עוד חברת נדל"ן אמריקאית בת"א: ביקושים של 440 מיליון שקל לסאות'רן

חברת הנדל"ן האמריקאית ה-20 בדרך לבורסת תל אביב: סאות'רן מקבוצת TCI ביצעה הערב (ה') את השלב המוסדי בהנפקה וזכתה לביקושים של 440 מיליון שקל על גיוס מתוכנן של כ-150 מיליון שקל. החברה שמדורגת BBB פלוס על ידי מעלות תגייס ככל הנראה כ-220 מיליון שקל בשלב המוסדי בריבית של 7.4% על מח"מ של 3.5 שנים. עמלת ההתחייבות המוקדמת בהנפקה עמדה על 0.6%, כך שעבור המוסדיים מדובר בתשואה אפקטיבית גבוהה יותר.

בהנפקה של סאות'רן השתתפו בין היתר קרנות הנאמנות של אי.בי.אי, מיטב דש ומגדל שוקי הון והקרנות הפרטיות נוקד וספרה. סאות'רן, חברת נדל"ן מטקסס בעלת נכסים מסוג מולטי פמילי (יח"ד להשכרה) בשווי של 596 מיליון דולר, הגישה בנובמבר 2016 תשקיף לגיוס 90 מיליון דולר והייתה קרובה להנפקה. אלא שבעקבות ביקורת ציבורית החליטה הנהלת החברה לשנות את המבנה של ההנפקה ולדחות אותה לשלב מאוחר יותר. TCI נמצאת בשליטת (80%) חברת נאמנות MAY שהמוטבים שלה הם ילדיו של מייסד החברה, ג'ין פיליפס.

ג'ין פיליפס

הצעה הקודמת סאות'רן ייעדה 83% מכספי ההנפקה שלה (75 מיליון דולר) לפירעון הלוואות קיימות. בהצעה החדשה רק 50% מכספי ההנפקה מיועדים להחלפת הלוואות והשאר לרכישת נכסים חדשים. אחת ההלוואות הייתה אמורה לשחרר את פיליפס מהלוואה שלה היה ערב אישית בגובה של 23 מיליון דולר, ושהיתה על בניין המשרדים של החברה - Browning Place.

מאז סאות'רן ניהלה מו"מ וקיבלה הצעה למימון מחדש להלוואה מג'יי.פי מורגן (במרווח של 2.75%) בהיקף של 43 מיליון דולר בתנאים טובים יותר ולכן זנחה את התוכנית הזו. בנוסף היא הייתה אמורה להשתמש ב־37 מיליון דולר מכספי ההנפקה לפירעון הלוואה בריבית של 12% על החברה שמאגדת את כל נכסי המולטי פמילי שלה (T Residential Holdings). העודף מעסקת המימון מחדש (20 מיליון דולר) על בניין המשרדים ישמש אותה לפרוע חלק מההלוואה הזו. בנוסף, סאות'רן פרעה באופן עצמאי 2 מיליון דולר על אותה הלוואה, כך שנותר לה לפרוע כעת רק 15 מיליון דולר.

על פי התשקיף החדש, 20.3 מיליון דולר מהגיוס המתוכנן בתל אביב ישמשו לרכישת שלושה נכסי מולטי פמילי בטקסס, ג'ורג'יה ומיסיסיפי שמכילים 616 יח"ד. קבוצת TCI רכשה את הנכסים האלו לאחרונה, ולאחר הגיוס בישראל סאות'רן מתכננת לרכוש אותם מידי קבוצת TCI. בנוסף – כמו בהצעה המקורית – סאות'רן מתכננת לפרוע הלוואה של 12.5 מיליון דולר שקיימת על קרקע (Windmill Farms) עם תב"ע למגורים בריבית של 6% ופירעון הלוואה נוספת של 2.5 מיליון דולר על קרקע אחרת. היתרה שתיוותר מכספי ההנפקה - 5 מיליון דולר בהנחה שיגייסו 40 מיליון דולר - תלך להמשך פירעון ההלוואה של T Residential.