י.ח. דמרי הצליחה להיבנות מהביקושים הגואים לדירות

חברת הבנייה י.ח. דמרי הפכה את הביקוש לדירות למכונת מזומנים מרשימה. החברה הצליחה לדהור על העלייה במחירי הדיור בישראל, שעמדה על יותר מ־100% במצטבר מאז 2008 על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. י.ח. דמרי נשענה על רכישות קרקעות שביצעה בראשית ובאמצע שנות ה־2000. המזומנים מהפרויקטים הגיעו בחלקם לציבור בעלי המניות כדיבידנד, אך בעיקר העשירו את בעל השליטה יגאל דמרי ומשפחתו. 

דמרי עוסקת ברכישת קרקעות ובייזום פרויקטים למגורים, וכן מהווה קבלן ביצוע בחלק מהעבודות. בנוסף לי.ח. דמרי זרוע נדל"ן מניב קטנה שמתמקדת בהשכרת פרויקטים מסחריים. החברה פועלת להגדלת זרוע זו וב־2016 נכנסה לשותפות במרכז B בכפר סבא, והיא אף שותפה בכשליש ממרכז סינמה סיטי בבאר שבע שבהקמה. אולם, פעילות הנדל"ן המניב זניחה ביחס לליבת עסקיה של י.ח. דמרי — בניית דירות. כך ב־2015 הניב הנדל"ן להשכרה הכנסות של כ־5 מיליון שקל לעומת הכנסות של 940 מיליון שקל מתחום הדיור.

פרופיל: נשענת על עתודות

הצלחתה של י.ח. דמרי אינה ברורה מאליה, שכן רבות ממתחרותיה כשלו נוכח מימון בעייתי לקרקעות, עיכובים בפרויקטים וקשיים בתזרים המזומנים. בשל הבירוקרטיה הרבה, בין רכישת קרקע לבין מסירת דירה עלולות לחלוף שנים רבות, והחברות נגררות למצוקת מזומנים למרות עליית המחירים.

י.ח. דמרי בונה כ־2,200 דירות ב־24 פרויקטים, בעיקר בנתניה, נתיבות, שדרות, באר שבע, אשקלון וראש העין. 890 מהן כבר נמכרו נכון לסוף הרבעון השלישי של 2016 והן צפויות להניב לה הכנסות של 1.2 מיליארד שקל. אחת מנקודות החוזק של י.ח. דמרי טמונה בעתודות קרקע לבנייה. לחברה עתודות של כ־7,000 יח"ד, ופוטנציאל של 1,200 דירות למיזמי התחדשות עירונית.

מ־2012 רשמה י.ח. דמרי רווח מצטבר של 361 מיליון שקל וחילקה דיבידנד של 140 מיליון שקל, מתוכם כ־85 מיליון שקל לבעל השליטה. מניית י.ח. דמרי עלתה ב־2016 ב־40% ובחמש השנים האחרונות ב־157%. מנגד מדד הנדל"ן עלה ב־24% וב־66% בהתאמה. בסוף הרבעון השלישי עמד ההון העצמי על 763 מיליון שקל. ברבעונים שבהם הסתיימו פרויקטים מרובי דירות, סביר שההכנסות והרווח היו גבוהים, ואילו ברבעונים עם מסירות דלות סביר שההכנסות היו נמוכות והרווח אפסי.

תקני החשבונאות הבינלאומית, שאליהן כפופות החברות הבורסאיות בישראל, מחייבים חברות יזמיות לרשום הכנסה על דירה רק כשנמסרה. בשנים הבאות צפוי להיכנס תיקון לעיוות זה. למרות העיוות, בניית פרויקטים במקביל ושיווקם מנעו את התנודתיות המאפיינות חברות בנייה, וי.ח. דמרי רשמה רווח נקי בשורה התחתונה מדי שנה מאז.

במאזני החברה יש כתם של 150 מיליון שקל נוכח השקעות כושלות במזרח אירופה. ב־2008 ניסתה י.ח. דמרי, אז חברת בנייה לא גדולה מנתיבות, לקפוץ למגרש של הגדולים, והשקיעה בקרקעות ובמיזמים ברומניה ובצ'כיה. ההון העצמי שלה עמד בתום 2008 על כ־300 מיליון שקל בלבד, כך שמחיקה או הקפאה של פרויקטים היו עשויות להביא לסופה. אלא שהמשבר הכלכלי של 2008 דילג ברובו על ישראל, והביקושים לדיור לא נבלמו לזמן ממושך. י.ח. דמרי סיימה את 2009 ברווח של 74 מיליון שקל, בעיקר בזכות מסירת דירות במודיעין ובנתניה.

מצבה הפיננסי יציב כיום וההשקעות ברומניה כבר לא מכבידות על י.ח. דמרי, אף שהיא עדיין מפחיתה מעת לעת את שווי ההשקעות. ברבעון השלישי של 2016 הפחיתה 4 מיליון שקל נוכח בחינה מחדש של קרקע ברומניה.

העתיד: מחלוקת סביב השכר

י.ח. דמרי הונפקה ב־2004 לפי שווי של 200 מיליון שקל. לאחרונה חצה שווי השוק שלה את רף מיליארד השקלים. בעל השליטה מחזיק ב־66.2% מהמניות ובית ההשקעות מיטב דש בכ־6%.

לי.ח. דמרי נקודת תורפה — הוצאות ההנהלה, הכוללות עלויות שכר גבוהות לדמרי ולמשפחתו. יגאל דמרי נהנה משכר בעלות כ־7 מיליון שקל בשנה, ובחברה עובדים לא פחות מעשרה קרובי משפחה, בהם אשתו איריס כסמנכ"לית קשרי לקוחות; בנם חזי כסמנכ"ל רכש ולוגיסטיקה; האחים שלו מאיר, המשמש אחראי תקשורת ובקרה, ונסים, המשמש כמנהל עבודה; ואביהם חזקיה המכהן כיועץ. לפני כחודש זימנה החברה אסיפת בעלי מניות כדי לאשר את תנאי שכר המשפחה. אולם, זו נדחתה במטרה להגיע להבנות מול בעלי המניות שהתנגדו למתווה. תנאיו המוצעים של דמרי, שבינתיים ירדו מסדר היום, כללו שכר בעלות 250 אלף שקל לחודש ומענק שנתי שיכול להגיע ל־7.5 מיליון שקל.

בעבר טענת כי מחירי הדירות לא יירדו כי אין מספיק בנייה ותכנון. אתה חש האטה?

"פעולות הממשלה מלפני שנים רבות הכתיבו מציאות, שבה אין היצע גדול של קרקעות מתוכננות", אומר יגאל דמרי. "נוצר מחסור עצום ביחידות דיור וכתוצאה עלו המחירים".

הממשלה מפעילה את תוכנית מחיר למשתכן בעיקר בפריפריה כי יש בה שפע קרקעות. האם היא תפגע בביקוש "בשוק החופשי" בדרום?

"התוכנית משפיעה בעיקר על סגמנט אחד — זוגות צעירים, ולכן השפעתה כמעט ואינה מורגשת. בנוסף חלק נכבד מהקרקעות המשווקות בתוכנית אינו מפותח מבחינת תשתיות, ומרגע הזכייה ועד הכניסה לדירה עלולות לחלוף חמש שנים. לפיכך, קשה לראות את ההשפעה בטווח הקצר והבינוני".

באילו תחומים צפויה החברה לצמוח בתקופה הקרובה?

"ייזום הקרקעות שבבעלותה בכל הארץ. אנו משקיעים משאבים רבים גם בהתחדשות עירונית ואלה יגיעו להבשלה בשנים הקרובות".

סייע באיסוף הנתונים והכנת הפרויקט: ניר טל

יגאל דמרי צילום: צביקה טישלר