הקורונה פגעה במגייסות החוב מארה"ב שסבלו ממחלות רקע

כאילו לא די באי־האמון שרוחשים המשקיעים לחלק גדול מחברות הנדל"ן האמריקאיות שגייסו חוב בתל אביב, בא עכשיו נגיף הקורונה ששוטף את ארה"ב, ומוסיף לתחושת אי־הוודאות של בעלי האג"ח. רשימת שבע החברות שהחוב שלהן למחזיקים הוא הגדול ביותר, ועמד על 10 מיליארד שקל, כוללת לצד סדרות שנסחרות בתשואת אג"ח זבל גם כאלו שנסחרות בתשואה חד־ספרתית נמוכה. ניכר שחברות שערב פרוץ המגפה כבר סבלו ממחלות רקע, נפגעו הרבה יותר קשה מהחברות שהיו בריאות לפניו.

ההצעה להסדר בסטרווד

חברת סטרווד של בארי שטרנליכט נאלצה לסגור את שבעת הקניונים שלה לפני כחודשיים בעקבות הנחיות של הרשויות בארה"ב למניעת התפשטות נגיף הקורונה. אבל הצרות של סטרווד התחילו הרבה לפני כן. כבר ביוני 2019 נאמן האג"ח שלה דרש למנות יועץ כלכלי ויועץ משפטי, ובאוקטובר הנאמן הגיש לבית המשפט המרצת פתיחה נגד סטרווד בטענה ל"חששות משמעותיים ביחס לנכונות דיווחיה של החברה לציבור בנוגע לשווי נכסיה המהותיים".

סטרווד שניסתה אז לשדר "עסקים כרגיל" מול מחזיקי האג"ח שהחוב כלפיהם מסתכם ב־924 מיליון שקל, דיווחה בשבוע שעבר שהיא בוחנת הצעת הסדר חוב שהוגשה על ידי חלק מהמחזיקים. ההצעה מבוססת על העברת מניות החברה למחזיקים והזרמת מזומן על ידי הבעלים בתמורה למתן פטור לנושאי המשרה. בשבוע הבא תתקיים אסיפת מחזיקים של סטרווד שעל סדר יומה עדכונים מחבר הנציגות, דורון תורג'מן, היועצים הכלכליים והמשפטיים, וכן דיון בקשר לאפשרות להעמיד את החוב של החברה לפירעון מיידי.

באסיפת המחזיקים שהתקיימה בשבוע שעבר טענו נציגי סטרווד, עו"ד אברמי וול ובועז נוימן, שהעמדת החוב לפירעון מיידי תפגע בבעלי האג"ח וזאת לנוכח המשאים ומתנים שמתנהלים עם השוכרים בתקווה שאלו יחדשו את חוזי השכירות בקניונים של סטרווד. בעלי האג"ח של סטרווד נמצאים בנחיתות מובהקת ביחס לחוב הבכיר שלה שהתקבל מהבנקים המממנים שלטובתו משועבדים הנכסים של החברה. אג"ח סטרווד נסחרות בתשואה לפדיון של 127% ובמחיר של 16 אגורות, שני נתונים שמעידים על מצבה העגום של החברה.

המו"מ המתעכב של אולייר

החוב של אולייר כלפי מחזיקי האג"ח שלה עומד על 2.3 מיליארד שקל, והוא החוב הגבוה ביותר מבין כל החברות האמריקאיות שגייסו חוב בישראל. אם לשפוט לפי האג"ח של החברה, משבר הקורונה רק החמיר את מצבה. אם בתחילת 2020 האג"ח הלא מובטחות של החברה (סדרה ב') נסחרו בתשואה של 16%, הרי שהיום הן כבר נסחרות בתשואה שנושקת ל־40%. לפני כחודשיים אולייר של יואל גולדמן הודיעה על התקשרות בהסכם למכירת פורטפוליו של נכסים ברובע ברוקלין בעיר ניו יורק, שתמורתם אולייר היתה אמורה לקבל 344 מיליון דולר. ההסכם נתקל בקשיים והתעכב, ורק אתמול פורסם שאולייר והרוכש חתמו על הארכת תוקף הסכם ה־standstill שמסדיר את התנאים שלפיהם הצדדים יקיימו מו"מ לפתרון המחלוקות ביניהם. במהלך 2020 אולייר נדרשת לשלם 58.6 מיליון דולר (ריבית וקרן) למחזיקי האג"ח. מנגד, יתרת המזומנים שלה עומדת על 24.5 מיליון דולר בלבד.

סגירת המלונות של מויניאן

חברת מויניאן, שמתמקדת בתחום הנדל"ן המניב, מחזיקה בשני מלונות במנהטן ובמתן הלוואות לצורכי מימון פרויקטי נדל"ן. ב־22 במרץ מויניאן דיווחה שבגלל מגפת הקורונה היא פועלת לסגירת שני בתי המלון שלה. מהדיווח לא ניתן היה ללמוד על מידת ההשפעה של סגירת המלונות על תוצאותיה הכספיות. לפי דו"חות 2019, מויניאן עמדה בכל התחייבויותיה ולא הפרה את אמות המידה הפיננסיות שלהן התחייבה. אולם ביחס לאחת מהן, קיים חשש שסגירת המלונות עלולה להביא להפרתה. מויניאן התחייבה כלפי המחזיקים (סדרה א') שהיחס בין החוב הפיננסי נטו המתואם לבין ה־EBITDA המתואם לא יעלה על 17. נכון לסוף 2019, יחס זה עמד על 15.9. בתרחיש של ירידת ה־EBITDA, אם כתוצאה מסגירת המלונות, ואם כתוצאה מפגיעה בעסקי השוכרים או מכניסה למיתון כלכלי, קיים חשש סביר שמויניאן תפר את אמת המידה הפיננסית שהיא התחייבה לעמוד בה.

נכון להיום, האג"ח של מויניאן נסחרות בתשואה דו־ספרתית של 13% אף שהן עדיין נהנות מדירוג גבוה של A1. בתחילת אפריל חברת דירוג האשראי מידרוג הציבה את דירוג האג"ח של מויניאן תחת בחינה עם השלכות שליליות. במידרוג העריכו שהמשך התפשטות הנגיף עלול להשפיע לרעה על תזרים המזומנים של מויניאן, כאשר עיקר הפגיעה הצפויה מיוחסת למלונות שנסגרו. כמו כן, במידרוג סבורים שאם החזרה לשגרה תתרחש לפני חודשי הקיץ, השפעת ההתפרצות על סיכון האשראי תהיה מצומצמת.

פרוייקט של אולייר בברוקלין צילום: אורן פרוינד

הערפל סביב דה זראסאי

הדיסוננס הגדול ביותר בין הדירוג הגבוה למחיר הנמוך של האג"ח מיוצג במקרה של דה זראסאי שהאג"ח שלה נהנות מדירוג של AA בעוד התשואה של הסדרה הלא מובטחת עומדת על 14%. בסוף פברואר הודיעה מידרוג על הפסקת דירוג האג"ח של דה זראסאי וזאת לבקשת החברה. דה זראסאי העדיפה להישאר עם הדירוג של S&P מעלות שבסוף ינואר אשררה את דירוג החברה (-AA) והסתפקה בשינוי תחזית הדירוג מיציבה לשלילית בשל היתכנות לאי־עמידה מתמשכת ביחסי הכיסוי.

לפי הדיווחים של דה זראסאי קשה להעריך את היקף השפעת משבר הקורונה על תוצאותיה הכספיות. ב־29 במרץ דיווחה דה זראסאי שגביית דמי השכירות מדייריה ממשיכה כרגיל. מאז חלפו חודש שבמהלכם החריף משבר הקורונה בייחוד בארה"ב, אולם דה זראסאי נמנעה מלשתף את המחזיקים בהתפתחויות ובהשלכות על החברה.

באתרי אינטרנט זרים מתפרסמים נתונים שונים ביחס לשיעורי הגבייה של בעלי הנכסים מהדיירים, וחוסר השקיפות מצד החברה רק תורם לתחושת אי־הוודאות ולחששות של המשקיעים. מבחינת דה זראסאי משבר הקורונה מגיע אליה אחרי שכבר במהלך 2019 אושרו שינויים בחוקי השכירות בעיר ניו יורק שמטרתם למנוע הוצאת דירות מפיקוח לשוק החופשי ולמתן את עליות שכר הדירה. כמו כן, התקבל חוק נוסף שהקשיח את התנאים להמרת בנייני דירות להשכרה לנכסי קונדו למכירה, שני חוקים שישפיעו מאוד על דה זראסאי.

סילברסטין ולייטסטון

אך בין החברות האמריקאיות ניתן למצוא גם כאלו שלפי תשואות האג"ח שלהן מצבן שפיר. השתיים הגדולות ברשימה הן סילברסטין ולייטסטון. חובה של סילברסטין כלפי המחזיקים עומד על 1.1 מיליארד שקל והאג"ח שלה נסחרות בתשואה של פחות מ־4%. הנהלת סילברסטין מעריכה שהחברה תוכל להתמודד "בצורה נאותה" עם השפעות הקורונה וזאת לנוכח איתנותה הפיננסית, שיעור המינוף הנמוך ומצב נכסיה המניבים. גם ב־S&P מעלות שותפים להערכות אלה, ואשררו ב־7 במאי את דירוג החברה על -AA עם אופק יציב. בסוף מרץ אישר דירקטוריון סילברסטין תוכנית לרכישה עצמית של אג"ח בהיקף של עד 50 מיליון שקל, אולם עד כה טרם בוצעה רכישה עצמית של אג"ח.

גם חברת לייטסטון נהנית מאמון המשקיעים והאג"ח שלה נסחרות בתשואה נמוכה יחסית של 6%. לייטסטון פועלת בתחום הנדל"ן המניב בארה"ב ובתחום הנדל"ן היזמי בעיר ניו יורק באמצעות בניין הדירות 130 William St שמצוי בשלבי שיווק ופיתוח. לייטסטון דיווחה שנוכח החרפת המגבלות שמטילות עיריית ניו יורק ומדינת ניו יורק, החברה עצרה באופן זמני את עבודות הבנייה בפרויקט בניין הדירות. בתחילת אפריל לייטסטון ניצלה את ירידות השערים החדות שנרשמו בבורסה ורכשה 1.2 מיליון איגרות חוב של עצמה במחיר של 84 אגורות לאיגרת. נכון להיום, אותן אג"ח נסחרות במחיר של 94 אגורות לאיגרת.