קובי אברהמי: "פיצול מדד הנדל"ן – נכון לשוק ולמשקיעים"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

השבוע נודע כי הבורסה בתל אביב תפצל את ענף נדל"ן ובינוי לשני תת-ענפים נפרדים: נדל"ן מניב ונדל"ן לבנייה. בבורסה הסבירו כי ההחלטה על פיצול המדד התקבלה לאור העובדה שאופי פעילותן של החברות העוסקות בנדל"ן מניב והסיכון הנובע מפעילותן – שונה מאופי הפעילות של החברות העוסקות בבנייה ומהסיכונים הנובעים מפעילות זו.

ענף נדל"ן ובינוי כולל כיום 91 חברות, עם שווי שוק כולל של כ-133 מיליארד שקל. שוויין הכולל של 72 החברות הגדולות, הכלולות במדד ת"א-נדל"ן, הוא כ-128 מיליארד שקל. בבורסה הדגישו כי פיצול ענף נדל"ן ובינוי יאפשר להשיק בעתיד גם מדדים העוקבים אחר כל תת-ענף בנפרד, במקביל להמשך פרסום מדד ת"א-נדל"ן הנוכחי.

תת-ענף נדל"ן מניב יכלול את החברות שעיקר פעילותן הוא בתחום הנדל"ן המניב – השקעה המניבה הכנסה שוטפת – בישראל ו/או בחו"ל. החברות שייכללו בגדרו של הענף הן כאלה הפועלות, בין בעצמן ובין באמצעות חברות בנות וכלולות, בתחומי נדל"ן מניב למסחר, לתעשייה, למשרדים, ללוגיסטיקה, למגורים, למלונאות, לדיור מוגן וכן קרנות השקעה במקרקעין (ריט).

הבורסה לניירות ערך. שוויו של ענף הנדל"ן כיום – 133 מיליארד שקל צילום: אוראל כהן

רף הכניסה לתת-ענף נדל"ן מניב יהיה לחברות שיעמדו בשני הקריטריונים הבאים, במצטבר: 60% ויותר מהכנסותיהן הן מעסקי נדל"ן מניב, על פי דו"חות כספיים מאוחדים שנתיים; וכן 60% ויותר מנכסיהן הן נדל"ן מניב, על פי מאזנן המאוחד השנתי.

רף היציאה מתת-הענף נדל"ן מניב יהיה לחברות שירדו מתחת לשני הקריטריונים הבאים במצטבר: מתחת ל-50% מהכנסות החברה על פי דו"חות כספיים מאוחדים שנתיים יהיו מעסקי נדל"ן מניב, וגם מתחת ל-50% מהנכסים על פי מאזן מאוחד שנתי של החברה יהיו נדל"ן מניב. נכון להיום ועל פי הקריטריונים הללו, תת-ענף זה יכלול 51 חברות מניות, מתוכן 42 חברות הכלולות במדדי הבורסה, ששווין הכולל עומד על כ-110 מיליארד שקל.

תת-ענף בנייה יכלול את כל החברות הכלולות בענף נדל"ן ובנייה שעוסקות בייזום בנייה, קבלנות בניין, התחדשות עירונית ועבודות תשתית – וכן את כל החברות הכלולות בענף נדל"ן ובנייה, אשר אינן כלולות בתת-ענף נדל"ן מניב. נכון להיום יכלול תת-ענף זה 40 חברות מניות, מתוכן 30 חברות הכלולות במדדי הבורסה ששווין הכולל הוא כ-18 מיליארד שקל.

הבנייה צדדים רבים לה

בשוק ההון בירכו על הכרזת הבורסה. קובי אברהמי, מנכ"ל קבוצת אופק השקעות אלטרנטיביות, אמר בשיחה עם "כלכליסט" כי זהו מהלך נכון מאוד לשוק ולמשקיעים. פעילות בנדל"ן מניב שונה במהותה מפעילות יזמית – בין היתר בשל הקושי בחיזוי תזרים המזומנים ובמידת ההשפעה של השוק. בעוד בסקטור המניב תזרים המזומנים הוא בר-חיזוי והאתגר הניהולי מתמקד בהגדלה שלו, בסקטור היזמי האתגר גדול הרבה יותר בשל התלות הגדולה בהשפעות השוק, כמו רמות מחירים וביקוש ושינויי רגולציה.

"בנוסף הדבר תלוי בעמידה בתקציב ובלוחות הזמנים, כשאין זה סוד שפרויקטים רבים נתקעים או מסתיימים באיחור רב בהשוואה לתאריך היעד. הדבר הזה, מטבע הדברים, משפיע באופן ישיר על הרווחיות של הפרויקט ומכאן שעל התשואה שלה זוכה המשקיע".

קובי אברהמי. מהלך נכון לשוק ולמשקיעים צילום: רז רוגובסקי

אברהמי סבור כי כאן לא תמו המהלכים הדרושים בענף הנדל"ן הבורסאי: "במבט לעתיד יש מקום לפצל גם את ענף הבנייה עצמו: מצד אחד נדל"ן למגורים, שהוא הרבה יותר סולידי במהותו – יש ביקושים קשיחים מאוד בישראל; ומצד שני נדל"ן מסחרי ומשרדים, שם מצב העניינים שונה לחלוטין. מדובר בשוק תנודתי מאוד, שבו הביקוש משתנה בקורלציה מלאה למצב השוק – למשל, בעת מיתון קצב המכירות וההשכרות יורד משמעותית".

בבורסה ציינו כי עדכון הסיווג הענפי של ענף הנדל"ן יבוצע אחת לשנה. מועד פיצול הענף מתוכנן לסוף יוני 2019.