בצעד חריג, בראק אן.וי השקיעה חצי מכספה בקונסאס הגרמנית

חברת בראק אן.וי (קפיטל) נקטה מהלך חריג בשוק הנדל"ן הגרמני. מהדיווח החצי־שנתי האחרון שלה עולה כי הוציאה כ־35 מיליון יורו מתוך כ־89 מיליון יורו שהיו בקופת המזומנים שלה עבור 4.1% ממניות חברת הנדל"ן קונסאס (Consus), המתמחה בנדל"ן מסחרי, ביולי השנה.

בראק אן.וי פעילה בענפי המגורים להשכרה, נדל"ן מניב מסחרי וייזום בנייה למגורים בגרמניה. ב־2017 רכש טדי שגיא את השליטה בה תמורת יותר ממיליארד שקל. בפברואר האחרון רכשה חברת אדלר הגרמנית, שנסחרת בבורסת פרנקפורט לפי שווי של 890 מיליון יורו, את אחזקותיו בבראק אן.וי. מאז רכשה אדלר מניות מגורמים נוספים והגיעה בחודש אפריל לאחזקה של 70% בבראק.

להכניס רגל בדלת

לדברי גורם שהיה מעורב ברכישת מניות בראק בקונסאס, החברה עשתה זאת כדי להכניס רגל בדלת לאחת מהחברות הגדולות בשוק הנדל"ן המסחרי הגרמני, וכך לקדם ולבסס את הפעילות במדינה באמצעות הכרות מעמיקה יותר עם אנשי המפתח הפעילים בשוק הנדל"ן הגרמני. קונסאס מתמקדת בנדל"ן מסחרי בגרמניה ואילו אדלר בעלת השליטה בבראק מתמקדת בנדל"ן למגורים, ויחד הן חולשות על חלקים משמעותיים של שוק הנדל"ן הגרמני. המהלך אם כך מאפשר גם לאדלר, בעלת השליטה בבראק, דריסת רגל גם בתחום המסחרי.

נכסים של בראק קפיטל בברלין

בינתיים המהלך גם מתגלה כמוצלח מבחינה פיננסית עבור בראק. מחיר מניית קונסאס עמד ביום חמישי האחרון על 8.44 יורו למניה, המהווה עלייה של כ־17% מאז רכשה בראק את המניות ב־23 ביולי האחרון, אז עמד המחיר על 7.22 יורו למניה.

בראק פועלת בגרמניה בארבעה תחומים: נדל"ן מניב בתחום המגורים, נדל"ן מניב בתחום המסחרי, יזמות למגורים והשבחת קרקעות. היא מחזיקה, נכון לדיווחה החצי שנתי, ב־11,956 דירות להשכרה בשטח כולל של כ־704 אלף מ"ר, 26 מתחמי מסחר ומשרדים להשכרה בשטח כולל של כ־312 אלף מ"ר, 429 דירות למגורים בשלבי ביצוע שונים, וב־3 מתחמים בעיר דיסלדורף, בשטח כולל של כ־193 דונם, שחלקם נמצאים בתהליכי שינוי ייעוד ממשרדים למגורים ומיועדים לבניית כ־1,300 יחידות דיור וכ־30 אלף מ"ר של מסחר ומשרדים.

נכסיה הבולטים של בראק כוללים אחזקה ב־68% מבנייני מגורים להשכרה בעיר לייפציג ששווים מוערך בכ־205 מיליון יורו ובכ־74% ממתחם מסחרי בעיר רוסטוק ששוויו מוערך בכ־110.5 מיליון יורו. החברה דיווחה כי את מחצית השנה היא סיימה עם שווי נכסי העומד על כ־730 מיליון יורו, לעומת שנת 2017 כולה שבסיומה נאמד השווי הנכסי שלה בכ־690 מיליון יורו. הרווח הנקי ברבעון השני השנה, המיוחס לבעלי החברה, עומד על כ־23 מיליון יורו וזאת לעומת התקופה המקבילה אשתקד בה עמד על כ־45 מיליון יורו. עם זאת, בהתאם לתקן IFRS 15, אותו החלה החברה ליישם לראשונה השנה, המחייב הכרה בהכנסות ובהוצאות לפי קצב התקדמות הביצוע של הדירות שנמכרו, הרווח המיוחס לבעלי המניות נותר כמעט זהה בשתי התקופות ומדווח לפי כ־23 מיליון יורו.

הקשר בין קונסאס לסאמיט

שמה של קונסאס הוזכר כבר בעבר בהקשר ישראלי. קונסאס מכרה לאחרונה את החזקותיה בחברת GXP, העוסקת בנדל"ן מסחרי בגרמניה, לסאמיט שבשליטת זוהר לוי, הפעילה גם היא בשוק הנדל"ן הגרמני. חברת הבת סאמיט גרמניה חתמה על הסכם לרכישת השליטה בחברה הגרמנית GxP German Properties תמורת 45 מיליון יורו.

תחום הנדל"ן בגרמניה אינו מזוהה עם פעילות ענפה של יזמי נדל"ן ישראלים כמו הנדל"ן בצידה המזרחי של היבשת, אך מושך אליו בעיקר יזמים המבקשים להנות מיציבות כלכלית. הכלכלה הגרמנית מאופיינת בשיעור אבטלה נמוך ואינפלציה נמוכה ויציבה. הממשלה הגרמנית קיבלה לאחרונה דירוג אשראי AAA ונהנית מעלות מימון נמוכה של החוב הממשלתי, וכלכלני הארגון לשיתוף פעולה ופיתוח כלכלי של האיחוד היורופי צופים כי היציבות בכלכלתה תימשך בשנתיים הבאות ותלווה בצמיחה של כ־%3.2 ב־2018 ו־7.1% ב־2019. זאת הודות לשיעור האבטלה הנמוך, העלייה בשכר, והשיפור בצריכה הפרטית, הנתמכת, בין היתר, בריבית הנמוכה.

כיום אין לבראק אן.וי זיקה ייחודית לישראל. משמעות הדבר היא שקיים סיכוי שהחברה תפסיק להיסחר בתל אביב.