דה זראסאי מגיבה לטענות אייזנברג: "אינן נכונות ואף מטעות"

חברת דה זראסאי של ג'ואל וינר, מגיבה הבוקר (ד') על הטענות שעלו בניתוח הכלכלי שפורסם ב"כלכליסט" על ידי אורי אייזנברג.

דה זראסאי היא חברת נדל"ן אמריקאית שגייסה חוב בתל אביב, דרך מודל ההתאגדות באיי הבתולה הבריטיים (BVI) ושעיקר עיסוקה הוא בשוק הדירות בפיקוח.

לאחרונה נעשו שינויי חקיקה משמעותיים במדינת ניו יורק שנוגעים בתחום החברה, והמאמר של אייזנברג הסביר מדוע פתח פוזיציית שורט באגרות החוב שלה.

בדיווח לבורסה מהבוקר (ד'), מתייחסת דה זראסאי למה שהגדירה כ"סוגיות מהותיות" שעלו במאמרו של אייזנברג, סוגיות שלטענתה "אינן נכונות ואף מטעות".

בדה זראסאי מציינים כי כתוצאה מפרסום המאמר של אייזנברג בעיתון, אתמול (יום שלישי ה-9.7.2019), ירדו מחירי אגרות החוב שלה בבורסה "באופן משמעותי ובמחזורי מסחר גבוהים מאוד".

לכתבה המלאה של אורי אייזנברג על האג"ח של דה זראסאי לחץ כאן

לגרסת דה זראסאי אחת מאבני היסוד שנטענו במאמר היא האמירה של אייזנברג לפיה "החקיקה החדשה מעבירה את הכח לדייר...חוזה השכירות שלו נהפך לנכס רב ערך והתמריץ שלו להתפנות מהדירה נמוך מאוד".

לפי דה זראסאי, "החקיקה החדשה לא שינתה למעט במקרים חריגים (“rents preferential") שאינם רלוונטים לחברה. כך שכל הניתוחים בכתבה המבוססים על קביעה זו של אייזנברג אינם נכונים".

ג'ואל ויינר בעל השליטה ב דה זראסאי צילום: ישראל הדרי

עוד נטען על ידי החברה כי בתרשימים הכלולים במאמר של אייזנברג מצוין שדה זראסאי מהוונת את נכסיה לצורך קביעת שוויים בשיעור היוון של 2.9%. לפי החברה, "הנתון הזה מוטעה ומטעה ומבוסס ככל הנראה על חלוקה טכנית של ה-NOI בשווי הנכסים. בפועל, לחברה דירות אשר היא מפנה לצורך המרה לנכס מסוג קונדו כמו כן, השמאי מבצע התאמות שונות ל-NOI לרבות שימוש בצמיחה צפויה שתורמת לגידול בשווי הנכס".

בחברה טוענים כי שיעורי ההיוון בהם היא עושה שימוש, בהתבסס על עבודת השמאים הבלתי תלויים שבחרה, נעים בין 3% ל-5.5%. כאשר לדבריהם, "שיעור משוקלל של 3.67% מופיע בצורה ברורה בדוח התקופתי ובדוח הכספי".

טענה אחרת לה מגיבים בחברה נוגעת להתייחסותו של אייזנברג לגורמים שפוגעים ביכולת שלה להגדיל את ה-NOI, כגון השקעות הון והעלאת שכר דירה בעת פינוי דיירים. על בסיס גורמים אלה מציינים בדה זראסאי, מגיע אייזנברג למסקנה כי ה-NOI מהנכסים המפוקחים של החברה, צפוי לרדת.  

ואולם, לדברי החברה, "משום מה, הוא אינו מתייחס לגורמים מקזזים מהותיים כגון הפסקת צבירת אי תפוסה לאור הצמצום הצפוי בהמרת בתי דירות לנכסי קונדו שתוצאתם הובהרה זה מכבר בדיווחי החברה, לפיהם ה-NOI שלה מהשכרת דירות אינו צפוי להיפגע לרעה בצורה מהותית לאור הוראות החקיקה החדשות".

הרווח מהנכסים המניבים לא צפוי להיפגע

עוד טוענים בחברה כי בניגוד למצב העובדתי, לפיו הסיבה לגידול בשווי נכסי דה זראסאי היא הורדת שיעורי ההיוון בהם החברה עושה שימוש בהערכות השווי של נכסיה, כאשר לפי אותה טענה של אייזנברג חלה ירידה של כ-20% בשיעורי ההיוון, בין השנים 2016 ל-2018.

בפועל טוענת דה זראסאי, "ניתן לראות מעיון מהיר בדוחות התקופתיים של החברה לשנים 2016 ,2017 ו – 2018 כי שיעורי ההיוון המשוקללים בהם נעשה שימוש בהערכות השווי היו: 3.76%, 3.67% ו-3.67% בהתאמה. דהיינו כמעט ללא שינוי ובסתירה מוחלטת לנאמר בכתבה". בחברה מציינים כי הגידול בשווי הנכסים נובע מצמיחת ה-NOI שלה, לאחר התאמות לרבות בגין צבירת אי תפוסה.

בחברה מוסיפים וטוענים כי במאמרו של אייזנברג "נעשה ניסיון להציג מצג לפיו שווי הנכסים צפוי לרדת בצורה דרמטית עד כדי כך ש "ההון העצמי של החברה גולש במדרון לעבר האפס...".

"ואולם כפי שפרסמה מעלות S&P וכפי שמעריכה הנהלת החברה, על בסיס שיחות עם השמאים הבלתי תלויים, שמעריכים את נכסי החברה בשים לב בין היתר לכך ששיעורי ההיוון של נכסי מגורים בניו יורק מחושבים ביחס לכלל נכסי המגורים להשכרה, ללא הבחנה בין סוגי נכסי המגורים השונים, ובשים לב לכך שה-NOI שהנכסים המניבים של החברה לא צפוי להיפגע כתוצאה מהחקיקה החדשה ובהתייחס למתודולוגיה המקובלת לביצוע הערכות שווי לנכסים מהסוג של נכסי החברה, שווי הנכסים של החברה לא צפוי להיפגע בצורה מהותית", נכתב במכתב.

לטענת דה זראסאי במאמר נעשה ניסיון לקבוע כי שיעור התחלופה של הדיירים בדירות הקונדו שבבעלות החברה הינו נמוך וזאת תוך שימוש בדוגמאות מגמתיות ספציפיות ובתחשיבים שונים ולא בנתונים ממוצעים על מספר רב של נכסים כפי שנכון לעשות. בנוסף נטען כי שיעור התחלופה צפוי לרדת בעקבות החוק ואולם כפי שצוין לעיל לחוק החדש אין השפעה מהותית על זכויות הדיירים הקיימים כך שלהערכת הנהלת החברה לחוק לא צפויה להיות השפעה על שיעור התחלופה.

בחברה טוענים כי במאמרו מערבב אייזנברג, "ללא כל קשר או הבנה בסיסית בין היקף המכירות של דירות קונדו לבין שיעור התחלופה בדירות - נתון שאין לו שום קשר לשיעור התחלופה בפועל בנכסי החברה". כדוגמא מביאים בדה זראסאי את העניין שלדבריהם החברה לא מוכרת בהכרח את כלל הדירות המתפנות כך, שכל ניסיון לעשות שימוש בהיקף המכירות כאומדן לשיעור התחלופה בפועל הינו ספוקלטיבי גרידא.

ברוקלין ניו יורק צילום: scaerfsystem

עוד טוענים בחברה נגד כתבה שפורסמה ב"ניו יורק טיימס" ב-2012, ונוגעת למקרה של בעל השליטה בדה זראסאי, ג'ואל ויינר. במאמר נקבע "באופן פוגעני כי ויינר, בעל השליטה בחברה 'פשט רגל' לפני כעשור.

"בעל השליטה בחברה מעולם לא פשט רגל. מר ויינר החזיק כ-5% מהזכויות בפורטפוליו לו נתן שירותי ניהול בלבד כאשר יתרת הזכויות בו הוחזקו על ידי קרנות השקעה ומשקיע נוסף. כאשר השותף המנהל של הפורטפוליו לא היה מר ויינר אלא אחד השותפים האחרים", נכתב.

בהקשר זה מציינת החברה כי "בעקבות החלטה של השותף המנהל בניגוד לדעתו של מר ויינר הוחזר הנכס לבנק בהסכמה. המקור לאותה האשמה פוגענית היא כתבה בנושא בעיתון האמריקאי 'ניו יורק טיימס' מיום 6 ביולי 2012 כאשר זמן קצר לאחר מכן חזר בו ה'ניו יורק טיימס' מהטענות לאחר שהוצגו בפניו העובדות לאשורן".