מדד נדלניסט: לאט לאט, הקונים חוזרים למשחק

חצי שנה אחרי שיצא לדרך, מציין מדד הנדל"ן של "כלכליסט" חגיגה כפולה - את הצלחתו לעקוב אחרי הנעשה בשוק היד השנייה בענף המגורים והפיכתו למדד המקצועי והמוביל בתחום זה בישראל, ואת העובדה שדווקא בחודש אפריל החגיגי מתהפכת לראשונה המגמה ומסתמנת בלימה של ירידות המחירים בשוק.

גלעד המאירי, מנכ"ל פירמת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות', אומר שייתכן ששינוי הכיוון נעוץ במיעוט העסקאות באפריל עקב חג הפסח, אך עם זאת הוא מדגיש שיציבות המחירים ניכרה ברוב האזורים גם בחודש מרץ.

למדד נדלניסט לחצו כאן

ירושלים צילום: עמית שאבי

באפריל בחנו אנשי המאירי גם את השינוי המצטבר ברמות המחירים מאז פרסום המדד הראשון באוקטובר 2008 - חודש קריסת השווקים בעולם. הממצא המעניין ביותר הוא שברוב האזורים רמת המחירים ירדה בחצי השנה האחרונה בשיעורים של עד 10% בלבד. "לא נצפו התרסקויות כמו בשוקי הנדל"ן בחו"ל", אומר המאירי.

לדבריו, התיאוריה לפיה דירת מגורים סטנדרטית באזור טוב ומבוקש שומרת על ערכה, הוכחה עד כה. ויש לכך סיבות. "ניתן להסביר מצב זה לאור העובדות הבאות: תחילה, רכישת דירה סטנדרטית מיד שנייה היא לרוב בשל הצורך בקורת גג, ולא מדובר על מוצר מותרות", מסביר המאירי. "שנית - דווקא לאור האי־יציבות בשוק ההון והריביות האפסיות באפיקי הפיקדונות, רכישת דירה מסתמנת כהשקעה סולידית עדיפה".

המאירי מוסיף כי המחירים בשוק דירות יד שנייה מוכתבים על ידי הקונים הפוטנציאליים ובעלי הדירות הפרטיים, בניגוד לדירות חדשות מקבלנים, שמחיריהן מושפעים רבות מהחוסן הפיננסי של הקבלן. לצד אלה הוא מזכיר כי העליות הניכרות בשוק ההון בתקופה האחרונה מפיחות תקווה ואווירה של שינוי בקרב האוכלוסייה. "לאור העובדה ששוק הנדל"ן בכלל, ושוק דירות מיד שנייה בפרט, מגיבים לאט יותר לשינויים מאקרו־כלכליים, הרי שלמעשה העליות בשוק ההון ייתכן שמצליחות להקדים את הירידות בשוק הנדל"ן שטרם הגיעו ובכך למעשה למנוע מהן להגיע כלל", הוא אומר.

עם זאת המאירי מציין, כי בסיכום חצי שנתי, עדיין ניתן להבחין כי קיימים כמה אזורים שבהם רמת המחירים ירדה בשיעור ניכר. "ניתן להסביר תופעות אלו בכך שמדובר באזורי פריפריה רחוקה דוגמת אשקלון וקריית מוצקין ולחילופין באזורים שבהם קיימת פעילות ערה של בנייה חדשה על ידי קבלנים, דוגמת מודיעין, נתניה ופתח תקוה", הוא אומר. "כאמור, בפרויקטים חדשים קיימת נטייה מיידית להורדת מחירים, דבר שבהכרח משפיע גם על מחירי דירות מיד שניה שמהוות אלטרנטיבה".

גלעד המאירי (עומד) ואהוד המאירי צילום: אוראל כהן

תל אביב: מפסיקים לחכות

מנהל מחלקת המגורים באנגלו־סכסון תל אביב, כפיר זוהר, מדווח כי קיימת תחושה שהקונים הפוטנציאליים הפסיקו לשבת על הגדר ולחכות לירידות מחירים דרמטיות. מאחר שהירידות בוששו לבוא, החלו חלק מהקונים להתעניין ואף לרכוש דירות. מדובר בעיקר בדירות שמחיריהן 1.5–2.5 מיליון שקל. "אנשים הפנימו שהמחיר לא הולך לרדת, לאור המחסור של דירות מסוג זה בשוק", הוא מסביר. "דירות אלה ספגו ירידת מחירים שולית של 5%–7% בלבד". לדבריו, ההבדל כיום הוא בהתנהלות השוק. "אם בעבר המוכרים של דירות אלה לא היו מוכנים להתגמש, כיום הם יורידו מעט את המחיר".

זוהר מציין כי יש תנועה ערה של משקיעים שרוכשים דירות בעלות תשואה של 4% ומעט יותר, ומבהיר שלא מדובר רק במשקיעים מקצועיים אלא גם בציבור נוסף. "רוב המשקיעים מחפשים דירות במחיר של עד 1.2 מיליון שקל", הוא מסכם.

הרצליה: מחפשים דירות להשקעה

ארז פורת, זכיין רי/מקס סטאר בהרצליה, אומר כי הביקושים לנכסים עלו מאוד בעיר בחודש האחרון. לדבריו, מדובר בעיקר על דירות להשקעה במחיר של עד 1.2 מיליון שקל, וכי הביקושים גדולים בהרבה מההיצע. למרות הנתונים שנאספו בחודשים האחרונים במדד נדלניסט, פורת טוען כי מתחילת משבר הנדל"ן המחירים בהרצליה לא ירדו, ואף יש מקומות שנרשמה בהם עלייה כמו הרצליה הירוקה והרצליה המערבית - בעיקר דירות של 3 חדרים בבניינים שגילם אינו עולה על עשר שנים. הדבר נובע, לדבריו, ממיעוט בניית דירות חדשות, בעיקר לזוגות צעירים.

"המשקיעים בהרצליה הם בעיקר אנשים מבוססים עם חסכונות מאזור המרכז, המחפשים תשואה של 4%–5%", הוא אומר, ומוסיף כי רוב המחפשים נכסים למגורים מגיעים מתל אביב ומרמת גן. "אני לא צופה שינוי ברמות המחירים בעיר כל עוד לא תהיה בנייה של דירות חדשות", מסכם פורת.

ירושלים: מרחרחים את השטח

עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון בירושלים, מדווחת בסיכום אפריל כי השוק הירושלמי מאופיין בתקופה האחרונה בהתעוררות של אנשים המחפשים דירות למגורים בבירה. "המחירים כרגע סטטיים", היא אומרת. "אין הורדת מחירים מצד המוכרים, מה שגורם לאנשים בעיקר להתעניין בנכסים אך לא בהכרח לקנות".

זמן הסגירה של העסקאות גבוה יחסית, מציינת פרידלנד, ומוסיפה כי אנשים בודקים את השוק לפני שסוגרים עסקה. למרות ההאטה, היא מדגישה, ישנם נכסים טובים בשוק ולקונים הפוטנציאליים לא חסרות דירות לרכישה.

פתח תקווה: ביקושים עונתיים

זכיין אנגלו־סכסון פתח תקווה איתן זמיר אומר כי במחצית השנייה של חודש אפריל חלה עלייה בפעילות בשוק הדירות בעיר ביחס לתקופת החג בתחילת החודש. "ישנה עלייה בהתעניינות ברכישה ומדובר בביקושים עונתיים המאפיינים את החודשים מרץ ואפריל בדרך כלל". לדבריו, המתעניינים ברכישה הם משפרי דיור וזוגות צעירים. "הם מחפשים בעיקר דירות במחיר שבין 700 ל־900 אלף שקל", מציין זמיר. "דירות אלה מבוקשות גם על ידי משקיעים. מדובר בעיקר בדירות 3–4 חדרים שניתן למצוא בעיקר במרכז העיר ובשכונת הדר גנים".

רמת גן: בעקבות התשואה

גם ברמת גן מציינים התעוררות. מנהלת אנגלו־סכסון רמת גן עדנה אגבר אומרת, כי הקונים מביעים נכונות גבוהה יותר לבוא ולרכוש דירות, אך מנגד המוכרים טרם "הפשירו" את עמדותיהם. "מי שחזר למשחק כיום הם בעיקר זוגות צעירים ומשפרי הדיור שמתעניינים בדירות בנות 3–4 חדרים, לא בדירות היוקרה", היא אומרת.

רמת גן. מקום טוב להשקעה צילום: עמית שעל

לדבריה, גם המשקיעים מבינים כיום שרמת גן היא מקום טוב להשקעה, ומחפשים דירות בתשואה מתאימה שניתן למצוא בעיקר במרכז ובדרום העיר, למשל דירות 2.5 ו־3 חדרים ברחוב הרצל. "מחירה של דירה כזו יכול להיות סביב 690 אלף שקל", מציינת אגבר. "דירה כזאת יכולה להיות מושכרת בכ־2,800 שקל לחודש. כיום מחפשים יותר דירות יד שנייה מאשר רכישת דירות חדשות".

נתניה: שופינג דירות

דודו מכלוף, זכיין רי/מקס מקסימום בנתניה, מרוצה משוק הנדל"ן הנתנייתי באפריל. לדבריו, בשבועות האחרונים ניתן לראות מגמה של שיפור, והשוק כבר חזר לימים של טרם המשבר. "יש תנועה גדולה יותר של קונים גם לדירות להשקעה וגם למגורים", אומר מכלוף. "יותר ויותר אנשים מבקרים באתרים ובדירות ומחפשים מה לקנות. חשוב לציין שאנשים לא קונים בכל מחיר, אך כשהמחיר סביר והוגן, מתבצעות עסקאות".

מכלוף מביא דוגמה לכך, ומציין כי דירות של 4 חדרים ברמת פולג בשווי 1.25–1.3 מיליון שקל נהנות משוק ער וביקושים העולים על ההיצע. "כך קורה גם בדירות בשכונת 'עיר ימים' בנות 5 חדרים עד 1.8 מיליון שקל", הוא מסכם.

מודיעין: התעוררות אופטימית

נתוני החודשים האחרונים העלו כי מודיעין היתה מהנפגעות הבולטות במשבר בשוק היד שנייה. ליזה טולדנו, זכיינית רי/מקס 2000 במודיעין, טוענת כי דווקא ניכרת התאוששות מרשימה, המורגשת הן בדירות הקטנות להשקעה והן בדירות למגורים. "בחודשים האחרונים כמות העסקאות גדלה משמעותית, גם ביחס לתקופה המקבילה בשנה שעברה וגם ביחס לתחילת השנה", אומרת טולדנו.

מודיעין. מהנפגעות בשוק דירות יד שנייה צילום: צביקה טישלר

טולדנו סבורה שההתאוששות התרחשה לאחר שהקונים הבינו כי המחירים לא יירדו עוד. עוד מוסיפה טולדנו כי גם בדירות החדשות ישנה התעוררות גדולה, לאחר שהקבלנים הורידו בממוצע כ־10% מהמחיר, ושיפרו את תנאי המימון שהם מציעים לרוכשים. טולדנו מסכמת כי להערכתה, התעוררות בעיר תימשך, והמחירים יעלו ב־5% מרמתם כיום בשל הביקושים הגבוהים.

אשקלון: זינוק מחירים

אסי תמיר, זכיין רי/מקס אנרג'י באשקלון, שעברה עד כה את המשבר ללא טלטלות קשות, מספר כי המגמה הבולטת כרגע היא עלייה במספר מחפשי הדירות להשקעה לצד מחפשי הדירות למגורים. "הבעיה היא שאין מספיק דירות טובות לקנייה, ויש מעט דירות במחירים הוגנים שנחטפות בתוך זמן קצר ביותר", מספר תמיר.

"בשוק ההשקעה בדירות יד שנייה באשקלון המצב קיצוני אף יותר והמוכרים לעתים מנצלים זאת ומעלים מחירים, תוך כדי המשא ומתן על הנכס". דירות להשקעה, שמחיריהן נע עד לאחרונה סביב 250 אלף שקל, מגיעות היום לסביבות ה־400 אלף שקל. בתקופה הקרובה, צופה תמיר, תירשם עליית מחירים נוספת.

באר־שבע: ניצנים של עיר הבה"דים

באר שבע מסתמנת כעיר שהשפעת המשבר עליה היתה קלה יחסית. יציבותה בולטת עוד יותר כשנזכרים שבתחילת המשבר, לצד השפעת הפאניקה בשווקים הפיננסיים, הושפעה העיר גם מנפילת הטילים בה במבצע "עופרת יצוקה". אבי חיון, זכיין רי/מקס פלוס בבירת הנגב, אומר כי היקף העסקאות בבאר שבע ממשיך להיות גבוה. לדבריו, בשוק הדירות למגורים ניתן לראות משפרי דיור רבים שעוברים בחודשים האחרונים מדירות של 3 חדרים לדירות של 4 חדרים ולאזורים הנחשבים טובים יותר.

זכיין אנגלו־סכסון בבאר שבע ויקטור חיימוביץ' מאשר גם הוא כי שוק הזוגות צעירים נהפך לבולט בעיר בתקופה האחרונה, בעיקר ברמות ונווה זאב אך גם בשכונות האחרות. לדבריו, מדובר בקהל שמחפש דירות 4 חדרים במחיר של 500–600 אלף שקל. אולם הוא מציין כי דווקא בשוק זה קיים מחסור כיום בעיר בשל היצע דל למכירה. "לדירות אלה קיים ביקוש מתמיד גם בקרב משקיעים מחוץ לעיר", אומר חיימוביץ'. חיון מוסיף כי המשקיעים מחפשים בעיקר דירות ישנות וזולות, אך גם דירות בנות שש־שמונה שנים שהתשואה עליהן אמנם מעט נמוכה יותר אך הן נוטות לשמור על ערכן. "דירת 4 חדרים ברמות מושכרת בכ־2,900 שקל לחודש, מה שמעלה עוד יותר את האטרקטיביות של קנייתה".

חיון מגלה כי לא רק צעירים מתעניינים בהשכרת דירות בבאר שבע. "לאחרונה השכרתי 23 דירות ברמות לתושבי חוץ, מהנדסים לעיר הבה"דים, ואני צופה שמגמה זו תלך ותצמח". לדבריו, צפויות עליות נוספות במחירי דירות יד שניה, כתוצאה מחוסר בנייה ומהתשואות הגבוהות שניתן לקבל עליהן.