מחיר למשתכן לא עובד בדרום: 51% מיחידות הדיור לא נקנו

אחרי למעלה מעשרה חודשים מזמן פרסום מכרז מחיר למשתכן לבניית 1,104 יחידות דיור בבאר שבע, נסגר המכרז בשבוע שעבר בכישלון צורם. מתוך ארבעה מגרשים שהוצעו לקבלנים, רק למגרש אחד (360 יחידות דיור) הוגשה הצעה ואף היא נמוכה רק ב־6 שקלים ממחיר המקסימום שנקבע לדירות שימכרו בפרויקט.

מועד סגירת המכרז נדחה שבע פעמים ממועד פרסומו בנובמבר שנה שעברה, כאשר הסיבות למרבית הדחיות נבעו מחילוקי דעות בנוגע לתנאי המכרז בין משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל לבין עיריית באר שבע.

מבדיקה שערך 'כלכליסט' לא מדובר במכרז הראשון באזור הדרום שנכשל. נכון להיום שווקו לקבלנים 5,051 יחידות דיור במכרזים שנסגרו, מתוכן רק ל־2,457 יחידות נמצא קבלן. כלומר, 51% מיחידות הדיור ששווקו נכשלו ונאלצו לחזור לבחינה מחודשת. לשם השוואה, במחוז צפון נכשלו רק 16% מיחידות הדיור ששווקו לקבלנים.

לכישלון מכרזי מחיר למשתכן בדרום הארץ יש מספר סיבות. הראשונה היא שעלויות הפיתוח למ"ר במרבית הישובים בהם התקיימו מכרזים בשיטת מחיר למשתכן בדרום גבוהות בהשוואה לאזורים אחרים בארץ.

עלויות הפיתוח שמשלם הקבלן הן מחיר קבוע אותו לא ניתן לשנות, לכן כשמכרז נכשל וחוזר לבדיקה נוספת נדרשים במשרד הבינוי והשיכון להפוך אותו לאטרקטיבי יותר. הדרך הקלה והפשוטה ביותר הוא להעלות את מחיר המקסימום שישלם קונה הדירה, אולם גורמים במשרד הבינוי והשיכון מציינים כי הם קיבלו הוראה משר האוצר משה כחלון שלא לעשות כך, זאת במטרה ולשמור על מחירי דירות נמוכים גם בדרום.

הסיבה השנייה היא הרווח היזמי אליו התרגלו הקבלנים בדרום. גורמים במערכת הפוליטית טוענים כי אלו התרגלו להרוויח יותר מאשר הרווח המוצא בפרויקטים של מחיר למשתכן.

סיבה נוספת העשויה להשפיע על כישלונות המכרזים היא היצע קבלני הבנייה באזור הנגב. באופן יחסי בנגב יש פחות קבלני בנייה מבשאר האזורים בארץ. לקבלנים יותר פשוט להתמודד במכרזים באזורים בהם נמצא החלק הארי של עבודתם, הן מבחינת היכרות עם הגופים הקיימים איתם הם עובדים כמו הרשויות המקומיות, והן מבחינת שינוע המערך הלוגיסטי, המקבל משמעות כאשר מחליטים לבנות באזור חדש.