ראיון כלכליסט
סאות'רן של דניאל מוס חוזרת לניסיון גיוס אג"ח שני בתל אביב
חברת הנדל"ן מטקסס, מקבוצת TCI, קיצצה את היקף הגיוס המתוכנן מ־90 מיליון דולר ל־40 מיליון דולר ושינתה את מבנה ההנפקה. 50% מהגיוס הנוכחי מיועדים להחזר הלוואה והיתרה לצמיחה. מוס: "זה צעד ראשון שיוביל למערכת יחסים ארוכה"
חודשיים לאחר שזנחה את ניסיון גיוס האג"ח בבורסת בתל אביב, חברת הנדל"ן סאות'רן האמריקאית מקבוצת TCI חוזרת שוב לנסות את מזלה בישראל. סאות'רן הגישה אתמול תשקיף חדש לרשות ני"ע, כשהפעם היא הולכת על הצעה בטוחה יותר עם היקף גיוס נמוך של 40 מיליון דולר בלבד.
סאות'רן, חברת נדל"ן מטקסס בעלת נכסים מסוג מולטי פמילי (יח"ד להשכרה) בשווי של 596 מיליון דולר, הגישה בנובמבר 2016 תשקיף לגיוס 90 מיליון דולר והיתה רגע לפני הנפקה.
- מעלות: מרווח הסיכון בשוק האג"ח הגיע לשפל משנת 2014
- חושקים באג"ח שקליות עם תשואה גבוהה? נשארתם רק עם חברות הנדל"ן האמריקאיות
- נתן חץ: "נדל"ן מניב הוא הזהב של המאה ה־21"
אלא שבעקבות ביקורת ציבורית החליטה הנהלת החברה לשנות את המבנה של ההנפקה ולדחות אותה לשלב מאוחר יותר. TCI נמצאת בשליטת (80%) חברת נאמנות MAY שהמוטבים שלה הם ילדיו של מייסד החברה, ג'ין פיליפס, חברו הקרוב של נשיא ארה"ב לשעבר גורג' בוש.
בהצעה הקודמת סאות'רן ייעדה 83% מכספי ההנפקה שלה (75 מיליון דולר) לפירעון הלוואות קיימות. בהצעה החדשה רק 50% מכספי ההנפקה מיועדים להחלפת הלוואות והשאר לרכישת נכסים חדשים. אחת ההלוואות הייתה אמורה לשחרר את פיליפס מהלוואה שלה היה ערב אישית בגובה של 23 מיליון דולר, שהיתה על בניין המשרדים של החברה Browning Place.
מאז ועד היום סאות'רן ניהלה מו"מ וקיבלה הצעה למימון מחדש (Refinance) להלוואה מבנק ג'יי.פי מורגן (במרווח של 2.75%) בהיקף של 43 מיליון דולר בתנאים טובים יותר ולכן זנחה את התכנית הזו. בנוסף היא היתה אמורה להשתמש ב־37 מיליון דולר מכספי ההנפקה לפירעון הלוואה בריבית של 12% על החברה שמאגדת את כל נכסי המולטי פמילי שלה (T Residential Holdings). העודף מעסקת המימון מחדש (20 מיליון דולר) על בניין המשרדים ישמש אותה לפרוע חלק מההלוואה הזו. בנוסף, סאות'רן פרעה באופן עצמאי 2 מיליון דולר על אותה הלוואה, כך שנותר לה לפרוע כעת רק 15 מיליון דולר.
על פי התשקיף החדש, 20.3 מיליון דולר מהגיוס המתוכנן בתל אביב ישמשו לרכישת שלושה נכסי מולטי פמילי בטקסס, וג'ורג'יה מיסיסיפי שמכילים 616 יח"ד. קבוצת TCI רכשה את הנכסים האלו לאחרונה, ולאחר הגיוס בישראל סאות'רן מתכננת לרכוש אותם מידי קבוצת TCI. בנוסף – כמו בהצעה המקורית – סאות'רן מתכננת לפרוע הלוואה של 12.5 מיליון דולר שקיימת על קרקע (Windmill Farms) עם תב"ע למגורים בריבית של 6% ופירעון הלוואה נוספת של 2.5 מיליון דולר על קרקע Lakeside Lofts. היתרה שתיוותר מכספי ההנפקה, (5 מיליון דולר בהנחה שיגייסו 40 מיליון דולר), תלך להמשך פירעון ההלוואה של T Residential. אם סאות'רן תגייס יותר מ־40 מיליון דולר, כספים אלה ילכו להמשך פירעון הלוואה הזו.
בראיון ל"כלכליסט" מסביר מנכ"ל החברה, דניאל מוס, מדוע החליטו לדחות את ההנפקה ומסביר מה שונה הפעם. "אנשי ההשקעות שמייעצים לנו אמרו לנו שההצעה יותר אטרקטיבית. אנחנו מגייסים פחות כסף שזה אומר פחות מינוף על אותו תזרים" אמר מוס. "נוכל לשלם עם התזרים הקיים. לא נצטרך הצעות משניות או למכור נכסים".
דניאל מוס צילום: שאול גולן
מה היו התגובות שקיבלתם מהמוסדיים בסבב הקודם?
"בסיבוב הקודם שערכנו פגשנו הרבה מוסדיים ומשקיעים שונים. רובם היו חיוביים מאוד ואמרו שהנכסים מעניינים. אני אופטימי למדי, הגיוס הפעם יהיה מוצלח, וזה רק צעד הראשון שיוביל למערכת יחסים ארוכה".
צמצמתם את היקף הפירעון של ההלוואות. מדוע?
"אנחנו עומדים לסגור עם בנק גדול מימון על הלוואה של 40 מיליון דולר על בניין המשרדים שלנו. זו היתה הצעה טובה וזה יסיים גם את כל מה שקשור לפיליפס".
אתם לא פוחדים מכישלון ההנפקה?
"לא. בחיים יש עליות ומורדות. למדתי משהו בתהליך ההנפקה הראשון וכתוצאה מכך ההצעה היום היא טובה יותר בהרבה דרכים, וזה גורם לי להעריך יותר את השוק הישראלי. אני צריך לקבל את העובדה שעיתונים, משקיעים וסוכנויות הדירוג הם קהילה בפני עצמה".
היתה הרבה ביקורת על המייסד שלכם פיליפס. מה טיב הקשר בינו לבין סאות'רן?
"פיליפס לא מעורב באף אחת מהחברות בקבוצה. נקודה. כשהצטרפתי ל־TCI לפני 10 שנים זה נקבע וזה לא השתנה. אין לו מניות, אין לו זכויות הצבעה ואין לו קשר לניהול. אנחנו שומרים על זה ככה".
אבל בין 2012 ל־2016 פיליפס היה יועץ ושמו גם הופיע בזימונים לאסיפות, למה?
"האמת היא שהיינו צריכים לבדוק את הזימונים כמו שצריך. מאז שטעות זו התגלתה, זה תוקן. חתמתי על תצהירים שהזימון הקודם היה לא נכון ולג'ין פיליפס יש אפס מעורבות בחברות".
למה פיליפס בכל זאת מצוטט בהודעות של החברות?
"לג'ין יש מערכות יחסים נהדרות בדאלאס והוא תמיד מופיע כבעלים של אחד מעשרת הבתים היפים בעיר. הוא שכן של ג'ורג' בוש. הוא הכניס אותי לחברה ואת החסד הזה אף פעם לא אשכח לו. הוא כמו סבא בשבילנו והוא מאוד אוהב שמצטטים אותו. אם תתקשרו אליו לדבר, הוא ישמח".
ומה לגבי הליכי פשיטות רגל שהיו לכם בחמש השנים האחרונות, שחלקן אף הוגדרו כאילו הוגשו שלא בתום לב?
"עברנו מיתון נוראי בארה"ב, עזרתי להוציא את החברה מהמיתון כשחברות רבות אחרות לא שרדו. אמנם התכווצנו, אבל שרדנו. היו פשיטות רגל בדרך כי היה לנו מאגר של נכסים שלא יכולנו להרשות לעצמנו להשאיר. פעם לחברה היתה תפיסה של בוא נקנה הרבה קרקעות ונשב על זה. התוכנית העסקית שלי היתה לשנות את הכיוון לחברה תפעולית. אני אוהב את זה שאני מייצר כסף גם כשאני ישן. לכן היינו צריכים להיפטר מכמה נכסים. החזרתי קרקע אחת לבנק והם רצו שזה יהיה דרך פשיטת רגל משיקולים משפטיים. קיבלתי ייעוץ משפטי לארוז 11-10 נכסים לתוך אריזה אחת של פשיטת רגל. בית המשפט לא אהב שנכסים לא קשורים נארזו יחד. חלק מהם בסוף לא הלכו לפשיטת רגל וחלק עשו הליך בנפרד".
מה התוכניות להמשך הדרך?
המטרה שלנו היא להכפיל את שווי הנכסים של TCI לכיוון של 3 מיליארד דולר בתוך שלוש שנים. בהמשך אנחנו רוצים לעשות גיוס מניות כדי שהעבר של עשרים שנה לא יגדיר אותנו יותר. למזלי יותר מ־10 שנים אני רואה את האנשים בחברה שמתפתחים ובנינו דירקטוריון עצמאי. אמנם יש לנו את חברת הנאמנות (May Trust) שמחזיקה בשליטה (80%), אבל הם לא מעורבים כלל בניהול. אין אף אחד מהם בדירקטוריון ואין להם שום אינטראקציה איתי. הם צפויים למכור חלק ממניותיהם בעוד כשלוש שנים".
_______________________
ביחס לכתבה שפורסמה ב־21 בנובמבר 2016: בניגוד לנאמר בכתבה, חברת TCI אינה חברה "של ג'ין פיליפס". פיליפס אינו בעל מניות בה או בחברה־הבת שלה — Southern Properties Ltd — שעומדת להנפיק אג"ח בתל אביב. ככל שניתן היה להבין מהכתבה כי ההנפקה היא של חברה שבבעלות פיליפס, הרי שמובהר כי ההנפקה היא של חברה שאינה בבעלותו. כפי שהובהר על ידי החברות, ואף צוין בכתבה, פיליפס אינו נושא באף תפקיד או משרה, ניהוליים או אחרים בחברה המנפיקה או באיזו מהחברות הקשורות בה. בהתאם, ככל שניתן להבין אחרת מהכתבה, הדברים שנאמרו בה על פיליפס אינם מתייחסים לחברות.
