מעלות מקשיחה עמדה: UIRC דורגה הכי נמוך בין האמריקאית דורגה BBB

חברת הנדל"ן האמריקאית UIRC, שצפויה לגייס בקרוב 100 מיליון דולר בישראל, קיבלה אתמול דירוג אשראי של BBB מחברת מעלות S&P — הדירוג הנמוך ביותר של חברה מסוגה בישראל. גם חברת הנדל"ן וינדזור דורגה ברמה של BBB, אולם הסדרה שהיא מנפיקה עם שעבוד קיבלה דירוג של BBB+.  

UIRC פרסמה תשקיף לפני שבועיים והחלה ברוד שואו, ובמקור תכננה לגייס את הסכום בסדרה אחת שאינה מובטחת בשעבוד. אולם נוכח ביקורת מהמשקיעים המוסדיים החליטה לשנות את מבנה ההנפקה. היקף הגיוס לא ישתנה, אולם החברה תבצע הנפקה של שתי סדרות. האחת, סדרה א' שהיקפה יהיה 85–80 מיליון דולר, תהיה מגובה בשעבוד על 27 נכסים בשווי כולל של 100 מיליון דולר. הנכסים מייצרים NOI של 6.6 מיליון דולר בשנה ושיעור האחזקה בהם הוא 100%. שיעור התפוסה של הנכסים עומד על 90%, וחוזי השכירות שלהם הם ל־5.1 שנים. את היתרה תגייס החברה לסדרה ב', שלא תהיה מובטחת בשעבוד.

במעלות ציינו כי דירוג האשראי של החברה מושפע לשלילה בעקבות השעבוד. "אנו מעריכים שלחברה גמישות פיננסית מוגבלת לאור הצפי לשעבוד כל נכסיה". עוד ציינו במעלות כי "אנו צופים כי הנפקת האג"ח, שמיועדת בין היתר לרכישת נכסים מניבים בעיקר בטקסס, תגדיל את רמת המינוף של החברה לכ־60%. אנו מעריכים כי בשנים הבאות תהיה יציבות יחסית ביחסי הכיסוי והמינוף (לאחר השלמת הנפקת האג"ח והשימוש בתמורת האג"ח כפי שנמסר לנו)".

UIRC היא חברה עם נכסים איכותיים, מרביתם בנייני משרדים המושכרים באמצעות תוכנית GSA (הסוכנות להשכרת נכסים ממשלתיים) למשרדי ממשל אמריקאיים, בהם מס ההכנסה האמריקאי, הביטוח הלאומי וה־FBI. מדובר ב־45 נכסים בשווי 235 מיליון דולר והון עצמי של 123 מיליון דולר, שמצויים בבעלות מלאה של החברה.

אך בכל זאת עולות כמה נורות אדומות מהתשקיף, ובעיקר מתמורת ההנפקה המתוכננת. ב־UIRC מתכוונים להשתמש בכסף לפירעון של 28 מיליון דולר (90% מהסדרה) של אג"ח שהחברה הנפיקה בשנים האחרונות בארה"ב עבור גופים מוסדיים אמריקאים. האג"ח הן בריבית של 5% למשך 20 שנה, ולהן שעבוד ראשון על כל נכסיה. בשטר הנאמנות של האג"ח הללו נקבעה מגבלה לגבי דיבידנדים מהנכסים האלה — נדרשת כרית מזומנים לצורך חלוקת הדיבידנד.

מבנה משרדים של UIRC צילום: אתר החברה