מדד נדל"ן הבנייה היה מניב תשואה של 100% לו הושק בתחילת 2019

בורסת תל אביב לא פספסה את העליות במניות הנדל"ן, שהיו כוכבות הבורסה השנה וחלקן יותר מהכפילו את שוויין. אתמול הכריזה הבורסה על השקת שלושה מדדי נדל"ן חדשים: נדל"ן לבנייה, נדל"ן מניב בישראל ונדל"ן מניב בחו"ל. 

המדדים יושקו במועד העדכון החצי שנתי של המדדים, ב־9 בפברואר 2020. המועד הקובע לקביעת הרכביהם יהיה תום המסחר ב־16 בינואר, וההרכבים יפורסמו שבוע לאחר מכן, ב־23 בינואר.

עד היום בבורסה הסתפקו במדד אחד לענף - מדד ת"א־נדל"ן, שהושק ב־2005. משקיע שרצה להשקיע בסגמנט מסוים בנדל"ן - מניב או יזמי, בחו"ל או בישראל - לא יכול היה לעשות זאת דרך קרן סל או מחקה, כי המדד הקיים אינו מפולח.

ת"א־נדל"ן הניב מתחילת השנה את התשואה הגבוהה ביותר מכל מדדי הבורסה, 71%. אחריו בפער ניכר מגיע מדד שהושק רק באוקטובר 2018, מדד ת"א־פמילי, שכולל חברות בבעלות משפחתית והניב 55.3%. שלישי מדד ת"א־טכנולוגיה, שהניב 55.2%. מדד ת"א־90 נותר מאחור עם תשואה של 39%, ומדד ת"א־125 הרחק עם תשואה של 21%.

אילו הושקו המדדים החדשים בתחילת השנה, על בסיס תשואה משוקללת של המניות הצפויות להיכלל בהם ביחס למשקלן, תל אביב בנייה היה עוקף את מדד ת"א־נדל"ן הקיים ומשיא כמעט 100% , עם שווי שוק של 24.7 מיליארד שקל. תל אביב מניב ישראל היה משיא 66.7% עם שווי כולל של 117.5 מיליארד שקל. תל אביב מניב חו"ל היה משיא 44.6% ושוויו היה 30.9 מיליארד שקל.

היתרון העיקרי של השקעה במדד לעומת מניה בודדת הוא פיזור הסיכונים. השנה אמנם ניכרה קורלציה גבוהה בין תשואות מניות הנדל"ן המניב לזה היזמי, אולם בשנים עברו, תשואות הנדל"ן המניב היו חזקות משמעותית.

בגזרת הנדל"ן המניב, הזינוקים הגיעו על רקע שינוי הצפי בסוף 2018 ממתווה ריבית עולה למתווה ריבית יורדת. גם בנדל"ן היזמי נהנו מסביבת הריבית הנמוכה, שמאפשרת להן להמשיך להקטין את עלויות המימון. במערכת הבנקאית מעריכים כי 2019 תסתיים עם משכנתאות חדשות בגובה כ־70 מיליארד שקל, כ־15% יותר מב־2018. בנוסף רוב חברות הנדל"ן היזמי הצליחו להגדיל באופן משמעותי את היקף יח"ד שמכרו השנה, זאת כמובן נעשה בתנופה של מכירות דירות במסגרת תכנית מחיר למשתכן לצד המכירות בשוק החופשי.

ב־2012 פיתחו רו"ח נירית ברגמן וד"ר דניאל באראז, בשיתוף עם חברת המדדים הגרמנית סולקטיב, מדד הנקרא Solactive - B-BRE Israel Commercial Real Estate Index, או "מדד נדל"ן מניב ישראל", הנסחר באמצעות קרן עוקבת של אי.בי.אי ואינו מדד של הבורסה. ניכר שוני מתודולוגי בין מדד זה למדד ת"א מניב ישראל שתשיק הבורסה - ישנו הבדל במשקולות ובפיזור המדדים. מדד נדל"ן מניב ישראל של סולקטיב מוטה חברות גדולות, בעלות היקף הנכסים הגדול ביותר בישראל, והן מקבלות משקל גבוה משל האחרות. לעומת זאת במדד של הבורסה, משקל החברות הגדולות מוגבל והן מקבלות משקל דומה לחברות קטנות משמעותית.

בנייה בבית שמש צילום: אלכס קולומויסקי

המדד של סולקטיב ריכוזי יחסית, ובו 14 מניות בלבד. לחברות הנדל"ן המניב הגדולות יש משקל משמעותי בו, למשל עזריאלי מהווה 17.8%, מליסרון 12%, מבני תעשיה 11.6%, איירפורט סיטי 11.4% ואמות 11.3%. לעומת זאת מדד מניב ישראל יכיל 27 מניות ומגבלת המשקל למניה בו היא 5%, וכך השפעת הגדולות מאוזנת. כל חברת נדל"ן מניב הפועלת בישראל ועומדת בקריטריונים, ששווי השוק שלה יותר מ־2 מיליארד שקל, תקבל לעת עתה את המשקל המירבי, 5%. כך למשל עזריאלי, ששווייה 31 מיליארד שקל, תקבל משקל שווה לרבוע נדל"ן, ששווייה 2.4 מיליארד.

חברה יכולה להיכלל רק באחד מהשניים, מניב ישראל או מניב חו"ל. לכן חברות עם פעילות בישראל אבל רבה יותר בחו"ל, כמו גזית גלוב, ייכללו רק במדד מניב חו"ל. במדד של סולקטיב היא תקבל משקל, נמוך אמנם, אבל כזה שמייצג את פעילותה בישראל. חברה כמו ביג נכללת במדד מניב ישראל במשקל המירבי 5%, בעוד במדד סולקטיב, לאור היקף פעילותה הגבוה בחו"ל, משקלה 2.6% בלבד.