אולייר מציעה למוסדיים לוותר על אופציית הדולר: גולדמן הגיע לרוד שואו בישראל

יזם הנדל"ן החרדי יואל גולדמן שגייס בת"א באמצעות חברת אולייר (AllYear) שבבעלותו 600 מיליון שקל, שוקל להציע למוסדיים ויתור על אופציית הדולר.  

גולדמן נחת אתמול בתל אביב ויחל כבר היום סבב פגישות עם גורמים מוסדיים מקומיים, כשמטרתו היא להתמודד עם תשואות האג"ח שלו, שנמצאות כבר כמה חודשים ברמה של 9%. המהלך הראשון שבוחן גולדמן הוא הצעת רכש חליפין לאג"ח מסדרה א' של החברה בהיקף של כ-600 מיליון שקל. הודעה על אפשרות זו הועבר על ידי החברה למערכת הדיווחים של בורסת ת"א.

גולדמן מעוניין להוציא את אופציית ה-CALL על הדולר (אופציה שמניבה תשואה חיובית כשערך הדולר מתחזק מול השקל) שקיימת היום בסדרה הקיימת. הסיבה היא לאפשר לאג"ח להיכנס למדד תל בונד שקלי שרשם בשנה האחרונה תשואה חיובית של 2.5% וליהנות מביקושים שמזרימים תעודות הסל. נראה כי המשקיעים אוהבים את ההודעה של החברה והאג"ח מטפסות היום (ב') בתל אביב.

אולייר גייסה את הכסף שלה לראשונה בישראל בדצמבר 2014 בזמן שההנפקות של חברות הנדל"ן האמריקאיות נתקלו בביקורת ציבורית נוקבת ובביקושים נמוכים בהנפקות. החברה בשיתוף עם חתם ההנפקה פועלים אי.בי.איי והיועצים רפי ליפא וגל עמית החליטה כי מוטב יהיה לה להציע למשקיעים אופציית CALL על הדולר ביחד עם האג"ח על מנת לפתות מוסדיים להשתתף בהנפקה. בין אם בזכות האופציה או לאו דווקא, הגיוס של אולייר הצליח והיא זכתה לביקושי יתר.

האופציה שנתנה אולייר נכנסת לכסף כאשר שער הדולר חוצה את רף ה-3.96 שקלים לדולר ולכן היא נמצאת היום מחוץ לכסף וערכה שווה אפס. למעשה, מאז שגייסה אולייר את הכסף בדצמבר ועד היום שוויה של האופציה נותר אפסי. באולייר העריכו שכניסה של האג"ח למדד התל בונד שקלי תוריד את התשואה על האג"ח ב-1%.

סיבה נוספת שמכבידה על האג"ח של אולייר הוא פרויקט יזמי גדול שהיא מבצעת בימים אלו בשכונת בושוויק בניו יורק בהשקעה של כ-400 מיליון דולר. גולדמן יציג למוסדיים את ההתקדמות בפרויקט.

בושוויק הוא פרויקט המגורים הגדול ביותר שנבנה כיום בברוקלין והוא צפוי להכיל שני בלוקים של 900 דירות להשכרה. החשש של המוסדיים היה שהפרויקט היזמי הזה אולי גדול מידי על חברת אולייר. אלא שבנתיים אולייר הצליחה להשיג מימון ראשון על הפרויקט והבנייה שלו מתקדמת בקצב מהיר מהצפוי.

גולדמן רכש את הקרקע תמורת 142 מיליון דולר מפרינסטון הולדינגס של האחים אלי וג'ו טבק, שבחנו אף הם גיוס אג"ח בישראל אך נסוגו. קרקע זו רשומה כעת בספרים בשווי של 173 מיליון דולר. הפרויקט, שעלות הקמתו מוערכת ב־400-360 מיליון דולר ייבנה בשני שלבים, כאשר השלב הראשון, שצפוי להסתיים עד סוף 2017 ויכלול 500 דירות, נמצא כבר בבנייה.

החניון הושלם, היסודות הושלמו ובנייתה של הקומה הראשונה מתוך תשע כבר החלה. בנייתו של החלק השני צפויה להסתיים עד המחצית השנייה של 2018. ה־NOI השנתי (הכנסה נקיה משכירות) של הפרויקט, לאחר הקמתו, מוערך בכ־31 מיליון דולר, כך שמדובר בתוספת משמעותית עבור החברה.

בורסת ת"א צילום: אוראל כהן