורוקרטיים המושמצים ביותר במדינה - אם לא המושמץ ביותר. גם אלו שסבורים כי בועת הנדל"ן בדרך להתפוצץ וגם אלה שלא מאשימים את מינהל מקרקעי ישראל בכך שלא שחרר מספיק קרקע כדי לבנות עליה דירות. המהדרין גורסים כי המינהל עוסק בהעלאת המחירים באופן יזום כדי לקבל כמה שיותר כסף על הקרקע - מחיר הקרקע מהווה כ־50% ממחירה של דירה.
ביבי, בראיון מיוחד ל"כלכליסט", דוחה בשצף־קצף את ההאשמות על ניפוח המחירים. "זה קשקוש", הוא יורה בחוסר סבלנות בעודו מעשן בשרשרת. "מי שחושב שאני מנסה להעלות בכוח את מחיר הקרקע לא מבין מה קורה פה. ליזמים ולקבלנים נוח להאשים אותנו, אבל האמת היא פשוטה: הם אלה שקובעים את המחירים במכרזים. אני משחרר קרקע ל־20 אלף יחידות דיור בשנה, והיזם הוא זה שמגיע למכרז ונותן הצעה, כשההצעות נקבעות על פי מחירי הדירות בסביבה. כלומר שוק הדירות מיד שנייה הוא שמכתיב את מחיר הקרקע ולא להפך".
אבל אפשר לטעון שזה מקרה של ביצה ותרנגולת, וכי תהליך זינוק המחירים התחיל בגלל המכרזים.
"ממש לא. עוד בטרם זמני הוחלט במינהל למכור קרקע לכל מי שייתן עליה 75% מהערך שקבע לה השמאי. כשנכנסתי לתפקיד הייתי אופטימי והורדתי את הדרישה ל־50%. אבל הקבלנים יודעים כמה הקרקע שווה להם, ולכן ברוב המכרזים המחיר הסופי גבוה מ־100%. זה לא קשור לשאיפות שלנו אלא לתוכניות העסקיות של היזמים".
השיוך ישחרר קרקעות
הפגישה עם ביבי מתקיימת בדיוק בשבוע שבו הרפורמה המדוברת במינהל מקרקעי ישראל יוצאת לדרך. במסגרת הרפורמה פותח המינהל את הליך שיוך הקרקע לבעלי דירות ובתים פרטיים שנבנו על שטחי המדינה בערי ישראל. ביבי סבור ששיוך הדירות ישחרר לא מעט לחץ מהפקידים, מה שיאפשר לקדם הרבה מכרזים שנתקעו בצינורות הביורוקרטיה. במקביל מספר ביבי על שאיפתו "להעביר חלק מסמכויות המינהל בחזרה לבעליהן המקוריים", ובראש ובראשונה מדובר בתכנון הקרקע שאמור לעבור לדבריו לידי העיריות ומשרד הפנים.
"בעיריות מנצלים את הרצון שלנו להוציא לפועל מכרזים", הוא מתלונן. "לא פעם קורה שאני בא לראש עיר והוא אומר לי שאין לו כסף לתכנן אזור חדש. התוצאה היא שאני נאלץ לעשות את זה במינהל. אם אני לא אעשה את זה, כולם שוב יאשימו אותי שאני תוקע את הקרקע ומעלה את מחירי הדירות. אז שוב אני מתעסק במשהו שאני לא אמור לעסוק בו".
אז האם לא הגיע הזמן שנשמע ממך מדוע לאורך השנים לא שחרר המינהל יותר שטחים?
"זה הכל עניין של עומס על המערכת. אנחנו כמינהל לקחנו על עצמנו יותר מדי משימות. פתאום אומרים לנו שמעבר לניהול הקרקע אנחנו צריכים לדאוג לאזרח במצב שבו קבלנים פשטו רגל. או שאנחנו אחראים על מכרזים להקמת מערכות סולאריות. וזה רק הקצה. כשהייתי מנהל מחוז, לא פעם קרה שבזמן הכנת מכרז לקרקע, אפילו אם היה זה מכרז חשוב, בא אליי חוכר וסיפר לי שהתהליכים אצלו תקועים, והוא יפסיד עסקה אם לא נטפל בו מיד. כשאתה מסתכל לבן אדם כזה בעיניים, אתה לא יכול שלא לעצור את המכרז ולעזור לו".
הרפורמה במינהל היתה תקועה כמעט שנה על רקע הכוונה לפטר 200 עובדים.
"אני לא חושב שצריך לפטר", אומר ביבי וזע באי־נוחות בכיסאו. "אני מעדיף לראות כמה שיותר עובדים פורשים מרצון עם תנאים טובים. חלק מהאנשים גם יועברו למשרדי ממשלה אחרים. אבל העניין הזה ייפתר", הוא מבטיח.
ביבי על רקע פרויקט מגדלי שרונה בת"א צילום: אוראל כהן
"שהמוסדיים ישכירו דירות"
מוטיב אוזלת היד של מינהל מקרקעי ישראל חוזר גם בנושא החם של שוק הנדל"ן - זעקתם המוצדקת של הזוגות הצעירים בישראל, שחלום הדירה הולך ומתרחק מהם. ביבי סבור שהדיון בנושא הצליח לחמוק משאלת אחריותן של העיריות. "העניין הזה, שבונים פה רק דירות גדולות, זה חלק גדול מהבעיה", טוען ביבי. "ראשי ערים לא אוהבים דירות קטנות. לעתים זה משיקול של ארנונה גרידא. כשבונים דירה קטנה, היא בדרך כלל לא מכסה, בחישוב פרטני, את עלות הפיתוח עבורה. נקודה נוספת היא רצון ליצור מחסום סוציו־אקונומי ולדאוג שלעיר תיכנס רק אוכלוסייה חזקה. צריך ליצור מצב שבו הדירות הקטנות יהיו חובה כחלק מכל פרויקט".
בכלל, ביבי סבור כי לא כל זוג צעיר חייב דירה משלו רגע לאחר הנישואים. "התחלנו לפרסם מדי פעם, בעידוד משרד השיכון, מכרזים שבהם הקרקע של המינהל מוצעת ליזם בחינם אם הוא יסכים לבנות בניינים שלמים של דירות להשכרה. היה לנו פיילוט מוצלח באשדוד. להפתעתנו קיבלנו שלוש הצעות, כולן תמורת כמה מיליוני שקלים. בסופו של דבר הזוכה שילם על הקרקע 19 מיליון שקל".
ביבי מקווה כי המכרזים הללו ימשכו לתחום גם גופים מוסדיים. "תראה מה קורה בשוק המשרדים למשל. חברות ביטוח וגופים גדולים משתלטים עליו כי הם מבינים שיש פה עסק טוב. גם השכרת דירות יכולה להיות עסק טוב. אבל זה מצריך מישהו מקצועי שיעסוק בניהול שלהן". ביבי אף נותן טיפ למשקיעים פוטנציאליים: "מי שיבדוק איך נראה מתווה חוק עידוד השקעות הון יבין שלאחר שבע שנים הוא יכול להתחיל למכור את הדירות בתנאים מסוימים".
האם הצפת השוק בדירות להשכרה תגמול את הישראלי מהחלום הישן על דירה בבעלותו? ביבי סבור שלא. "אבל זה יכול לשנות את מהלך החיים. כך שכשזוג מתחתן הוא ישכור דירה כמה שנים, יתחזק כלכלית ואז ילך לקנות דירה".
"הטייקונים לא ישתלטו"
פתרון נוסף למצוקת הדיור באזור המרכז הוא הפשרת קרקעות חקלאיות. אבל לדברי ביבי, מי שאשמים באי־הפקעת הקרקעות הם בכלל החקלאים. "צמוד למושב ברקת יש קרקע שמיועדת לבניית 807 יחידות דיור. הקרקע הזו היתה יכולה להיות כבר מזמן שכונה חדשה של העיר שהם הסמוכה, אבל החקלאים תוקעים את המהלך במשך שנים. הם אפילו הגיעו לבג"ץ, ולפני חודשיים דחה בג"ץ את הדרישות שלהם. אם היה מנגנון חישוב פיצוי ברור, כל זה כבר מזמן היה מסתיים".
מה המנגנון אמור לכלול ולמה אין מנגנון כזה עד עכשיו?
"הוא יכלול דרך לחישוב קבוע מראש של הפיצוי. נוצרה אצל חקלאים במרכז הארץ הרגשה כאילו הם הולכים לעשות פה קופה. זה לא יקרה. הם צריכים להחזיר את הקרקע עכשיו. בימים אלה אנחנו יושבים עם שר השיכון אריאל אטיאס ומועצת מקרקעי ישראל ודנים במנגנון הפיצוי. אם יתאפשר, יקבלו החקלאים קרקע חלופית. אבל ברור לכולם שברוב המקרים אין קרקע כזו ולכן הם יקבלו כסף. אני מעריך שנשלים את ההחלטה בעניין הזה בתוך שלושה חודשים ואז התהליך יתחיל. אם יהיה מתווה ברור לפיצוי, התהליך יימשך פחות משנה. אנחנו נהיה מאוד תקיפים בעניין הזה, כי באמת צריך את הקרקע. קח לדוגמה את ברקת - הקרקע שם שווה 300 מיליון שקל. היא של הציבור, והוא יקבל את זה".
כמה דירות בעצם ניתן לבנות על הקרקעות החקלאיות?
"יש לי כרגע קרקע חקלאית מאושרת לבנייה של 5,700 יחידות דיור שתקועה בגלל מלחמות עם החקלאים. בטווח הארוך יש שטח ליותר מ־20 אלף יחידות דיור במרכז".
בשוק הנדל"ן מעריכים שחלק מהשטחים החקלאיים יתגלגלו לידי עשירים או טייקוני נדל"ן. אתה מתכוון להילחם בזה?
"השטחים האלה ייהפכו כולם לבנייה רוויה, לדירות. כל השטחים החקלאיים שיופשרו יהיו צמודים לערים וייהפכו לחלק מהן. בעניין הטייקונים טיפלה הרפורמה. החוק קובע עכשיו שאי אפשר למכור בבת אחת יותר מ־16 דונם לגוף בודד".
ביבי מתבקש להתייחס באופן פרטני לשני גושים גדולים. הראשון הוא בשטח שבין הרצליה לרמת השרון, צמוד לקיבוץ גליל ים, שבו אמורות להיבנות 4,000 דירות, ובעניינו מתקיים עתה דיון בבג"ץ בעקבות התנגדות התושבים לבנייה. השני הוא במתחם גלילות, שבו כבר אושרה תוכנית ראשונית לבניית כ־12 אלף דירות ו־1,000 דונם של תעסוקה ומסחר.
"לגבי גליל ים אני לא יכול להתנבא", אומר ביבי. "העניין תקוע בגלל מלחמות, אבל ברור שהקרקע תשוחרר. בעניין גלילות אני מעורב אישית ומנסה לקדם את התהליך. הבעיה המרכזית שם היא העניין התחבורתי, משום שהתוכנית תיצור עומס תנועה גדול. מעבר לכך, יש שם תהליך מורכב מאוד של חלוקת הקרקע בין בעלים פרטיים רבים. אני מאמין שבשנתיים הקרובות חלקים ראשונים מהקרקע יאושרו לבנייה".
כשהוא נשאל אם בסופו של דבר כל השטחים החקלאיים במרכז ייהפכו לעירוניים, ביבי נדרך. "חשוב שיהיה חיץ בין היישובים. זה דבר עקרוני מאוד בתפיסה של המינהל, שחלק מתפקידו הוא לשמור על השטחים הפתוחים".
ומה עם הפריפריה?
נושא נוסף שזוכה לחצי ביקורת כלפי המינהל הוא ההרחבות בפריפריה. בחודשים האחרונים פועל המינהל נמרצות לעצור חלק גדול מההרחבות הללו, בעוד אנשי המושבים והקיבוצים טוענים שמדובר ב"מלחמה על ההתיישבות העובדת".
"מדובר בלא פחות מעושק", טוען ביבי. "המדינה קבעה שיישובים במקומות מסוימים, כמו בעוטף עזה ובצמוד לגבול הצפון, יקבלו הטבות וסבסוד בפיתוח. ומה נהיה? המושבים והקיבוצים - לא כולם, אבל רובם - גובים ממי שרוצה לבנות אצלם בהרחבות סכומים מטורפים שאמורים לכסות את הפיתוח, למרות שהמדינה כבר שילמה על זה. נו באמת. הם חושבים שנשב בשקט ולא נעשה כלום? אני מבטיח לך שנמשיך להילחם".
באופן כללי נראה שפיתוח הפריפריה קפוא לחלוטין.
"הפריפריה זו נקודה כאובה. הפיתוח שם תלוי בהחלטות ממשלה. באמצע העשור הנוכחי החליטו לקדם את הפיתוח בפריפריה. קראו לזה 'התוכנית לפיזור האוכלוסייה'. חשבו שאנשים יעופו מהמרכז בגלל התוכנית. אבל בינתיים כולם שכחו את האקסטרות - תקציבים לחיזוק האוכלוסייה בחינוך, תחבורה, רווחה וכדומה. עד שלא יהיו אקסטרות לא תהיה שם התקדמות".
