צחי חג'ג' משגר ארמון ישן וקרקעות חקלאיות מרומניה לתל אביב

עשר שנים אחרי שאלפי ישראלים נתקעו עם קרקעות במזרח אירופה והפסידו מיליוני שקלים בעקבות המשבר הכלכלי העולמי, צחי חג'ג', מבעלי קבוצת חג'ג', מהמר על שוק הנדל"ן הרומני. חג'ג' פרסם אתמול טיוטת תשקיף ראשונה לחברת הנדל"ן הפרטית שנמצאת בשליטתו – חג'ג' אירופה דיוולופמנט – לקראת גיוס של חוב 70 מיליון שקל, ובהמשך גם הנפקה ראשונית (IPO) בבורסה בתל אביב. חג'ג' אירופה היא חברה יזמית קטנה בעלת הון עצמי של חצי מיליון יורו, אבל הבעלים שלה, חג'ג' (60%) ושחר מחט (40%) – לשעבר מנהל פיתוח עסקי בוורדינון נדל"ן – מתחייבים להזרים לקופתה 24 מיליון שקל לאחר ההנפקה – המינימום הדרוש לחברה ציבורית.  

חג'ג' אירופה מחזיקה בשמונה נכסים שאותם רכשה בשנה וחצי האחרונות בלב בוקרשט, בירת רומניה, באזור מרכזי שנחשב ל"רחוב רוטשילד" של העיר, ובאזור Pipera, שבו קבורים מיליוני שקלים של אלפי ישראלים שרכשו בו קרקעות לפני עשור ונאלצו למכור אותן בהפסדים אדירים לאחר שלא היה כדאי לפתח את הדירות. רובם של הנכסים הם קרקעות שמיועדות לבניית דירות למגורים ומקצתן לבנייני משרדים ומגורים שצפויים להיות נכסים מניבים. החברה המגייסת שייכת לצחי חג'ג' בלבד, ללא מעורבות של אחיו עידו חג'ג' שמחזיק איתו בקבוצה בישראל.

מחיר למשתכן ברומניה

אתמול אמר חג'ג' ל"כלכליסט" כי "רומניה היא הדבר הבא. אנחנו קנינו את הנכסים היום ב־10% מהמחיר שלהם ערב המשבר. לפי כל הסימנים רומניה יוצאת מהמשבר ואנחנו רוצים להיות שם". בעקבות משבר הנדל"ן העולמי ב־2008 הקרקעות ברומניה והנכסים צנחו לשוויים אפסיים ומאות פרויקטים של משקיעים ישראלים שתוכננו לקום במדינה ירדו לטמיון, ואיתם הכספים שהושקעו שם. בין החברות הישראליות שפעלו ברומניה, באזור שאותו מנסה חג'ג' להחיות כעת היו אפריקה ישראל עם פרויקטים מתוכננים של 2,700 יח"ד; אייל עופר, עם פרויקטים מתוכננים של 204 יח"ד; שפיר הנדסה עם פרויקט מתוכנן של 1,500 דירות; ומאות משקיעים פרטיים נוספים שאיבדו את כספם.

"אנחנו פעילים ברומניה כבר שנה וחצי" אמר חג'ג' ל"כלכליסט", "הקמנו מטה רציני עם מערך תפעול. קנינו הרבה נכסים בפריים לוקיישנס בבוקרשט. רומניה שהיא חלק מהאיחוד האירופי היא כיום המדינה עם שיעור הצמיחה הגדול ביותר באירופה. איתרנו נכסים ברמת המחירים מאוד נמוכה, שלא התאוששה מאז המשבר, ומאז שקנינו ראינו שהשוק מתחזק ורוב הנכסים שלנו גם כן. יש היום ברומניה תכנית שנקראת Prima Casa (מחיר למשתכן של רומניה – א"פ) שבמסגרתה הממשלה מעניקה ערבות של 95% לרכישת דירה ראשונה. אם אזרח רומניה רוצה לקנות היום דירה הוא צריך לשים הון עצמי של 4,000 יורו בלבד והשאר ניתן כערבות המדינה. מ־2008 ועד היום יש עלייה של 65% בשכר הממוצע, ל־750 יורו בחודש. המיסוי ברומניה הוא נמוך. מס חברות של 16%, מע"מ של 5% על דירה ראשונה ו־0% מס הכנסה לעובדי הייטק. כל זה נועד לעודד את הכלכלה הרומנית".

חקירה פלילית חשאית

חג'ג תציע לרוכשי האג"ח שלה שעבוד על יתרת עודפים של 25 מיליון יורו המיוחסים ל־Pipera Lake – פרויקט מגורים שטרם קיבל היתר בנייה, ולפי התשקיף העבודות בו צפויות להתחיל בחודשים הקרובים. חרף עובדה זו חג'ג' מציב לוחות זמנים חלומיים להשלמת הפרויקט: עד דצמבר השנה תושלם, לפי התשקיף, בנייתם של שני בניינים שיכילו 140 דירות. בשלב ב' של הפרויקט – עד 2020 – הוא צפוי להכיל 10 בניינים עם כ־700 דירות. עד שפרויקט זה יקבל היתר בנייה, החברה תשעבד לטובת המחזיקים את פרויקט 139 Victoriei בבוקרשט, שאותו היא מעריכה בשווי של 3.3 מיליון יורו.

בתשקיף מופיעה אזהרה למשקיעים שבה נכתב: "היות החברה בעלת תזרים מזומנים שלילי ב־2016 ובתשעת החודשים הראשונים של 2017 אשר הוגדר כתזרים שלילי מתמשך קיימת אזהרה". החברה מייחסת את תזרים המזומנים השלילי מפעילות שוטפת לכללים החשבונאיים שלפיהם מוצג התזרים, בעוד התקבול שמימן את הפעילות זאת מוצג בתזרים כפעילות מימון. לדוגמה רכישת קרקעות מוצגת בסעיף הפעילות השוטפת ואילו המימון שלהם מוצג כפעילות מימון. בנוסף, לחברה יש גירעון בהון החוזר של 227 אלף יורו, ולדבריה "מדובר בגירעון קטן ולא מהותי לפעילות החברה שהוקמה לא מכבר ומכיוון שטרם הוכרו בה הכנסות. החברה צופה שבשנה הקרובה היא תחל לייצר הכנסות שיממנו את פעילותה השוטפת ולא יתקיים הגירעון".

7 מיליון יורו מתמורת ההנפקה מייעדת חג'ג' לשימושים שונים, מרביתם לרכישת קרקעות חקלאיות לא מופשרות ברומניה והשאר למימון הקמה של פרויקטים שונים. אחד הפרויקטים העיקריים שלו מייעדת חג'ג' 10 מיליון יורו מתמורת הגיוס הוא פרויקט הארמון (Victoriei Calla), בניין ישן שנרכש על ידה בשדרה המרכזית בבוקרשט שעתיד להפוך לפרויקט של מסחר ומגורים. החברה כותבת כי על פרויקט זה קיימת "חקירה פלילית חסויה", אך לדבריה, יועציה המשפטיים טוענים כי החקירה הזו אינה מהותית מבחינת חברה. למעט התייחסות זו אין בתשקיף פרטים נוספים על החקירה ועל היכולת של הממשלה להפקיע את הנכס הזה.

חג'ג' (יו"ר) ומחט (מנכ"ל), שמושכים כיום שכר בעלות של 10,000 שקל, כל אחד, מהחברה, צפויים לשפר את תנאי העסקתם לאחר הגיוס. מדיניות התגמול החדשה שאושרה קובעת שכר חודשי של עד 80 אלף שקל לכל אחד מהם. בנוסף הם יהיו זכאים למענק תלוי יעדי מכירות של עד שתי משכורות בשנה. תקרת המענק עשויה להגיע לשיעור של 3% מהרווח לפני מס ולתקרה מצטברת של 380 אלף יורו.

צחי חג'ג' צילום: עמית שעל

הגרושה והשותף המקומי

נתון נוסף שעולה מהתשקיף הוא שגרושתו של חג'ג', לין חג'ג', העמידה הלוואה של 217 אלף יורו לחברה בתמורה להקצאת מניות (4.8%) באחד מהנכסים. בנוסף, לחג'ג' ישנו גם שותף מקומי ברומניה, זיו טיטלמן, שלפי הסכם עם בעלי השליטה יקבל 10% ממניות שלוש חברות־בנות קפריסאיות של חג'ג' אירופה

(Demunda, Fazenda, Centonella) שיבצעו את הפרויקטים ברומניה. טיטלמן יקבל את הנתח בתמורה לפרויקטים שיביא וינהל באמצעות החברות־הבנות.

החברה שמביא חג'ג' לתל אביב היא חברה יזמית הפסדית, כיום, וללא הכנסות. לפי הדו"חות שהיא פרסמה, את ינואר־ספטמבר 2017 היא סיימה ללא הכנסות ועם הוצאות הנהלה וכלליות של 609 אלף יורו והפסד תפעולי דומה. החברה רשמה הכנסות מימון של 46 אלף יורו והפסד של 563 אלף יורו, לאחר הכנסות מימון, לעומת הפסד של 338 אלף יורו בתקופה המקבילה.חג'ג' בונה על כך שלאחר ההנפקה היא תוכל להכניס שוכרים חדשים ובכך לשערך את הנכסים שלה כלפי מעלה כפי שעושות לא מעט חברות נדל"ן אחרות. בכך היא תוכל לרשום רווחי שערוך שיגדילו לה את ההון העצמי, אולם המרחק ביו זה לבין העלייה בפועל הוא עוד רחוק.