מחליפה אג"ח דולריות בשקליות: אולייר השלימה גיוס פרטי של 225 מיליון שקל

חברת הנדל"ן מניו יורק אולייר השלימה גיוס פרטי של 225 מיליון שקל לאג"ח מסדרה ב' החדשה שלה. הסדרה, שקיבלה דירוג A2 מחברת הדירוג מדרוג, טרם נרשמה למסחר בבורסת תל אביב. בנוסף לגיוס הפרטי תבצע החברה הצעת רכש חליפין לסדרת א' שלה בהיקף 600 מיליון שקל מתוך כוונה להכניס את האג"ח למדד תל בונד־שקלי. 

הגיוס הפרטי נעשה על ידי משקיעים מסווגים והשתתפו בו גם חברות ביטוח ישראליות. אולייר, שבבעלות החרדי יואל גולדמן, ציינה כי הכסף מהגיוס ישמש אותה לצורך הניהול השוטף.

סדרה א' הקיימת של החברה מכילה אופציית CALL על הדולר, שמניבה תשואה חיובית כשערך הדולר מתחזק מול השקל. גולדמן מעוניין להוציא את אופציית ה־CALL הזו, כדי לאפשר לאג"ח להיכנס למדד תל בונד־שקלי, שרשם בשנה האחרונה תשואה חיובית של 2.5%, וליהנות מהביקושים שמזרימות תעודות הסל. המועד האחרון להצעה יחול מחר. יחס ההחלפה נקבע על 1.025 ע"נ לכל שקל ע"נ של סדרה א'. האג"ח מסדרה א' נסחרת בתשואה לפדיון של 6.8%. לפני חודשיים היא נסחרה בתשואות של 8% ומאז תיקנה נוכח הדיווח על הכניסה הצפויה למדד. 

אופציה שערכה אפס

אולייר גייסה לראשונה בישראל בדצמבר 2014, בתקופה שבה ההנפקות של חברות הנדל"ן האמריקאיות נתקלו בביקורת ציבורית נוקבת ובביקושים נמוכים בהנפקות. החברה, בשיתוף עם חתם ההנפקה פועלים אי.בי.איי והיועצים רפי ליפא וגל עמית, החליטה כי מוטב יהיה להציע למשקיעים אופציית CALL על הדולר יחד עם האג"ח כדי לפתות גופים מוסדיים להשתתף בהנפקה. אם בזכות האופציה ואם לא, הגיוס של אולייר הצליח והיא זכתה לביקושי יתר.

האופציה שנתנה אולייר נכנסת לכסף כששער הדולר חוצה את רף 3.96 השקלים לדולר, ולכן היא נמצאת היום מחוץ לכסף וערכה שווה אפס. מאז גייסה אולייר את הכסף בדצמבר ועד היום שוויה של האופציה נותר אפסי. באולייר העריכו שכניסת האג"ח למדד התל בונד־שקלי תוריד את התשואה על האג"ח ב־1%, ותחזיתה התממשה.

הצליחה להשיג מימון

גורם נוסף שמכביד על האג"ח של אולייר הוא פרויקט יזמי גדול שהיא מבצעת בימים אלה בשכונת בושוויק שבניו יורק בהשקעה של כ־400 מיליון דולר. גולדמן יציג לגופים המוסדיים את ההתקדמות בפרויקט. זהו פרויקט המגורים הגדול ביותר שנבנה כיום בברוקלין והוא צפוי להכיל שני בלוקים של 900 דירות להשכרה.

החשש של המוסדיים היה שהפרויקט היזמי הזה גדול מדי עבור אולייר, אלא שהחברה הצליחה להשיג מימון ראשון עבורו, ובנייתו מתקדמת מהר מהצפוי. גולדמן רכש את הקרקע תמורת 142 מיליון דולר מפרינסטון הולדינגס של האחים אלי וג'ו טבק, שבחנו אף הם גיוס אג"ח בישראל אך נסוגו. קרקע זו רשומה כעת בספרים בשווי 173 מיליון דולר.

הפרויקט, שעלות הקמתו מוערכת ב־400-360 מיליון דולר, ייבנה בשני שלבים. השלב הראשון, שצפוי להסתיים עד סוף 2017 ולכלול 500 דירות, כבר בתהליכי בנייה. החניון הושלם, היסודות הושלמו ובנייתה של הקומה השלישית מתוך תשע כבר החלה. בניית החלק השני צפויה להסתיים עד המחצית השנייה של 2018. ה־NOI השנתי (הכנסה נקיה משכירות) של הפרויקט, לאחר הקמתו, מוערך ב־31 מיליון דולר - תוספת משמעותית עבור החברה.

פרויקט בושוויק של חברת אולייר בברוקלין ניו יורק צילום: אורן פרוינד