ממשיכים לבעוט, המשרדים: עלייה של 2.4% בהכנסות השכירות של גב ים

השפעות מגיפת הקורונה על המשרדים בישראל ממשיכות להכביד על הדו"חות הכספיים ולשחוק את הרווחיות, אך עדיין רחוקות מלהצביע על קטסטרופה. חברת גב ים מדווחת הבוקר על תוצאות הרבעון השלישי של 2020 ונראה כי החשש מהתרוקנות המשרדים מעובדים, בשלב זה לפחות, חסר הצדקה.

גב ים רשמה שחיקה מתונה בנתוני הרווחיות העיקריים שלפיהם נבחנות חברות נדל"ן מניב - הרווחיות התזרימית התפעולית (FFO) ברבעון השלישי - נסיגה שהושפעה בעיקר מירידת מדד המחירים לצרכן ועלייה בתשלומי המיסים. ה-FFO המיוחס לבעלי המניות של גב ים ירד ב-3.3% ביחס לרבעון המקביל והסתכם ב-59 מיליון שקל.

בה בעת, ההכנסות המתואמות מדמי שכירות לנכסים זהים (NOI) עלו ב-2.4% ברבעון השלישי ביחס לתקופה המקבילה והסתכמו ב-128 מיליון שקל, וזאת למרות שבמהלך הזמן הזה כבר החל ה"גל השני" בישראל. ההכנסות הכוללות של החברה מדמי שכירות ברבעון השלישי עלו ב-3% והסתכמו ב-134 מיליון שקל. ההכנסות המתואמות מדמי שכירות (NOI) עלו ב-4% ל-130 מיליון שקל. העלייה מיוחסת בעיקר להתרחבות החברה, קרי מתוספת בגין השכרת שטחים שבנייתם הושלמה בתקופה זו.

מנכ"ל גב ים, אבי יעקובוביץ מציין כי "החברה מנהלת בתקופה זו מספר משאים ומתנים מתקדמים עם חברות בינלאומיות וישראליות גדולות, לשכירות עשרות אלפי מ"ר חדשים. נתוני הבסיס של גב-ים הביאו אותה מוכנה למשבר. אנחנו פועלים עם ארגז כלים שמאפשר לנו התמודדות עם המציאות והאתגרים, תוך המשך הפעילות השוטפת היזמית המשמעותית ועמידה בכל ההתחייבויות".

להערכת יעקובוביץ "הסיטואציה הנוכחית שבה חלק מהעובדים עובדים מהבית בצורה חלקית-היברידית, אינה פרמננטית ולא תייתר את הדבר האמיתי - העבודה מהמשרד. גם אם בסוף התהליך, שיהיה מדורג, 10-20% מהעובדים יעבדו מהבית, השינוי בנדל"ן המניב ככל הנראה, לא יהיה משמעותי." עוד הוסיף וציין כי "ההייטק בישראל מראה על המשך צמיחה, ומהווה סוג של קטר בעולם המשרדים, המאיץ את המגמות בשוק הנדל"ן המניב".

בשורה התחתונה, שורת הרווח הנקי, רשמה החברה ירידה חדה של 56% והוא הסתכם ב-47 מיליון שקל. הירידה נבעה בעיקר מכך שבתקופה המקבילה נרשמו הכנסות משערוכי נדל"ן כתוצאה מעלייה בשווי ההוגן של הנכסים ובתקופה זו לא היו כאלה.

בחינת נתוני חוזי השכירות החדשים שהחתימה גב ים בנכסים המהותיים מאוד שלה מלמדת על תמונה מורכבת. במגדל המשרדים ההייטקיסטי הנוצץ ToHa1 בליבה של תל אביב, לא נחתמו כלל חוזים חדשים בחצי השנה האחרונה, כלומר בשני רבעוני הקורונה. זאת למרות ששיעור התפוסה שלו עומד על 90%. ברבעון הראשון נחתמו חוזים בעלות ממוצעת של 139 שקלים למ"ר, ברף העליון בישראל. שווי הנכס עבר שערוך שלילי של 6.9 מיליון שקל ברבעון השני, אך לא בוצע שיערוך נוסף ברבעון השלישי והוא עומד על 771 מיליון שקל.

אבי יעקובוביץ מנכל גב ים צילום: אלדד רפאלי

בפארק מתם של גב ים בחיפה נרשמה ירידה של 8.3% בדמי השכירות בחוזים חדשים ברבעון השלישי ביחס לשני, והם עמדו על 66 שקל למ"ר. עם זאת מדובר בעלייה של 10% ביחס לרבעון הראשון השנה. בפארק גב-ים בהרצליה צפון נרשמה ירידה חדה יותר בדמי השכירות בחוזים חדשים שנחתמו ברבעון השלישי (80 שקל למ"ר). זו ירידה של 7% ביחס לרבעון השני וירידה חריפה של 23.8% ביחס לרמת המחירים של החוזים שנחתמו ברבעון הראשון השנה. ביחס למחירי סוף 2019 מדובר בירידה של 11.1%.

החברה מחלה על דמי שכירות בהיקף של 7 מיליון שקל בעקבות משבר הקורונה ופרסה את הסכום לאורך חיי החוזים. 5 מיליון שקל נמחלו ברבעון השני ב"גל הראשון", כאשר בעקבות הגל השני שהחל ברבעון השלישי, "נמחלה" יתרת הסכום. מנתוני גב ים מדובר ב-1.7% מהכנסות החברה בתקופה הכוללת הרלוונטית.

כדי להערך למשבר שסיומו עדיין לא צפוי הצטיידה גב ים בקופת מזומנים עמוקה. במהלך 2020 הנפיקו גב-ים והחברה הבת מת"ם חוב כולל בסכום של כ-2 מליארד שקל. בחברה ציינו כי הביקושים הגבוהים בשלוש ההנפקות שבוצעו והצלחתן מהוות הבעת אמון של שוק ההון בחברה, באיכות נכסיה ובאסטרטגיה העסקית שלה, אשר מביאה לצמיחה, לאיתנות פיננסית וליציבות לאורך שנים, ומספקים לחברה רוח גבית להמשך פעילות הייזום האינטנסיבית. לחברה אמצעים נזילים של 2.56 מיליארד שקל בתום הרבעון השלישי מול 1.48 מיליארד שקל בתקופה המקבילה.