עסקת ענק לתשובה: רכש שכונת בתים בארה"ב במיליארד שקל

רכישה משותפת לשני ענקי הנדל"ן הישראלים יצחק תשובה ויקיר גבאי. ל"כלכליסט" נודע כי תשובה וגבאי השלימו בימים האחרונים רכישה של תשעה מתחמי מגורים להשכרה (Multy Family) עם 2,080 יח"ד במדינת לואיזיאנה שבארה"ב. זאת תמורת 240 מיליון דולר (כמיליארד שקל). מדובר בעסקה ראשונה שמבצעים השניים (בחלקים שווים) לאחר שיקיר גבאי נכנס בינואר השנה לשותפות בפורטפוליו הדירות הקיים של תשובה בקליפורניה בשווי של 900 מיליון דולר.  

עוד נודע ל"כלכליסט" כי תשובה וגבאי שוקלים לבצע גיוס בישראל כדי לממן את העסקה שעדיין כפופה להשלמתם של כמה תנאים מתלים.

תשובה וגבאי רכשו את מתחמי הדירות מענקית הנדל"ן האמריקאית AVR Realty Company. מדובר באחת מחברות הנדל"ן הגדולות בארה"ב שאף בחנה בעבר לגייס אג"ח בבורסת תל אביב. הפורטפוליו שמכרה AVR מניב הכנסות שנתיות נקיות משכירות (NOI) של 14 מיליון דולר המשקף Cap Rate (התשואה שלפיה נעשה ההיוון של התזרים מהבתים) של 5.8%. שיעור שנחשב בטווח הממוצע ביחס לאזור ולבתים מהסוג שנרכש.

רחוק מהעין

תשובה וגבאי ביצעו את עסקת הרכישה הרחק מעין הציבור באמצעות חברות פרטיות שברשותם. תשובה פועל באמצעות אלעד גרופ, החברה־האם של אלעד קנדה הבורסאית לשעבר, וגבאי באמצעות חברה פרטית אירופאית. תשובה וגבאי עוד מכירים אחד את השני כשגבאי היה מנכ"ל חברת החיתום של בנק לאומי וביצע עבור תשובה לא מעט הנפקות. השניים נכנסו לראשונה לשותפות עסקית בינואר השנה, כשגבאי נכנס שותף (50%) לפורטפוליו של אלעד גרופ בקליפורניה שמכיל 9,000 יח"ד בשווי של 900 מיליון דולר. בניכוי חוב של 430 מיליון דולר, שוויין של הדירות נטו הוערך אז בכ־470 מיליון דולר ומשכך גבאי שילם אז לאלעד גרופ 250 מיליון דולר (כמיליארד שקל) במזומן.

מאז השניים החליטו כי הם רוצים להעמיק את האחיזה שלהם בתחום מקבצי הדיור להשכרה בארה"ב. לאחר הרכישה הנוכחית יהיה ברשות תשובה וגבאי פורטפוליו דיור להשכרה בהיקף של 11 אלף יח"ד בשווי של כ־1.2 מיליארד דולר. מדובר בפורטפוליו גדול במונחים ישראליים, אולם עבור תשובה וגבאי מדובר בהשקעה סטנדרטית. גבאי פועל בתחום הנדל"ן בעיקר בגרמניה באמצעות החברה הציבורית אראונדטאון פרופרטי הולדינגס (Aroundtown Property Holdings) שנסחרת בבורסת יורונקסט בפריז בשווי של 3.2 מיליארד יורו לאחר שרשמה תשואה של 12% מתחילת השנה.

החברה מחזיקה ומנהלת פורטפוליו של נכסי מגורים (76 אלף דירות להשכרה), 70 נכסים מסחריים ו־55 מלונות (הכוללים 8,500 חדרים) שמוערך בשווי של 7.5 מיליארד יורו. גבאי נעזר בגופי השקעות כמו ילין לפידות, פסגות וכלל ביטוח לגיוס ההון לרכישת נכסים בכל העולם. אלעד גרופ מאידך אינה מקיימת מגעים מול גופי פנסיה ישראליים.

ישראלים נוהרים למקבצים

תחום מקבצי הדיור להשכרה הפך לאטרקטיבי מאוד עבור משקיעים ישראליים עוד ב־2009 כשוק הנדל"ן בארה"ב החל להתאושש מהמשבר הכלכלי העולמי. מקבצים אלו כוללים בתים פרטיים שמרוכזים תחת מתחם אחד עם שירותים משותפים כמו חדרי כושר ובריכה.

חברות ישראליות כמו אלקו של גרשון זלקינד וגופים מוסדיים כמו פועלים שוקי הון, פסגות והפניקס, החלו לרכוש מקבצים בארה"ב באותן שנים והיום הם אפילו מגבירים את הקצב. התשואה המוערכת עליהם נעה בין 8%–15% לשנה.

השחקנית הישראלית הגדולה בתחום היא הרבור גרופ שבשליטת ג'ורדן סלון, שמחזיקה נכון להיום בפורטפוליו של 23 אלף יח"ד להשכרה בשווי של 2.9 מיליארד דולר. שחקנית גדולה נוספת היא אלקטרה נדל"ן מקבוצת אלקו שמחזיקה נכון להיום בפורטפוליו של 20 אלף יח"ד בשווי של 2 מיליארד דולר.

יצחק תשובה צילום: גיל יוחנן, Ynet