ה־OECD חושף את הגורמים לתחלואי שוק הדיור הישראלי

בניגוד גמור למה שיכולנו לצפות, העלייה הריאלית במחירי הדיור בישראל בעשור האחרון לא היתה חריגה ביחס לעולם ‑ כך עולה מהשוואה חדשה של ה־OECD. אף על פי כן, נטל הוצאות הדיור של הישראלים בהחלט חריג.

הטוב: מתייקרים פחות

ההסבר לאנומליה הזאת טמון בנתונים שאסף מחבר המחקר ד''ר וילם אדמה (Adema), הכלכלן הבכיר במחלקת המדיניות החברתית של הארגון. מתחילת 2009 עד סוף 2017 עלה מדד מחירי הדיור הריאליים בישראל מ־100 ל־175 נקודות, כלומר ב־75%. זה אולי נשמע גבוה, אבל בכל שאר המדינות שנבדקו ‑ כמו הולנד, אירלנד ובריטניה ‑ המחירים הגיעו בסוף השנה החולפת ל־200 עד 250 נקודות. יוצאת הדופן היחידה היא ארצות הברית, שגם בה העלייה מתקרבת לזו שבישראל.

עוד נתון מפתיע הוא שקצב הבנייה למגורים בישראל היה מהיר במיוחד, גבוה בהרבה מהממוצע ב־OECD, והוכפל בעשור האחרון. מדד ההשקעה הגולמית בבנייה למגורים זינק כמעט פי 2 בין 2009 לסוף 2017 ‑ הרבה יותר מכל מדינה אחרת שנכללה בבדיקה.

הרע: ההכנסה תקועה מאחור

אבל ככל שמתקדמים בקריאת הנתונים של אדמה, הבעיה מתחילה להתבהר: כשמדובר ביחס בין מחיר הדיור לבין ההכנסה, ישראל עומדת מעל כל מדינות ה־OECD. במילים אחרות, אף שהעלייה הריאלית במחירי הדיור לא היתה קיצונית כמו בשאר המדינות, הגידול בהכנסת האזרחים לא הדביק את הקצב. התקווה לדיור בר־השגה הפכה לחלום רחוק.

התמונה ממשיכה להתקדר כשבוחנים את נטל ההוצאות שרובץ על מי שגרים בשכירות (שכר דירה פרטית ושכר דירה מסובסד), ואת זה שרובץ על מקבלי משכנתא (תשלומי קרן וריבית). כאן מתגלה פער מטריד מאוד: במקרה של שוכרי הדירות, כרבע מהכנסה הפנויה מוקדש לדיור ‑ שיעור גבוה מעט מהממוצע במדינות ה־OECD. אצל בעלי דירות שמשלמים החזרי משכנתא, רק 15% מהכנסה הפנויה מוקדש לדיור ‑ נמוך בהשוואה לממוצע ב־OECD.

המכוער: העניים קורסים

במילים אחרות, חלק ההכנסה שהשוכרים מוציאים על דיור גבוה ב־10 נקודות אחוז מזה שמוציאים נוטלי המשכנתא. לפער הזה, מהגבוהים ב־OECD, יש השפעה עצומה על רמת החיים בשתי הקבוצות.

כשאדמה פנה לבחון את מצבם של שני העשירונים התחתונים, הוא מצא תמונה עגומה במיוחד. 55% משוכרי הדירות בקבוצה הזאת מוציאים יותר מ־40% מההכנסה הפנויה.

זה שיעור עצום שקשה למצוא כמותו בשאר המדינות המפותחות. בבמוצע, 45% מתושבי מדינות ה־OECD שבשני העשירונים התחתונים מקדישים לדיור חלק גדול כל כך מהכנסתם. שתי המדינות היחידות שמצבן קשה יותר מזה של ישראל הן ארה''ב ובריטניה. במדינות כמו גרמניה, צרפת ואוסטריה, שבהן יש תרבות שכירות מפותחת, המשקל מגיע לפחות מ־30%.

הנתונים הללו מדגישים בעיה מבנית חדשה יחסית במשק הישראלי: רמת החיים והיקפי האי־שוויון תלויים בבעלות על דירה יותר מאשר בהכנסות משכר או מעבודה.

הנחמה: לפחות יש גג

הנתונים של אדמה שופכים אור על "צרות של אחרים". בעוד שברבות ממדינות ה־OECD ישנו שיעור ניכר של מחוסרי דיור, ישראל אינה סובלת מהבעיה הזאת. בגרמניה, למשל, 1% מהאוכלוסייה ‑ 820 אלף איש - מוגדרים כ"הומלסים". חשוב להדגיש שאין הגדרה אחידה וברורה לתופעת מחוסרי הדיור; בקטגוריה הזו נכללים לא רק דרי רחוב, אלא גם מי שמתגוררים בדיור המיועד לחסרי בית, במוסדות ציבוריים, ואצל חברים או משפחה.

לא רק בישראל מוטרדים מהסוגיה של דיור בר־השגה. כל הממשלות החברות ב־OECD עוסקות בה, והנתונים מראים שהיא מכבידה על כל המדינות המפותחות. 16 מבין המדינות ציינו שהגישה לדיור בר־השגה היא היעד הראשון של מדיניות הדיור, לעומת 6 מדינות שציינו את הרגולציה על שוק הדיור כיעד מרכזי.

הלקח: להגדיל את הסיוע

הבעיה העיקרית שעולה מהניתוח היא נסיגת הממשלה מתמיכה באזרח בתחום הדיור. לפי הנתונים, תשלומי ההעברה למימון דיור בישראל צנחו בשני העשורים האחרונים, ובשנה שעברה כמעט התאפסו. זאת לעומת השקעה של יותר מ־1% מהתמ''ג בבריטניה, ו־0.5%–1% בצרפת ובגרמניה.

כשמדובר בדיור ממשלתי להשכרה, המצב בישראל חמור אפילו יותר, והוא מסביר כמה מהנתונים הקשים באשר למצב של שוכרי הדירות. כבר בשנת 2000 נמצאה ישראל בשפל בתמיכה בדיור ממשלתי להשכרה, לעומת החברות האחרות ב־OECD. באותה עת נרשמו כ־20 דירות להשכרה ממשלתית לכל 1,000 תושבים, לעומת כ־70 בבריטניה ובצרפת, כ־100 באוסטריה וכ־140 בהולנד. אולם בשנה האחרונה המצב הידרדר עוד יותר. אמנם מלאי הדירות הממשלתיות להשכרה ירד בכל מדינות הארגון למעט אוסטריה, אלא שישראל נותרו היום פחות מ־10 דירות ממשלתיות לכל 1,000 תושבים.