הקפאת השכ"ד עלולה להשבית את חגיגת הצמיחה של איי.די.או

מניית איי.די.או גרופצללה אתמול ב־13% על רקע חששות המשקיעים מהצעת החוק להקפאת מחירי שכר הדירה בברלין ב־5 השנים הקרובות, שעלתה בסנאט של בירת גרמניה.

חברת הנדל"ן המניב, בשליטת קרן אפולו (32%) והאחים דיין (19.7%), נסחרת בת"א ומחזיקה ב־38% מחברת איי.די.או פרופרטיז הנסחרת בפרנקפורט. החברה דיווחה אתמול לבורסת תל אביב כי למיטב ידיעתה הצעת החוק טרם הוגשה, תוכנה המלא טרם פורסם ואין ודאות לגבי השלמת מהלכי החקיקה. הירידה במניה אתמול מסכמת צלילה של 27.5% מאז דווח לראשונה על הכוונה להקפיא את שכר הדירה.

בדיקת "כלכליסט" העלתה כי הקפאת דמי השכירות, אם אכן תצא לפועל, עלולה להוביל לקיפאון בהכנסות החברה־הבת ADP מנכסים זהים. מאז 2014 שכר הדירה מנכסים זהים — כאלה שפעלו במשך שנה לפחות, כלומר ללא דירות חדשות שנרכשו — עלה מדי שנה ב־5%–8%. אם החוק יאושר, הצמיחה הזו תיעצר. החברה תוכל להמשיך לצמוח באמצעות רכישת נכסים, אסטרטגיה שמאפיינת אותה מ־2014, כאשר מאז הגדילה את מספר יחידות הדיור בבעלותה ב־237% מהיקף של 6,596 דירות ל־22,238 דירות כיום.

כמו כן, לדברי ישי ששון, אנליסט בכיר בדיסקונט ברוקראז', המהלך צפוי להשפיע באופן שלילי גם על שערוכי הנכסים. לדבריו, "ככל שהצמיחה אכן תיפסק בשנים 2020–2024, אנו עלולים להיות עדים לירידה בשווי הנכסים של ADP, שמקורו בעלייה בשיעורי ההיוון. להערכתנו, שיעורי ההיוון הנמוכים שבהם מהוונים כיום נכסי החברה, הם במידה רבה תולדה של הצמיחה המואצת בשכ"ד בשנים האחרונות, שהשמאים צפו כי תימשך גם בעתיד, אם כי בקצב נמוך יותר. להערכתנו, קיפאון בשכ"ד בשנים אלה עלול להעלות את שיעורי ההיוון לטווח של 4.5%–5%. אנו מעריכים גם כי מ־2025 אנו צפויים לראות שיעורי היוון גבוהים יותר מכפי שהרגלנו להם עד כה, אך נמוכים מאלה שיהיו בשנים 2020–2024. בהתאם לתחשיב שערכנו, שמניח שיעור היוון של 4.8% בשנים אלה ושיעור היוון של 3.1% משנת 2025 והלאה, שווי נכסי החברה עשוי לפחות ב־16%".

גורם בשוק הנדל"ן הגרמני אמר ל"כלכליסט" כי הרעיון להקפאת שכר הדירה למגורים באמצעות חקיקה נמצא על השולחן כבר כמה חודשים. אולם לפני כעשרה ימים הוא תפס תאוצה, והפרסומים על כך בכלי התקשורת המקומיים גררו את מניות החברות הרלבנטיות לנפילות. כלומר, סביר להניח שגם איי.די.או הכירה את הרעיון, כמו יתר השוק, אך גם היא לא התייחסה אליו ברצינות יתרה. בהתאם לכך, הדיווח של החברה כלל התייחסות לכך שלמיטב ידיעתה עוד אין אפילו טיוטה של הצעה כזו. וגם כעת, כשהרעיון אושר עקרונית, אותו גורם מעריך כי סיכויי ההצעה להפוך לחוק נמוכים, וגם אם הוא יחוקק, סביר שלא יעמוד בעתירות משפטיות.

הסיבה העיקרית שהובילה להצעת החוק היא העלייה החדה בדמי השכירות של נדל"ן למגורים בעיר. מדד Mietspiegel, המציג את התפתחות מחירי שכר הדירה בברלין, מעיד על הצמיחה המהירה במחיר הממוצע למ"ר. ב־2007 עמד המחיר למ"ר על 4.75 יורו, בעוד ב־2017 הוא הגיע כבר ל־6.4 יורו למ"ר — עלייה של 35% בעשר שנים. המדד משקף את דמי השכירות ששילמו בפועל שוכרי נדל"ן למגורים בברלין במהלך ארבע השנים שקדמו למועד פרסום המדד, והוא מתפרסם אחת לשנתיים.

ADP הציג שיפורים דרמטיים בתוצאותיה בשנים האחרונות הודות לרכישה המאסיבית של יחידות דיור וכתוצאה מהעלייה העקבית בשכר הדירה.

הכנסות ADP משכירות ב־2018 הסתכמו ב־135 מיליון יורו, ה־NOI (רווח תפעולי מהשכרת נכסים והפעלתם השוטפת) הסתכם ב־108 מיליון יורו, וה־FFO (רווח בנטרול שערוכים, הפחתות והוצאות/הכנסות חד־פעמיות) הסתכם ב־67 מיליון יורו. החברה יותר מהכפילה את הכנסותיה ב־2018 לעומת 2015, וכך גם את ה־NOI וה־FFO.

דמי השכירות הממוצעים לחודש של ADP עמדו ב־2018 על 6.73 יורו למ"ר — צמיחה של 16% לעומת שכ"ד של 5.82 יורו למ"ר בשנת 2015. העלייה במספר יח"ד ובשכר הדירה תמכו בצמיחה האורגנית של החברה ובשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שבבעלותה. איי.די.או גרופ שערכה כלפי מעלה את שווי הנדל"ן המניב שלה בספרים לאורך שנות פעילותה. בשנים 2016, 2017 ו־2018, היא רשמה שערוכי נדל"ן להשקעה בדו"ח המאוחד שלה (הכולל את תוצאות ADP) של 1.8 מיליארד שקל, 1.56 מיליארד שקל ו־1.73 מיליארד שקל, בהתאמה. סעיף הנדל"ן להשקעה בדו"חות המאוחדים הסתכם ב־17.35 מיליארד שקל בסוף 2018.