נדל"ן או בורסה?
במה כדאי להשקיע לטווח ארוך?
משקיעים רבים מאמינים שרק נכסי דלא ניידיי הם הכדאיים ביותר להשקעה ולעומתם רבים אחרים מאמינים כי קניית דירה להשקעה היא למעשה הפסד. מי מהם צודק? ננסה לבחון.
אם נבחן את ההכנסה משכירות כנגד מחיר הדירה נראה שהשקעה בדירה אינה אלטרנטיבה רווחית. לדוגמא, על דירה של 240 אלף דולר נוכל לקבל שכירות של 1,000 דולר לחודש או בחישוב שנתי נקבל תשואה של 5%.
תשואה כזו ויותר ניתן לקבל בהשקעה באיגרות חוב של מדינה לטווח של 10 שנים הנחשבות לחסרות סיכון. ברם, מתוך השכירות אנו בעצם נשארים עם הרבה פחות, ומשלל סיבות:
- עלויות קנייה / מכירה של דירה - כאשר קונים דירה יש לשלם הוצאות. בנוסף למס קנייה לעיתים יש גם הוצאות תשלום למתווך, שיפוץ הדירה והתאמתה לשכירות. הוצאות אלה הן חד פעמיות אך גם אם נחלקן על פני 10 שנים ובהתחשב בכך שהן משולמות מראש הן עשויות להוריד את התשואה השנתית ב-0.5%.
- אחזקת דירה שוטפת- כל דירה יש לתחזק והתיקונים הקשורים לבלאי חלים על המשכיר. תיקונים שוטפים הם סתימה במערכת הניקוז, נזילה או החלפת דוד שמש אחת לחמש שנים. אם עלות התיקונים היא 1,000 דולר בממוצע לשנה הם ינגסו בחודש אחד של שכירות.
- תשלום ועד הבית שאינו חל על השוכר - בעל הבית חייב בתשלום ההוצאות שאינן שוטפות כגון זיפות הגג או החלפת תנור הסקה.
- הפסד שכירות כאשר הדירה עומדת ריקה בין התקופה שהשוכרים הקודמים עזבו ועד שהשוכרים החדשים נכנסו. הפסד כזה תלוי בבעל הדירה, מישהו דינמי כמעט ולא ייתן למצב כזה לקרות אבל בעל דירה אחר עשוי להשאיר דירה ריקה במשך כמה חודשים. בתקופה בה אין שוכרים, בעל הבית צריך לשלם את ההוצאות השוטפות כגון ועד בית וארנונה.
- שוכרים שבורחים עם חובות ולא משלמים שכ"ד או חשבונות. כאן מדובר בזהירות, ניסיון ומזל. בעלי דירות מנוסים יוכלו להקטין את הסיכוי ליצירת חובות כאילו על ידי לקיחת ערבויות, המלצות, תשלום מראש וכדומה אבל גם אם יסגרו את כל הפינות האפשריות הסיכון תמיד קיים.
אם כך התשואה על ההון בדירות נמוכה בהרבה מ-5% של השכירות. לא לקחנו בחשבון גם את האנרגיה והזמן המושקעים במציאת שוכרים, חתימת חוזים טיפול בתלונות וכדומה, שגם את הזמן המושקע בהם אפשר לתמחר.
על כן משקיעים רבים מרגישים שמדובר בהפסד של כסף. ואמנם, אם מחיר הדירה לא עולה השקעה בנדל"ן אינה מציאה גדולה.
"מחירי הדירות אף פעם לא עולים"
למזלם של המשקיעים, גם אם מחירי הדירות יורדים בתקופות מסוימות בטווח ארוך הם אכן במגמת עלייה. כאשר מבינים כי ההכנסה השוטפת אינה רווחית יש לדאוג לסיכויים הגבוהים ביותר לעליית מחיר הדירה.
בשיחת חולין עם חברי, ד"ר בני בר יוסף מהמכללה הטכנולוגית בירושלים, טען בני כי מחירי דירות אף פעם לא עולים. מאוד השתוממתי לשמוע המשפט והוא מיד הסביר - מחיר דירה יכול להישאר יציב או אפילו לרדת, מה שיכול לעלות אם בכלל הוא מחיר הקרקע עליה יושבת הדירה.
גישה זו מכוונת אותנו לבחור דירה במקום שהקרקעות ישביחו את עצמן. נוכל להגדיל את הסיכויים לעליית ערך הקרקע על ידי בחינה של תוכנית הפיתוח של האזור, לדוגמא סלילת כביש חדש שעשויה להגדיל את הביקוש, תכנון רכבת או רכבת קלה לאזור, קנייה במקומות מרכזיים בהם עתודות הקרקע נמוכות או כל שיקול אחר. כמו גם בהשקעות בבורסה, הגיון בריא וחשיבה פשוטה עשויים לסייע בהחלטה הנכונה.
נחזור רגע להכנסה השוטפת, מלבד השבחת ערך הנכס אפשר לדאוג להקטנת הסיכון שברכישת דירה על ידי רכישת נכס זול יחסית שהתשואה בו על ההשקעה גבוהה יותר. אם לדוגמא במקום לרכוש דירה ב-240 אלף דולר נרכוש שתי דירות זולות יותר של 120 אלף דולר כל אחת, נוכל לקבל כ-650 דולר לחודש לכל אחת וכך נוכל לשפר את התשואה השוטפת ולהיות מוגנים יותר מפני הפסד אם מחיר הדירה לא עולה.
לסיום יש לזכור את עיקרון פיזור ההשקעות. מי שיש לו "רק" 500 אלף שקל להשקעה ייאלץ לקחת משכנתא כדי לרכוש דירה וכך יגדיל בהרבה את הסיכון להפסד במקרה של ירידת מחיר וגם ישלם ריביות גבוהות לבנק. לעומתו מי שמחזיק בהשקעה של שלושה מליון שקלים ויותר, יעשה טוב אם ישקיע כשליש מכספו בנדל"ן בנוסף להשקעות במניות, איגרות חוב, קרנות נאמנות, קופות גמל, קרנות גידור ועוד.
