מישהו הזיז לאיי.די.או את הגבינה בשוק הדירות להשכרה בברלין

חדשות רעות למשפחת דיין, קרן אפולו ונתי סיידוף: הסנאט של ברלין אישר אתמול עקרונית את הקפאת שכר הדירה ל-5 שנים, וקבע שעד ל-15 לאוקוטובר יוגש לסנאט חוק מפורט שעליו יצביע. החוק צפוי להיות מוחל רטרואקטיבית מאתמול, 18 ביוני 2019.

בתגובה, מניית איי.די.או, בעלת השליטה באיי.די.או פרופרטיז (ADP) שמחזיקה ב־23,667 אלף דירות בברלין, ירדה ב־1%. מדובר בירידה מתונה יחסית, בעיקר משום שהחוק אושר בשעות הצהריים המאוחרות, בסמוך לתום המסחר. בכך השלימה המניה קריסה של 17% מאז שדווח לראשונה על הכוונה להקפיא את שכר הדירה, לשווי שוק של 1.7 מיליארד שקל.  

איי.די.או, שפעילותה היחידה היא האחזקה (38%) ב־ADP נשלטת כיום על ידי קרן אפולו (32%) ומשפחת דיין (19.7%) שרכשו ב־2017 בשוק 39% ממניות איי.די.או, כאשר זו נשלטה (40.13%) עדיין על ידי שרי אריסון. אחרי מאבק שליטה רווי יצרים הגיעו הצדדים בספטמבר 2017 להסכם שליטה משותף ולהפסקת אש מול אריסון. זו מכרה ביוני 2018 את השליטה בחברה־האם, שיכון ובינוי, לנתי סיידוף תמורת 1.1 מיליארד שקל.

סיידוף החליט להיפטר מהשליטה באיי.די.או ובדצמבר 2018 הוא מכר מניות של החברה תמורת 850 מיליון שקל, אולם שיכון ובינוי נותרה עדיין עם 7.5% מאיי.די.או ולכן היא חשופה עדיין ל־ADP. מי שעוד חשופה ל־ADP היא הפניקס שמחזיקה ב־5.2% ממניות איי.די.או.

הידיעות הראשונות על כוונת גרמניה להקפיא את שכר הדירה התחילו לטפטף ב־6 ביוני, ולגרום לטלטלה במניית איי.די.או בתל אביב ובמניית ADP שנסחרת בגרמניה, שגם היא איבדה 17% מערכה בשבועיים האחרונים, לשווי של 1.8 מיליארד יורו.

ב־10 ביוני פרסמה איי.די.או דיווח למשקיעים שבו טענה כי "בהמשך לפרסומים האחרונים בתקשורת הגרמנית בדבר כוונת הממשל בברלין לקדם הצעת חקיקה שעניינה הקפאת העלאת שכר הדירה של דירות מגורים בברלין למשך תקופה של 5 שנים החל מחודש ינואר 2020, מתכבדת החברה להבהיר כי למיטב ידיעתה, נכון למועד הדו"ח, טרם הוגשה לאישור הצעת חקיקה כאמור וכי טיוטת הצעה כאמור אף טרם פורסמה. בהתאם לכך אין באפשרות החברה או באפשרות ADP לבחון ולהעריך את נכונות הפרסומים ואת מידת דיוקם נכון למועד הדו"ח". אתמול, כאמור, התברר שהחוק ייכנס לתוקפו מיד ולא בינואר 2020.

היום מסרה החברה בדיווח מעודכן לבורסה: "א. נכון למועד הדוח לא אושרה וטרם נכנסה לתוקף חקיקה שעניינה הגבלת הקפאת העלאת שכר דירה בברלין; ב. ביום 18 ביוני 2019 אימץ הסנאט של ברלין עקרונות הצעת חקיקה שעניינה הקפאת העלאת שכר הדירה של דירות מגורים בברלין למשך תקופה של 5 שנים מתחילת 2020 עם תוקף רטרואקטיבי, מתוך כוונה להביא הצעת חוק על בסיס העקרונות כאמור לאישור הפרלמנט של ברלין.  למיטב ידיעת החברה, נכון למועד הדוח טרם הוגשה הצעת החוק ותוכנה המלא טרם פורסם. כמו כן יצוין כי נכון למועד הדוח אין וודאות בדבר השלמת מהלכי החקיקה כאמור".

הכתובת היתה על הקיר

חרף הניסיון להרגיע את המשקיעים, כבר מדו"חות 2018 של איי.די.או ניתן היה ללמוד על הסיכון מצד החקיקה המקומית בגרמניה. במסגרת ההתייחסות לסיכוני הרגולציה הקיימים ציינה החברה שבמהלך השנה היתה קיימת מגמה של הקשחת התנאים למול משכירי הדירות, הן ביחס לאפשרות להעלות שכר דירה, הן באפשרות העומדת לבעלי נכסי מגורים להותיר דירות פנויות לא מושכרות למשך תקופת זמן ממושכת והן בהצעות חקיקה שבסיסם הרצון לבצע הלאמה של חברות נדל"ן בעלות פורטפוליו משמעותי של בנייני מגורים בעיר. בין היתר ציינה איי.די.או בהקשר זה הוראה המחייבת דיווח של משכירי הדירות על דירות להשכרה שאינן מאוכלסות במשך תקופה העולה על 3 חודשים, ומנגד איסור השארת דירות המיועדות לשכירות כשהן פנויות משוכרים למשך תקופה העולה על 3 חודשים ללא קבלת היתר מתאים.

כל פעילותה של ADP היא מגורים להשכרה בברלין. היא אחת החברות הגדולות בתחום והיא צומחת בקצב גבוה, הן מבחינת התוצאות הכספיות והן מבחינת מספר הדירות שברשותה. את הרבעון הראשון של 2019 היא רשמה הכנסות של 165.5 מיליון שקל, צמיחה של 11% לעומת הרבעון המקביל, אז עמדו ההכנסות על 149 מיליון שקל. חרף הצמיחה בהכנסות, הרווח הנקי צנח ב־11.5% לעומת הרבעון המקביל ל־45.7 מיליון שקל, כאשר מרבית הירידה ברווח יוחסה להוצאות מימון של 44.7 מיליון שקל ועלייה של 27% בהוצאות הנהלה וכלליות, ל־20.5 מיליון שקל לעומת 16 מיליון שקל ברבעון המקביל.

איש הקשר עם המוסדיים

איי.די.או מנוהלת על ידי דוד דניאל, שהיה ראש תחום הנדל"ן בבית ההשקעות פסגות עד כניסתה של משפחת דיין להשקעה באיי.די.או, והיו"ר שלה הוא משה דיין. הקשר בין האחים דיין לדניאל התהדק לאחר שפסגות השקיע 35 מיליון יורו במאי 2018 בחברת גולדן קפיטל של האחים דיין, שמרכזת את הפעילות של המשפחה בגרמניה ומחזיקה ב־32 נכסים מניבים. סכום דומה השקיעו הראל והפניקס, כשכל גוף מקבל 12% ממניות גולדן קפיטל. דניאל הוביל את המהלך בפסגות מול אמיר דיין, איש הקשר של המשפחה עם שוק ההון והמוסדיים.  

ברלין צילום: Pixabay