למרות המשבר, בזכות הרכבת הקלה: תוכניות ענק למשרדים בגוש דן

בתקופה שבה קיימת הערכה שענף המשרדים נכנס לקיפאון עמוק בעקבות משבר הקורונה, יזמיות הנדל"ן הגדולות מקדמות תוכניות ענק למאות אלפי מ”ר משרדים חדשים, לרוב במתחמים סמוכים לתחנות עתידיות של הרכבת הקלה. התוכניות נולדו משום שמינהל התכנון במחוז תל אביב והמרכז מעודד הגדלה משמעותית של זכויות בנייה בשימושים מעורבים לצד צירי תחבורה ותחנות הרכבת הקלה והמטרו. תוספת זכויות הבנייה שווה ליזמים מאות מיליוני שקלים, ותאפשר לעיריות לגבות היטלי השבחה גדולים.

אלה תוכניות חדשות ומסקרנות שלא נחשפו עדיין, והוגשו בשבועות האחרונים לוועדות המחוזיות וצפויות לקבל תוקף בשנתיים הקרובות.

כך, למשל, תוכנית ענק בהרצליה פיתוח על סף הפקדה שמקדמים עופר השקעות של ליאורה עופר, עם שותפיה אמות שנשלטת בשרשור על ידי נתן חץ והבנק הבינלאומי הראשון. על פי התוכנית שני בנייני בית מרכזים בהרצליה פיתוח ייהרסו כדי לאפשר בניית מתחם משרדים, מגורים, מלונאות ומסחר במגדלים של 30 קומות. במתחם שייהרס כ־35 אלף מ"ר שיגדל פי שלושה לכ־113 אלף מ"ר. להערכת דני טרשנסקי, ממשרד “קמיל־טרשנסקי־רפאל” אישור התוכנית ישביח את שווי הקרקע בכ־600 מיליון שקל .

התוכנית של עופר כוללת גם תוספת של 670 דירות מיקרו וכ-50 אלף מ"ר משרדים, שעל פי תחזיות יהנו מביקוש בזכות העובדה שכ־300 מטר מהמתחם צפויה תחנה של הקו הירוק של הרכבת הקלה ובעתיד אף תחנה קו M3 של המטרו. "”כמו בעולם, גם בישראל ההתפתחויות הנדל”ניות העתידיות יהיו סביב תחנות המטרו והרכבת", אומר טרשנסקי.

לדברי מנהל בענף הנדל"ן "היציאה מהעיר הגדולה מאפשרת לחברות לחסוך שכר דירה, עלויות חניה וארנונה בשיעור של כ־10% ויותר. העובדים יכולים להגיע למקום העבודה במהירות ובלי פקקים, והחברות מרוויחות מהחסכון".

בפתח תקווה מקדמת ביג שבשליטת האחים נפתלי על שטח הסמוך לבית החולים בילינסון, תוכנית ענק: לצד מרכז מסחרי שתבנה יהיו גם ארבעה מגדלי משרדים של 40 קומות. גם מתחם זה קרוב לקו האדום של הרכבת הקלה ולתחנת קרית אריה של קו M1 של המטרו. התוכנית החדשה מוסיפה כ־90 אלף מ"ר לתוכנית שחלה כיום על המגרש. ולאחר אישורה יהיה אפשר לבנות על שטח כולל של כ־240 אלף מ"ר. גם כאן גובה ההשבחה מוערך בכ־600 מיליון שקל.

מערבית משם ברחוב שנקר סמוך לקו האדום מקודמות שתי תוכניות שלובות של חברת משולם לוינשטיין ומשפחת טמיר. שטח המשרדים הבנוי בשתיהן יחד יהיה כ־100 אלף מ"ר בשני מגדלים של 40 קומות. מערבית משם ברחוב אפעל 35 סמוך לתחנה של הקו האדום מקדמת חברת אדגר תוספת של 15 אלף מ"ר למגדל משרדים שהיא בונה כעת.

התוכניות בפתח תקווה מקודמות בעקבות מדיניות של העירייה המאפשרת להגדיל את זכויות הבנייה פי 2.5. אולם לדעת ירון שחר מנהל מחלקת השקעות ומחקר ב־CBRE "במשרדים באזור במיוחד של קבוצות רכישה צפויה בשנים הקרובות ירידת מחירים בגלל שיש כמות אדירה של פרויקטים". לדעת שחר "לא סביר שהתוכניות שקודמות כעת ימומשו מהר. בטווח הקרוב זה יוצר בעיה תכנונית, כי פתח תקווה בונה על כספי ארנונה שלא תקבל בקרוב".

ברעננה קרן JTLV1 מקדמת תוכנית בקניון רננים שבבעלותה. זו תאפשר להוסיף לקניון עוד 70 אלף מ"ר של משרדים בבניינים של 15 קומות במרחק 500 מטר מתחנת מטרו M1 עתידית. גורם שבקיא בתוכנית אומר כי "עד שהמטרו לא עובד, זה הימור והתוכנית תמומש בשלבים”

בבת ים מקדמות אשטרום נכסים וביג בניין של 40 קומות על מגרש צמוד לקניון בת ים שבבעלותן. עידן סיגל סמנכ”ל השיווק של אשטרום נכסים מעריך כי הבנייה תושלם ב־2024 והמיקום "מייצר ערך, דקות הליכה מהרכבת הקלה”.