כמו באמריקה: נפילתה של חברת הנדל"ן מניו יורק, שגייסה מיליארדים בארץ

1.ההתחלה: נורות אזהרה בוהקות

לפני שנתיים בדיוק, בסוף נובמבר 2018, התגלתה תקלה בדו"חות חברת הנדל"ן האמריקאית AllYear. אי שם במעמקי הדו"חות של החברה, שגייסה בבורסה הישראלית כ־2.5 מיליארד שקל, היא דיווחה כי העבירה 3.7 מיליון דולר לחשבונו של בעל השליטה יואל גולדמן במקום לחשבונות של אחת מהחברות הבנות. טעות. קורה.

נכון שזה לא קורה לאלוני חץ למשל, שמנהלת מאות רבות של נכסים, וגם לא לליאורה עופר על שלל הקניונים שהיא מנהלת. אבל באולייר התעקשו שהעברת הכספים בשוגג לחשבון של בעל השליטה היא לא יותר מפאול קטן.

זה היה השלב שבו ברשות ניירות ערך הבינו שזו אינה "תקלה" אלא אירוע חמור שלא אמור להתרחש בחברה שנשמרים בה כללי הממשל התאגידי המינימליים ואולייר נשלחה לבדוק את עצמה. כמה שבועות אחר כך היא פרסמה דו"ח שמצא "ליקויי בקרה המגיעים לכדי חולשה מהותית".

פרויקט הדגל של אולייר בבושוויק, ניו יורק. הבנקים בארה"ב נזהרו

אלא שזו לא היתה הבעיה היחידה באותו נובמבר. כי אז גם התגלה שלחברה לא היו די מזומנים לפרוע את התחייבויותיה למשקיעי האג"ח, ולכן היא לוותה כמה עשרות מיליוני דולרים בריבית דו־ספרתית, ברגע האחרון, רק כדי לעמוד בהחזרים.

כך שכל אורות האזהרה מפני קריסה היו שם. גם תחקיר מפורט של "כלכליסט" מאותו זמן חשף בין היתר קרקעות לא בנויות של החברה שבכל זאת מניבות לה דמי שכירות, וגם שוכרים מסתוריים ונדיבים שמשלמים דמי שכירות על שטחי מסחר ריקים.

זה לא עזר. אתמול האזהרות התממשו ואולייר דיווחה למשקיעים הנאמנים שלה מישראל כי לצערה לא תעמוד בתשלומים. הדיווח הגיע יום אחד בלבד לפני המועד שבו היתה צריכה לשלם להם. שכחו לעדכן. קורה.

פרויקט NORTH FLATS של אולייר, ניו יורק צילום: אורן פרוינד

אולייר היא לא עוד חברה אזוטרית שגייסה כמה עשרות מיליוני שקלים מהמשקיעים בישראל. מדובר בחברה שגייסה כאן את הסכום הגבוה ביותר מבין חברות הנדל"ן האמריקאיות, והיא קיבלה את הכספים האלה מקרנות פנסיה, קופות גמל, קרנות נאמנות וסתם טרמפיסטים שלא עקבו אחרי דיווחיה ואי־דיווחיה המתרימים. ודווקא היא, שזכתה לאמון הגבוה ביותר מהמשקיעים המקומיים, הלכה תמיד על הקצה.

הנוסחה שלה היתה מינימום שקיפות, מקסימום ערפל והבעת ביטחון שיהיה בסדר. מה שמדהים במקרה של אולייר הוא שהיה מי שקנה את האסטרטגיה הילדותית הזו ואף היה מוכן ליטול על עצמו את הסיכון שטמון בה. אתמול הסיכון הזה התממש.

הצרות ההולכות וגדלות של יואל גולדמן

3.המסורת: דיווחים מביכים

גם ביום שבו אולייר נאלצה להודיע למשקיעים שלא תעמוד בתשלומים, הדיווח שלה היה מביך. למען האמת, מביך הוא הגדרה רכה במיוחד לרצף המלל עמוס הסתירות הפנימיות שמרכיב את הודעתה.

למשל, היא תולה חלק מהאשם במשבר הקורונה. אבל מי שעקב אחרי דיווחי החברה, לרבות זה שפרסמה ברבעון השני של השנה, דווקא היה יכול לחשוב שמדובר בחברה שלבשה חליפת אנטי קורונה. "נכון לתאריך הדו"ח", כתבה אז, "לא זיהתה החברה השפעה מהותית של משבר התפשטות נגיף הקורונה על נזילותה ואיתנותה הפיננסית" . קורונה זה לחלשים.

בדיווח אתמול, לעומת זאת, כותבת החברה כי "לאור התמשכות משבר הקורונה" וסיבות נוספות, היא לא תוכל לעמוד בתשלומים. הדבר היחיד שקרה בין הרבעון השני לשלישי בעניין הקורונה הוא שמצאו חיסונים. זה דווקא היה אמור להיטיב עם הסביבה הפיננסית שבה פועלת החברה ולהקל עליה לסגור הסכמי מימון. וזה לא הכל. אולייר כותבת בדיווח אתמול כי מאז אוגוסט החברה לא משלמת ריביות עבור הלוואה שמובטחת בקרקע בשכונת גואנוס בברוקלין. היא גם מעדכנת שמאז יולי היא אינה משלמת ריבית על הלוואת גישור של 65 מיליון דולר שלקחה לצורך השלב השני בפרויקט מרכזי שלה, דניזן־בושוויק.

מדוע אולייר נמנעה מלשתף את המשקיעים במידע החשוב בזמן אמת? הרי הדו"חות הכספיים האחרונים שלה פורסמו בסוף אוגוסט. ניתן היה להציג את הנורות האדומות האלו במסגרתם, או לכל הפחות בדיווחים מיידיים לבורסה בחודשים שלאחר מכן. אבל באולייר סברו כנראה שאי תשלום ריביות עלהלוואות אינו מידע שאמור לעניין את המשקיעים. בסך הכל לא שילמו על חובות לאחרים. קורה.

מי שממש רוצה לרדת לעומק מחדל השקיפות של אולייר צריך להסתכל בזכוכית מגדלת על נכס שנקרא אלבי (Albee) וממוקם באלבי סקוור 436 בניו יורק. גם הוא כולל דירות להשכרה ושטחים מסחריים, אך מוחזק בשיתוף חברת אג"ח אמריקאית אחרת בשם ספנסר. בנכס הזה קרה ממש פלא: שוכר ראשי שילם שכירות במשך 3 שנים, מאז יוני 2017, על החלק המסחרי של הנכס, אף שבחלק הזה היו שטחים פנויים כבר זמן רב. רק ביוני 2020, ורק בדו"חות של חברת ספנסר, התגלה כי השוכר הראשי נטש, ורק 60% מהנכס הושכרו לשוכרים סופיים. התשלום כמובן היה נמוך יותר. וזו רק עוד דוגמה אחת במסורת של תצוגות ורודות למציאות אפורה.

4.התקווה: נדל"ן והרבה אופטימיות

הפרקטיקה המקובלת במקרה של אירוע חדלות פירעון, בטח בסדר גודל כמו אולייר, היא לבדוק מי "אכל אותה". התשובה הקצרה היא שעוד מוקדם לקבוע. בימים ובשבועות הקרובים יצוצו כנראה המשקיעים, מלאי טענות כרימון, על ההשקעה שהסתבכה.

בינתיים, אם מנתחים את האחזקות של הגופים המוסדיים באגרות החוב של אולייר (לפי אתר סטוקר), אפשר לראות כי האחזקה של חמשת הגופים שהחשיפה שלהם לחברה היא הגבוהה ביותר מסתכמת בכ־600 מיליון שקל (נכון לסוף יוני).

ענת גואטה, יו"ר רשות ני"ע צילום: אוראל כהן

הנקודה שכדאי לשים אליה לב היא ש־94% מהאחזקה של אותם גופים שמנהלים את החסכונות ארוכי הטווח של הציבור היא בסדרות האג"ח המובטחות של אולייר, כלומר כאלו ששועבד כנגדן נכס. בית ההשקעות ילין לפידות, למשל, רכש רק אגרות חוב המובטחות בשעבודים. החשיפה הגבוה של המוסדיים לסדרות המובטחות אמנם לא מבטיחה שהכסף שהשקיעו אכן יחזור אליהם, אלא שהסיכון שלהם לתספורת קצוצה נמוך ביחס לסיכון של המחזיקים באג"ח הלא־מובטחות.

עובדה זאת באה לידי ביטוי בתגובת אגרות החוב להודעה של אולייר מאתמול. במהלך המסחר בבורסה האג"ח הלא־מובטחות צנחו בכ־40%. לעומן, סדרות האג"ח שנהנות משעבוד על נכסים ירדו "רק" בשיעורים שבין 8% ל־16%. כואב, אבל פחות. והחלק המעניין עוד לפנינו. גם המשקיעים עם הביטחונות עוד יצטרכו להוכיח שהקסם עובד. אף אחד עוד לא ניסה את זה קודם, ומי שסבור שמימוש ביטחונות של חברת אג"ח אמריקאית הוא עניין טכני פשוט לוקה כנראה באותה אופטימיות יתר, שגרמה לו מלכתחילה להלוות את הכסף בביטחון מופרז לחברה כמו אולייר.

5. הלקח: אנונימיות היא רעה חולה

האיש מאחורי אולייר הוא יואל גולדמן. הוא גם הסיפור שלה בקליפת אגוז. יהודי מהזרם הסאטמרי הקיצוני בניו יורק, ששיחק בבריכה של הקטנים עד שנת 2014, ואז פרץ כשהוא רוכב על גאות הנדל"ן בברוקלין – ולקח לא מעט סיכונים בדרך.

גולדמן מבין נדל"ן. יעידו על כך הנכסים שיזם, שנחשבים למושקעים ולאיכותיים בניו יורק. אבל הוא רצה לרוץ מהר מדי, באמצעות האמון שגייס מהמשקיעים בישראל. אף אחד אחר לא העניק לגולדמן סכומים כפי שעשו זאת המשקיעים הישראלים. גם לא הבנקים בארצות הברית, שמבינים דבר או שניים במימון נדל"ן. ובטח שהם לא העמידו לו הלוואות במחירים הנוחים שזכה להם כאן. מי שינסה למצוא תמונה של גולדמן יתקשה לעשות זאת.

והתמונה היא סממן מובהק להרפתקה של אולייר על חשבון המשקיעים בישראל. גולדמן השכיל לגייס מהם מיליארדים בלי לאבד את הפרטיות, לא האישית ולא של החברה הציבורית. הוא לא הפנים את המשמעות של להיות חברה ציבורית, ובדיעבד מתברר שגם המשקיעים לא הפנימו ואפשרו לו ולחברה שלו להישאר אלמוניים. חבל שזה עדיין קורה.