הקושי להשלים מכירות נושף בעורף החוב של אולייר

ביום שני בלילה, שעה לפני המועד האחרון לפרסום הדו"חות הכספיים לרבעון השני, פרסמה חברת הנדל"ן האמריקאית אולייר את תוצאותיה העסקיות. אולייר, שפועלת בעיקר בתחום הנדל"ן המניב למגורים ברובע ברוקלין, ניו יורק, הציגה נתונים מעורבים. 

מצד אחד, הכנסות החברה צמחו ברבעון השני ב־6.9% והסתכמו ב־26 מיליון דולר לעומת הכנסות של 23.9 מיליון דולר ברבעון המקביל ב־2019. העלייה בהכנסות מיוחסת לאכלוס פרויקטים שבנייתם הושלמה — בעיקר פרויקט דניזן־בושוויק (Denizen Bushwick).

בנוסף, אולייר עברה לרווח תפעולי של 3.3 מיליון דולר לעומת הפסד של 2 מיליון דולר ברבעון המקביל. המעבר מהפסד לרווח תפעולי נובע מירידה בהפסד שנרשם כתוצאה מירידת ערך נדל"ן להשקעה.

אולם מנגד, הציגה אולייר ברבעון השני הרעה בשורה התחתונה, שבה ההפסד העמיק ל־35.9 מיליון דולר בהשוואה להפסד של 21.9 מיליון דולר ברבעון המקביל.

מה שהחמיר את שורת הרווח הן הוצאות המימון, שכמעט הכפילו את עצמן והסתכמו בתקופה המדווחת ב־39.2 מיליון דולר לעומת 19.9 מיליון דולר ברבעון המקביל. במונחי FFO, שמייצג את הרווח הנקי בנטרול הכנסות והוצאות חד־פעמיות, התכווץ הרווח ברבעון השני ל־1.7 מיליון דולר לעומת רווח של 9 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד.

מלון The William Vale. בעלי השליטה העמידו ערבות צילום: נדב נויהוז

התפוסה ירדה מיולי

בסקירה העוסקת בהשפעות משבר הקורונה על פעילותה מציינת אולייר ש"נכון ל־30 ביוני 2020, לא היתה למשבר השפעה מהותית על הכנסות החברה מהנכסים המניבים למגורים". אלה נשמעות בשורות טובות למחזיקי האג"ח של החברה, אולם ההתפתחויות בתקופה שחלפה ממועד הדו"ח (30.6) עד בסמוך לפרסומו (31.8) משמחות פחות. מהסקירה עולה כי בחודשים יולי־אוגוסט נרשמה ירידה בתפוסה בנכסי החברה ל־92% לעומת 97% באפריל־יוני 2020.

באשר לגביית שכר דירה דיווחה אולייר על שיעורי גבייה בנכסים למגורים שנותרו יציבים — גם ברבעון השני וגם ביולי־אוגוסט, וזאת לעומת שיעורי הגבייה הממוצעים בחודשים שקדמו למשבר הקורונה.

אולם, בשטחים המסחריים של אולייר, שמהווים חלק קטן מפעילותה, עמדו שיעורי הגבייה של שכר הדירה באפריל־יולי השנה על 33% בלבד. באולייר ציינו שהגיעו להסכמות עם כמה שוכרים לפריסת תשלומים, וכי החברה נמצאת במגעים עם שוכרים שטרם שילמו לפריסת דמי השכירות על פני תקופות עתידיות.

איך המלון לא נפגע?

לחברה יש גם חשיפה לתחום המלונאות באמצעות אחזקה של 50% בקומפלקס The William Vale בברוקלין, שכולל מלון, משרדים ומסחר. העובדה שניו יורק סגורה לתיירות חוץ כבר כמה חודשים - בשילוב עם ההגבלות שהרשויות הטילו על הציבור ועל העסקים בעיר - פגעה משמעותית בהכנסות בתי המלון בעיר. למרות זאת, בשווי של הוויליאם וייל לא חל שינוי לעומת סוף הרבעון הקודם.

איך מיישבת אולייר את הסתירה? ההנהלה מעריכה שהחברה אינה חשופה ישירות לתוצאות של המתחם, וזאת לאור הסכם השכירות, שבמסגרתו העמידו בעל השליטה בחברה יואל גולדמן והשותף במלון ערבות לתשלום סכומים שיהיו חסרים לטובת החברה שמחזיקה בנכס. נכון להיום, מציינת אולייר, דמי השכירות עבור המתחם שולמו מראש עד פברואר 2021.

קושי לממש עסקאות

מעבר לאתגרים התפעוליים, נראה שההשלכות הקריטיות יותר של משבר הקורונה הן הפגיעה ביכולת של אולייר להוציא לפועל עסקאות שנועדו לאפשר לה לשרת את חובה למחזיקי האג"ח בישראל.

בתחילת השבוע דיווחה החברה על כך שהרוכש שאמור לקנות 67 מנכסיה לא הפקיד במועד שנקבע את יתרת המקדמות - והיתה זו הדחייה השלישית. מדובר בעסקה שפורסמה לראשונה ב־5 במרץ וכללה אז מכירה של 74 נכסים. היא תוקנה ב־30 ביוני אחרי שהרוכש דרש לסיים את ההסכם. עד כה הפקיד הרוכש מקדמות של 15 מיליון דולר, והאתגר שמונח לפתחה של אולייר הוא לממש את העסקה, שאמורה להזרים לה כ־53 מיליון דולר.

מהלך משמעותי נוסף, שמתעכב על רקע הקורונה, הוא המימון מחדש של ההלוואות הקיימות על הנכסים דניזן־בושוויק (שלב א' ושלב ב') ו־10 נכסים נוספים שאינם מהותיים. אולייר התקשרה ב־19 בפברואר במזכר עקרונות לא מחייב עם קונסורציום של מוסדות פיננסיים בארצות הברית להעמדת מימון של עד 675 מיליון דולר. אולם בחברה מציינים כי לאור התארכות המשבר מצריך המשא ומתן מול הקונסורציום זמן רב מהצפוי, וייתכן שתנאי ההלוואה בפועל יהיו שונים מאלה שמופיעים במזכר.

אולייר נמצאת בתהליכי משא ומתן עם גורמים שונים למימוש נכסים נוספים, שעשויים להניב לה תזרים פנוי של 21 מיליון דולר עד סוף ינואר 2021, ומדווחת שכחלק מהדיונים האלה היא קיבלה אחרי תאריך המאזן כ־9 מיליון דולר כמקדמות לעסקאות הנרקמות.

זקוקה להלוואת מזנין

אולייר חייבת להשלים את העסקאות שעל הפרק כדי לעמוד בהתחייבויותיה למחזיקי האג"ח. החוב של אולייר למחזיקי האג"ח בישראל מסתכם ב־2.3 מיליארד שקל. האג"ח הלא מובטחות (סדרות ב' וד') נסחרות בתשואות של 41% ו־30% בהתאמה, ואלה התשואות הגבוהות ביותר בקרב האג"ח שנכללות במדד תל בונד־גלובל.

נכון ל־30 ביוני הסתכמה יתרת המזומנים בחברה ובחברה־בת שבבעלותה המלאה ב־31.3 מיליון דולר, בעוד השימושים שלה במחצית השנייה של 2020 מסתכמים ב־60.6 מיליון דולר — מתוכם 46.8 מיליון דולר תשלומי קרן וריבית למחזיקי האג"ח.

במסגרת הסבריה של אולייר לדו"ח תזרים המזומנים היא מדווחת על קבלת כתב מחויבות (Commitment Letter) מתאגיד פיננסי לקבלת הלוואת מזנין של עד 16 מיליון דולר. קבלת ההלוואה כפופה להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב, שבמסגרתו תצטרך אולייר לשעבד אחזקות בכמה חברות נכס שבבעלותה. ההלוואה, שאינה מופיעה בתזרים המזומנים החזוי של אולייר, נועדה לשימוש שוטף של החברה, לרבות תשלום קרן וריבית עבור אג"ח. הנקודה המעניינת לגבי ההלוואה הזו נוגעת לנתון שלא נכלל בדו"ח - שיעור הריבית שהיא תישא.

הריבית המקובלת בהלוואות מזנין היא 15%-12% ועשויה להשתנות בהתאם לטיב הביטחונות המשועבדים להבטחת ההלוואה. בשלהי נובמבר 2018 נטלה אולייר הלוואה לזמן קצר של 29 מיליון דולר, ששימשו לתשלום ריבית שפירעונה חל כמה ימים לאחר קבלתה.

הריבית על ההלוואה עמדה על 9.75%, והיות שהיא נפרעה בתוך פחות מ־10 ימים, הריבית ששולמה בפועל הסתכמה ב־63 אלף דולר בלבד. אולם עלויות הקמת ההלוואה עמדו על כ־415 אלף דולר - עובדה שייקרה באופן משמעותי את ההלוואה והקפיצה את העלות האפקטיבית שלה הרבה מעבר לריבית הנקובה.

במרץ השנה אישר דירקטוריון אולייר תוכנית רכישה של סדרות האג"ח הלא מובטחות בהיקף שלא יעלה על 10 מיליון דולר, אך עד כה הנהלת החברה טרם מימשה את התוכנית, ולא רכשה את האג"ח שלה עצמה, שנסחרות במחירים שמגיעים עד כדי 53 אגורות.