בירם ורוטר עולים על גל מקבצי הדיור בארה"ב

הישראלים מרחיבים את השקעותיהם במקבצי הדיור בארה"ב (Multy Family). ל"כלכליסט" נודע כי עמיר בירם, המייסד והמנכ"ל של קרן ההשקעות JTLV והמשנה שלו אריאל רוטר, בנם של בעלי השליטה בחברת האופנה קסטרו, ביצעו עסקה לרכישת 277 יח"ד בפיניקס, אריזונה, תמורת כ־100 מיליון שקל (כ־25 מיליון דולר). הרכישה, שבוצעה באופן פרטי ולא באמצעות JTLV, מצטרפת לעסקה שנחשפה בשבוע שעבר ב"כלכליסט", ובמסגרתה רכשו יקיר גבאי ואלעד גרופ של יצחק תשובה 2,080 יח"ד בלואיזיאנה תמורת 240 מיליון דולר. 

בירם ורוטר ביצעו את העסקה באמצעות חברה של שני יוצאי חברת הביטוח הראל, דניאל שמחי וגלעד אפוד. השניים, שניהלו בעבר את פעילות הנדל"ן של הראל, הקימו באחרונה את M1 Capital, שמטרתה לרכוש מקבצי דיור בדרום מערב ארה"ב, אזור פעילות חדש לשחקנים ישראלים בתחום. שמחי ואפוד, שמתכוונים לבצע רכישות בהיקף של חצי מיליארד שקל בשנה, שואפים להפוך לגוף משמעותי בישראל בתחום מקבצי הדיור האמריקאיים. הם יוזמים את העסקאות, והרכיבו קבוצת משקיעים קבועה שתלך איתם לרכישות הבאות. בירם ורוטר הם בין המשקיעים הבולטים בקבוצה זו.

צילום: אתר החברה

העסקה באריזונה בוצעה באמצעות הלוואה בנקאית של 15 מיליון דולר והשקעה של כ־10 מיליון דולר. הבתים מייצרים הכנסות נקיות משכירות (NOI) של 1.2 מיליון דולר בשנה, ומשכך מדובר ב־Cap Rate (שיעור התשואה שלפיה מהוונים את התזרים מהנכס) של 5.6%. שמחי ואפוד אינם גובים דמי ניהול ואינם מנהלים קרן, אלא מבצעים כל עסקה לגופה. על פי המודל העסקי שלהם, המשקיעים יקבלו את ההון העצמי בחזרה, ורק לאחר מכן שמחי ואפוד יקבלו 30% מהרווחים — והיתרה תועבר למשקיעים. "החלטנו לפרוש מהראל ולחפש עסקאות בתחום מקבצי הדיור כמו שעושים המוסדיים. באותה איכות, אבל בסדר גודל קטן יותר של 30–50 מיליון דולר עם הון עצמי של 10 מיליון דולר", הסבירו השניים ל"כלכליסט". "אנחנו רוצים להגיש את העסקאות לקהל הפרטי ולמוסדיים קטנים, ומתכוונים לבצע חמש־שש עסקאות בשנה".

"אנחנו חברה יזמית שבוחרת נכסים ומנהלת אותם", הדגיש אפוד. לשאלה אם זה לא קצת מאוחר מדי להיכנס עכשיו לשוק הדיור בארה"ב, לאחר תקופה ממושכת של עליות מחירים, ענה שמחי: "כבר בשנת 2012 אמרו לנו שזה סוף העלייה, והנה אנחנו פה. מה שאני רואה כיום בארה"ב זו התחזקות של מעמד הביניים, והמצב רק ילך וישתפר".

עמיר בירם צילום: נמרוד גליקמן