חברת הנדל"ן האמריקאית UIRC דחתה את ההנפקה בתל אביב

חברת הנדל"ן האמריקאית UIRC ביטלה את ההנפקה שלה בתל אביב ביום חמישי האחרון ותנסה לשוב לשוק ההון הישראלי במתכונת אחרת לקראת ספטמבר. בעקבות הירידות החדות בשווקים בימים האחרונים, בחברת החיתום של בנק דיסקונט החליטו שלא לפתוח את המעטפות בתום המכרז המוסדי, בגלל רמת הביקושים הנמוכה שהגיעה ל-200 מיליון שקל בלבד. חברת UIRC תכננה לגייס בישראל 100 מיליון דולר (360 מיליון שקל).

בספטמבר מתכוונת החברה לחזור לנסות שוב לבצע את ההנפקה בתל אביב, כשהפעם היא תשנה את שטר הנאמנות שלה בהתאם לבקשה אחת מחברות הביטוח שהיו מעורבות בגיוס. UIRC היא חברה בבעלות ארבעת אנשי הנדל"ן סטיבן בראקת (Steven Brackett), דיוויד פלוסו (David Peluso), אריק וורדן (Eric Warden) ואדוארד רוטלדג' (Edward Rutledge). בראקט מחזיק ב־35% מהמניות ומכהן כמנכ"ל החברה־האם של UIRC, חבר במועצת המנהלים של ארגון היזמים האמריקאי ומייסד החברה. רוטליג', שהצטרף לחברה בשנת 2008, מחזיק 21.7% מהמניות ומשמש כמנכ"ל וכסמנכ"ל הכספים של החברה ושל החברות־הבנות שלה.

מבנה משרדי של חברת הנדל"ן UIRC צילום: אתר החברה

UIRC קיבלה דירוג אשראי של BBB מחברת מעלות S&P — הדירוג הנמוך ביותר של חברה מסוגה בישראל. במעלות ציינו כי דירוג האשראי של החברה הושפע לשלילה בעקבות השעבוד. "אנו מעריכים שלחברה גמישות פיננסית מוגבלת לאור הצפי לשעבוד כל נכסיה". עוד ציינו במעלות: "אנו צופים כי הנפקת האג"ח, שמיועדת בין היתר לרכישת נכסים מניבים בעיקר בטקסס, תגדיל את רמת המינוף של החברה לכ־60%. אנו מעריכים כי בשנים הבאות תהיה יציבות יחסית ביחסי הכיסוי והמינוף (לאחר השלמת הנפקת האג"ח והשימוש בתמורת האג"ח כפי שנמסר לנו)".

UIRC היא חברה עם נכסים איכותיים, מרביתם בנייני משרדים המושכרים באמצעות תוכנית GSA (הסוכנות להשכרת נכסים ממשלתיים) למשרדי ממשל אמריקאיים, בהם מס ההכנסה האמריקאי, הביטוח הלאומי וה־FBI. מדובר ב־45 נכסים בשווי 235 מיליון דולר והון עצמי של 123 מיליון דולר, שמצויים בבעלות מלאה של החברה.

אך בכל זאת עולות כמה נורות אדומות מהתשקיף, ובעיקר מתמורת ההנפקה המתוכננת. ב־UIRC מתכוונים להשתמש בכסף לפירעון של 28 מיליון דולר (90% מהסדרה) של אג"ח שהחברה הנפיקה בשנים האחרונות בארה"ב עבור גופים מוסדיים אמריקאים. האג"ח הן בריבית של 5% למשך 20 שנה, ולהן שעבוד ראשון על כל נכסיה. בשטר הנאמנות של האג"ח הללו נקבעה מגבלה לגבי דיבידנדים מהנכסים האלה — נדרשת כרית מזומנים לצורך חלוקת הדיבידנד.