אולייר השיגה מימון לפרויקט שהלחיץ את המוסדיים בת"א

חברת הנדל"ן האמריקאית אולייר (AllYear) שגייסה חוב של 600 מיליון שקל בתל אביב, חתמה אתמול על הסכם לקבלת הלוואת בנייה (Construction Loan) חשובה לפרויקט הדגל שלה בברוקלין, ניו יורק. עוד נודע ל"כלכליסט" כי מי שהעניקה לאולייר את ההלוואה היא קרן ההשקעות האמריקאית מדיסון שכבר העניקה לה הלוואה של 70 מיליון דולר לרכישת הקרקע (בריבית של 10.5%) בתחילת השנה. בשל ההלוואה הראשונה מדיסון מחזיקה בשעבוד על הקרקע, וכעת היא תקבל גם שעבוד על המבנים.

מדובר, אולי, בצפירת הרגעה עבור בעלי האג"ח הלא מובטחות של אולייר שהיו מודאגים מאוד בחודשים האחרונים מיכולת ההחזר של החברה, דבר שמתבטא בתשואות לפדיון שעמדו אתמול ברמה גבוהה של יותר מ־9%. אולייר של איש הנדל"ן החרדי יואל גולדמן גייסה את האג"ח בשתי פעימות. הגיוס הראשון בהיקף 400 מיליון שקל נערך בדצמבר 2014 בריבית של 5.85%. בפברואר 2016 ביצעה אולייר הרחבה של כ־200 מיליון שקל.

אולייר חורגת מההתניות

בספטמבר השנה נאלצה אולייר לשפר את הריבית השנתית שלה למחזיקי האג"ח ב־0.5% לשיעור של 6.35% מאחר שחרגה מהתנאים שנקבעו בשטר הנאמנות, שלפיהם יחס החוב לEBITDA לא יעלה על 15 ובעקבות הגדלת החוב של החברה יחס זה עמד בספטמבר על 16.6. אולייר תלתה את ההרעה ביחס בהתקדמות מהירה מהצפוי של פרויקטים בביצוע, דבר שחייב אותה ליטול הלוואות נוספות, ואמרה כי היחס ישוב ב־2017 לרמה נמוכה מ־15 עם השלמת פרויקטים נוספים של החברה וקבלת התזרים מהם.

פרויקט הבנייה בברוקלין והאג"ח של אולייר בת"א מחכים למנת חמצן צילום: אורן פרוינד

על פי הסכם ההלוואה, אולייר תיטול ממדיסון בתוך חודש הלוואה של 235 מיליון דולר לתקופה של שנתיים. בנוסף תהיה לה הזכות להגדיל את ההלוואה ב־50 מיליון דולר אם תזדקק לכספים נוספים להשלמת הפרויקט. ההלוואה תישא ריבית של פריים + 7% או ליבור + 10%, לפי הגבוה מביניהם, ובכל מקרה לא תפחת מ־10.5%. אולייר כבר מכרה בינואר 10% מהזכויות בפרויקט תמורת 28 מיליון דולר לקבוצת משקיעים אמריקאים.

הפרויקט הגדול בברוקלין

נוסף על שעבוד הנכסים לטובת מדיסון, גולדמן יהיה ערב אישית לתשלום ההלוואה. הריבית בהלוואה היא גבוהה מזו שהיתה יכולה לקבל אולייר מבנקים אמריקאיים, אולם גולדמן החליט כנראה שמוטב יהיה לו לקחת את ההלוואה כעת כדי להשלים את הבנייה מהר ככל הניתן ולזכות בתזרים מזומנים מוקדם יותר מהדירות.

בושוויק הוא פרויקט המגורים הגדול ביותר שנבנה כיום בברוקלין והוא צפוי להכיל שני בלוקים של 900 דירות להשכרה. גולדמן רכש את הקרקע תמורת 142 מיליון דולר מפרינסטון הולדינגס של האחים אלי וג'ו טבק, שבחנו אף הם גיוס אג"ח בישראל אך נסוגו. קרקע זו רשומה כעת בספרים בשווי של 173 מיליון דולר. הפרויקט, שעלות הקמתו מוערכת ב־400-360 מיליון דולר ייבנה בשני שלבים, כאשר השלב הראשון, שצפוי להסתיים עד סוף 2017 ויכיל 500 דירות, נמצא כבר בבנייה.

החניון הושלם, היסודות הושלמו ובנייתה של הקומה הראשונה מתוך תשע כבר החלה. בנייתו של החלק השני צפויה להסתיים עד המחצית השנייה של 2018. ה־NOI השנתי (הכנסה נקיה משכירות) של הפרויקט, לאחר הקמתו, מוערך בכ־31 מיליון דולר, כך שמדובר בתוספת משמעותית עבור החברה.

אולייר הגיעה לישראל בתיווכם של יועצי ההנפקות רפי ליפא וגל עמית מחברת ויקטורי. מלבד בושוויק, אולייר בונה כעת שני פרויקטים יזמיים נוספים בניו יורק. פרויקט של 150 דירות להשכרה ברחוב אלבי, שנמצא בשלבי בנייה מתקדמים, ופרויקט פרנקלין, שיכלול 120 יחידות דיור להשכרה, שנמצא בשלבי בנייה סופיים.

ניו יורק מנהטן צילום: גטי אימג'