כצמן מקים קרן נדל"ן חדשה של מיליארדי דולרים בארה"ב

המיזוג של חברת אקוויטי וואן מקבוצת גזית גלוב עם חברת הנדל"ן האמריקאית ריג'נסי (Regency) הושלם אתמול. כתוצאה מעסקה זו צפויה גזית גלוב, חברת הנדל"ן הישראלית שבשליטת חיים כצמן ודורי סגל, המחזיקה במרכזים מסחריים ביותר מ־20 מדינות, לרשום רווח חשבונאי של מיליארד שקל ולקבל תזרים פנוי של 1.65 מיליארד דולר.

כצמן ינהל את הקרן

גם אם לכאורה נראה היה שכצמן, שיהפוך למספר שתיים בדירקטוריון החברה הממוזגת, מצמצם פעילות ומשחרר את המושכות, הרי של"כלכליסט" נודע כי הוא החל באחרונה בהקמת קרן נדל"ן פרטית, ונחוש להוביל עסקאות חדשות בארה"ב. הקרן בניהולו ובבעלות מלאה של גזית גלוב צפויה להשתמש במרבית כספי התמורה מעסקת המיזוג עם ריג'נסי ובקווי אשראי לא מנוצלים בהיקף של מיליארד דולר (בסך הכל 2.65 מיליארד דולר) לצורך רכישת מרכזים מסחריים בארה"ב תחת חברה פרטית חדשה.

 "האסטרטגיה שלנו היא לפתח את מודל הנדל"ן הפרטי", אמר כצמן ל"כלכליסט". "עשינו קציר בחברות הבשלות שלנו, והיה ברור לחלוטין שההשתחררות מניהול החברה מאפשרת לנו לנצל את הידע שצברנו ולהפוך לשחקן מרכזי בתחומים נוספים בארה"ב. יש לנו קשרים באמריקה וננצל אותם. יש לנו הרבה מאוד משאבים לרשותינו כדי לבנות פלטפורמה חדשה".

הפעילות הפרטית הזו היא חלק מאסטרטגיה כוללת שמובילה גזית גלוב לחיזוק הנדל"ן הפרטי על חשבון הנדל"ן המוחזק בידי החברות הציבוריות שלה. כצמן ראה לנגד עיניו איך ב־2015 רכשו המשקיעים מניות של החברות־הבנות של גזית גלוב על חשבון מניות החברה־האם, וכך נוצר פער בין השווי הנכסי הסחיר של גזית גלוב (סכימה משוקללת של שווי החברות־הבנות הבורסאיות) לבין השווי הבורסאי של גזית גלוב עצמה. ביולי 2016 הגיע הפער לשיאו, כאשר גזית גלוב נסחרה 40% מתחת לשווי הסחיר של החברות־הבנות שלה. הפער בחברות אחזקה נע בדרך כלל בין 5% ל־10%. זו הסיבה לכך שכצמן רוצה להפוך את הפעילות בארה"ב לפרטית ובדרך זו "לחייב" את המשקיעים שרוצים להיחשף אליה לרכוש את מניית גזית גלוב ולא את מניות החברות־הבנות.

חיים כצמן צילום: אוראל כהן

אתם הולכים להתחרות בריג'נסי, שבה אתם שותפים. אתה לא רואה בזה בעיה?

כצמן: "לא נתחרה בריג'נסי בתחום הליבה שלה, אבל כל תחום פעילות אחר פתוח לפנינו. נלך על הזדמנויות עסקיות בכיוונים הפוכים: מרכזים מסחריים קטנים יותר, בשטח של 60–100 אלף מ"ר, שאין בהם סופרמרקטים, אך יש בהם סניפים של רשתות גדולות כמו Macy's. הודות לשיפור ביעילות ובגמישות נוכל לבחור נכסים שיהיו פחות מופנים לגופים מוסדיים גדולים, אבל עם תשואות טובות יותר. כלומר, נכסים שמצריכים יותר עבודה ותשומת לב. כאלה שלא הכל פתור בהם ויש בהם יותר אפסייד".

אתם כבר בודקים עסקאות?

"התחלנו בהכנות ובגיוס אנשים, אבל אין כרגע עסקה מסוימת על הפרק. נבצע רכישות בודדות של נדל"ן במרכזים אורבניים, אבל גם נאתר הזדמנויות לרכישת פורטפוליו שלם של נכסים. יש לנו שיחות, גם עם בנקאים".

כמה כסף תשקיעו בפעילות הזו?

"אין לי תשובה סופית. יש לנו תזרים של מיליארדי דולרים".

מה ההיגיון במכירת פעילות אקוויטי וואן ומנגד פתיחת פלטפורמה חדשה?

"ההיגיון הוא לחזק את הנדל"ן הפרטי. ככה המשקיעים לא יוכלו לרכוש את הנדל"ן שלנו בארה"ב דרך החברות־הבנות אלא רק דרך גזית גלוב".

גזית גלוב סבלה ב־2015 מירידת שווי של יותר מ־20%, בעקבות הפסד של מיליארד שקל על הפארסה בדורי בניה שנמכרה לבסוף לעמוס לוזון במחיר נמוך, חולשה של החברה־הבת סיטיקון שפועלת בסקנדינביה ובאסטוניה, והקושי לייצר שיעורי צמיחה כמו בעבר לאור המעבר העולמי למסחר מקוון שפוגע במרכזים המסחריים. ב־2016–2017 המניה תיקנה עם עלייה של כ־15%, בין היתר בזכות הורדת שיעורי המינוף של החברה (LTV) ב־6% לרמה של 62%, המיזוג של אקוויטי וואן שהבטיח רווח של מיליארד שקל והגדיל את שיעור הדיבידנד ב־2.3% — וכמובן הורדת המשקולת של דורי בניה.

האם זה אומר שיהיה מינוף נוסף עכשיו בגזית גלוב?

"ממש לא. נקטין את המינוף מגזית גלוב ונרכוש את הנכסים ממינוף מקומי. זה חלק מהתוכנית".

ריג'נסי נכנסה ל־S&P 500

בעקבות עסקת אקוויטי וואן וריג'נסי נכנסה השבוע החברה הממוזגת למדד S&P 500. שווי השוק של ריג'נסי עומד על כ־12 מיליארד דולר ושווי הנכסים על 15.6 מיליארד דולר. גזית גלוב תחזיק ב־13.2% מהמניות ותהיה בעלת המניות הגדולה ביותר.