אולייר מוסיפה שעבוד ראשון כדי לגייס 166 מיליון דולר בישראל

יזם הנדל"ן החרדי יואל גולדמן הבעלים של חברת הנדל"ן אולייר מניו יורק (Allyear) ייצא בשבועיים הקרובים לגיוס של עד 166 מיליון דולר בסדרת אג"ח חדשה (סדרה ג') בבורסת תל אביב. גולדמן יהיה הראשון מבין היזמים האמריקאים שינסה לגייס סדרת אג"ח חדשה שתהיה מובטחת בשעבוד ראשון על משכנתא ראשונה של נכס מניב בארה"ב, במה שעשוי לפתוח את השוק הישראלי לגיוסים נוספים מהסוג הזה.

כמו מרבית חברות הנדל"ן הישראליות כמעט כל 18 חברות הנדל"ן האמריקאיות שגייסו בישראל כבר כ-12 מיליארד שקל עשו זאת ללא בטחונות, למעט שתי החברות דלשה וברוקלנד אפריל שביצעו גיוסים עם בטחונות. אלא שהביטחונות שלהן הם על חברות הנכס שמחזיקות בנכסים בעוד שהבטוחה שמציעה אולייר כעת היא משכנתא ראשונה על הנכס עצמו.

ההנפקה של אולייר, שכבר ביצעה בישראל הנפקות של שתי סדרות אג"ח בהיקף כולל של כמיליארד שקל, תכלול במקביל כניסה של נכס חדש לתוך החברה שיהווה את הערובה לסדרה ג' החדשה. הנכס החדש שצפוי להיכנס הוא אחזקותיו של גולדמן (50%) בקומפלקס William Vale שמכיל בתוכו מלון שנבנה לאחרונה בשכונת ברוקלין ניו יורק עם 183 חדרים. בנוסף מכיל הקומפלקס חמש קומות של משרדים בשטח של 45 אלף ר"ר, שטחי מסחר בשטח של 35 אלף ר"ר ומתחם ציבורי נוסף של 60 אלף ר"ר שנועד לדוכני מזון ואירועים. בעקבות הכניסה של הנכס החדש צפוי ההון העצמי (מיוחס לבעלי מניות) של אולייר לגדול בכ- 47 מיליון דולר. נכון לסוף הרבעון השלישי של 2016 הוא מסתכם בכ-200 מיליון דולר.

פרויקט של אולייר בברוקלין, ניו יורק צילום: אורן פרוינד

הקומפלקס הוערך על ידי פירמת Butler Burgher בשווי של 252 מיליון דולר לפי שיעור היוון של 7.5% שנחשב בטווח הסביר ביחס לנכסים אחרים בסביבה. החברה שמחזיקה בקומפלקס שמחצית מזכויותיה יועברו לטובת מחזיקי האג"ח הישראלים, זכאית להכנסות תפעוליות נקיות (NOI) של 15 מיליון דולר בשנה לתקופה של 15 שנים. בנוסף, נקבע מנגנון אפסייד שבמידה שההכנסות של החברה הזו עולות על 50 מיליון דולר חברת הנכס תהיה זכאית ל-1.5% ממחזור המכירות. מחזיקי אג"ח ג' ייהנו ממלוא התזרים של הנכס עד להחזר האג"ח.

גולדמן, שמחזיק במלון ביחד עם השותף המלונאי זליג וויס, יעביר בכפוף להשלמת ההנפקה את אחזקותיו במלון לתוך חברת האג"ח הישראלית ומנגד יעניק למחזיקי סדרה ג' החדשה שעבוד מלא על מלוא המלון. וועדת הביקורת והדירקטוריון של אולייר אישרו היום (ב') את העברת הנכס לתוך החברה ללא תמורה ובכפוף להשלמת ההנפקה.

הגיוס של אולייר נועד להחליף את הלוואת הבנייה הקיימת על המלון בהיקף של 96 מיליון דולר והוא ינוע בטווח מינימאלי של 80 מיליון דולר ועד 166 מיליון דולר על מנת שלא לעבור רמת מינוף (LTV) של 66% על המלון. הלוואת הבנייה הקיימת נלקחה עוד בתקופת ההקמה של הנכס מהתאגיד הפיננסי מדיסון (אותו תאגיד שהעניק לאחרונה הלוואה לפרויקט בושוויק של אולייר) בריבית גבוהה של 13.5%. כנהוג בפרויקטים כאלו, לאחר סיום הבנייה ותחילת תפעול הנכס, החברה מחליפה את הלוואת הבנייה הקיימת בהלוואה חדשה זולה יותר לאחר שהסיכון מאי השלמת הבנייה ירד. אולייר הייתה יכולה לפנות לבנקים אמריקאים לקבל הלוואת נון ריקורס (הלוואה שהבטוחה היחידה שלה הוא הנכס עצמו).

אלא שאולייר בחרה לנצל את הפלטפורמה של חברת האג"ח הישראלית מתוך מטרה לקבל ריביות נמוכות יותר ממה שמעניקים הבנקים האמריקאים. היא מסתמכת על העובדה שמחזיקי האג"ח הישראלים יסכימו לשלם ריבית נמוכה יותר כיוון שמעבר לשעבוד הספציפי על הנכס ועל התזרים הם גם ייהנו מתזרים משאר הנכסים של אולייר שמחזיקה נכון להיום 1200 יח"ד להשכרה שמניבות NOI של 31 מיליון דולר בשנה. זאת בניגוד לבנק האמריקאי שמקבל שעבוד על הנכס בלבד מבלי זכויות לקבל תזרים משאר הנכסים. גולדמן מקווה לגייס את הכסף בישראל בריביות של 3%-5% ובכך לחסוך 5-10 מיליון דולר בעלויות המימון השנתיות שלו.

בהנחה שהחברה תגייס מעבר להיקף הלוואת הבנייה (96 מיליון דולר) שאר הכסף יועבר להחלפה של הון מועדף (Preferred Equity) שקיים היום על הנכס בהיקף של 61 מיליון דולר. ההון המועדף גויס על ידי משקיעים שלישיים והוא מעניק להם זכויות ראשוניות על חשבון בעלי המניות האחרים בנכס. בין השאר הוא מעניק להם זכות ראשונית בקבלת הרווחים מהנכס עד להחזר ההשקעה ותשואה של 8% על ההשקעה.