פיפרה של אז, בלוקצ'יין של היום

הכוונה של יזם הנדל"ן צחי חג'ג' להנפיק את חברת הנדל"ן הפרטית שלו, שפועלת ברומניה, החזירה אותי במנהרת הזמן לתקופה שבה קרקע ברומניה ריגשה את המשקיעים כמו שביטקוין מרגש את המשקיעים היום.

השנים 2007-2005 היו תור זהב של משקיעי הנדל"ן במזרח אירופה בכלל וברומניה בפרט. חברות התעופה נדרשו אז לתגבר את הטיסות בקו לבוקרשט כדי להכיל את מאות הטסים ל"שני־חמישי" ברומניה. לא מעט עסקאות נסגרו באותן טיסות. קרקע נרכשה בטיסה שהמריאה ביום שני מנמל התעופה בן גוריון - ונמכרה בטיסה שהמריאה בחזרה מבוקרשט ביום חמישי, רק כדי להימכר שוב שבוע לאחר מכן.

תפוח האדמה הלוהט הזה מצא את דרכו, איך לא, לשוק ההון ולבורסה בתל אביב. עשרות חברות גייסו מאות מיליוני שקלים בהנפקות אג"ח שנותבו להשקעה בקרקעות ברומניה. למרבה הצער, חלק מאותן חברות הגיעו לחדלות פירעון ולהסדר חוב שנים ספורות לאחר שהשלימו גיוס חוב מוצלח. כך זה עובד עם תפוחי אדמה לוהטים. מתישהו מישהו נתפס איתם בידיים - ואיכשהו זה בדרך כלל קורה כשהסחורה מגיעה לשוק ולציבור.

בוקרשט רומניה צילום: shutterstock

כמו שהיום מספיק לומר "סייבר" כדי שקרנות הון סיכון יפתחו את הארנק או "בלוקצ'יין" כדי שהמשקיעים יסתערו, לפני עשור יזמי הנדל"ן היו רק צריכים לומר את מילת הקסם "פיפרה" כדי להבטיח רוד שואו מוצלח בתל אביב. פיפרה היא שכונה צפונית בפאתי בירת רומניה, שיצא כך שרוב יזמי הנדל"ן הישראלים התקבצו בה. חלק מהיזמים לא ידעו להצביע על הקרקע שלהם על המפה, אבל כולם ידעו לומר שהיא צמודה לדובדבן שבקצפת - בית הספר האמריקאי בעיבורה של השכונה. במצגות שנערכו בבתי ההשקעות נטען שפיפרה היא "רמת אביב של בוקרשט". בפועל, פיפרה היתה שכונה עם אדמות חקלאיות למכביר ועם בעיות תשתית קשות.

כמו לפני עשור, גם היום השקעה בנדל"ן ברומניה מציתה את הדמיון. זה לא קשה כשרואים את מבני ה"רכבות" הפזורים בבוקרשט, זכר לתקופה הקומוניסטית. נקודת הפתיחה של העיר כל כך נמוכה שקל לדמיין את הצמיחה שעוד נכונה לה. אבל מכאן ועד להימור על קרקעות חקלאיות - המרחק רב. כדאי שהפעם יזמי הנדל"ן יתמקדו בבנייה בפועל ולא במסחר ספקולטיבי בקרקעות חקלאיות. אחרת, תחושת הדז'ה וו שעולה היום בהנפקות תחזור להכות בדמות הסדרי חוב, שלבטח יופיעו בעוד שנים ספורות.