יוצאים מהבית, נכנסים למשרד

משרדים

ההייטק ימשיך לדחוף את הביקוש

אבי מוסלר, מנכ"ל אמות צילום: עמית שעל

"אחרי ששני הבניינים האלו הושכרו במלואם, אין היום אף בניין בתל אביב שיידע לתת מענה לחברת הייטק שצריכה שטח גדול של כמה קומות", אומר אבי מוסלר, מנכ"ל אמות. "התזה של עודף היצע במשרדים ירדה מהפרק וראינו שיש היום ביקוש גבוה מצד החברות השוכרות. כל עוד המצב הכלכלי ימשיך להיות טוב והצמיחה תמשיך כפי שהיא היום, רמת המחירים במשרדים תשמור על יציבות. אני לא רואה עודף היצע בעתיד הקרוב".

ישי ששון, אנליסט נדל"ן בכיר בבנק ירושלים, מסכים: "לפי בדיקה שערכנו לא צפוי עודף היצע במשרדים לפחות עד 2020, בגלל ההייטק שממשיך לצמוח ודורש משרדים. חוק ההסדרים האחרון הכניס שינויים בפקודת מס הכנסה, כדי למשוך חברות הייטק לישראל. ענקיות טכנולוגיה עשויות להגיע למצב שישלמו מסים בשיעור של 6%, לעומת 24% מס חברות שקיים בישראל. וזה מעודד אותן לבוא לישראל ועתיד להגביר את התופעה. כבר כעת עזריאלי שיווקה 50% ממגדל עזריאלי טאון, שיושלם רק בעוד שלוש שנים, כך שהשוק הזה עדיין לוהט. אם אתה רוצה להיות חשוף להשקעה בנדל"ן, אז כדאי שתהיה בראש ובראשונה בחברות המשרדים".

החברות הגדולות שפועלות בתחום המשרדים בישראל הן אמות, עזריאלי, מליסרון וגב ים. אמות היא זרוע הנדל"ן המניב בישראל של קבוצת אלוני חץ, שמנוהלת ונשלטת על ידי נתן חץ. היא מחזיקה 102 נכסים מניבים בשווי של 9.9 מיליארד שקל עם 1,600 שוכרים. נכסיה הם משרדים (55%), מרכזים מסחריים (29%) ותעשייה ואחרים (16%). היא נחשבת סולידית מאוד כיוון ששיעור המינוף שלה נחשב נמוך מאוד, 49%. המשרדים המפורסמים שלה הם אמות אטריום, מגדל המאה באבן גבירול, מגדל משה אביב ונכסים נוספים. עזריאלי מחזיקה 13 נכסים של משרדים בישראל, בהם מגדלי עזריאלי הסמוך לקניון עזריאלי, עזריאלי שרונה ועזריאלי טאון (שעדיין בבנייה). גב ים, הזרוע המניבה של נכסים ובניין בישראל, נהנתה בשנים האחרונות מעליית מחירים וביקוש גבוה בהרצליה, שם עיקר פעילותה. גב ים מחזיקה בהרצליה את פארק גב ים הרצליה, את קמפוס אפל, מרכז גב ים הרצליה ועוד, כולם מושכרים בתפוסה מלאה.

השחיקה בפדיונות תגיע למניות

מימין: ליאורה עופר ודנה עזריאלי צילומים: ורדי כהנא, עמית שעל

אחרי חמש שנים שבהן שוק הקניונים והמרכזים המסחריים היה רווי בצמיחה, 2017 בישרה על שינוי מגמה: חברות הקניונים עדיין מדווחות על עלייה בהכנסות וברווחים, אבל קצב הפדיונות של השוכרים התמתן במחצית הראשונה של השנה, ובחלק מהקניונים אף נרשמה ירידה. החברות הגדולות בתחום, עזריאלי (שבשליטת משפחת עזריאלי, תחת דנה עזריאלי כיו"ר), מליסרון (שבשליטת ליאורה עופר) וביג (שבשליטת האחים נפתלי), עדיין מצליחות להעלות את שכר הדירה בקניונים הקיימים שלהן, אולם אם תימשך מגמת השחיקה בפדיונות, היא תחלחל גם לצמיחה של החברות הללו.

צילום: צחי שדה

במחצית הראשונה של 2017 הצמיחה בפדיון של השוכרים בקניונים של מליסרון, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, הסתכמה ב־0.7%, לעומת עלייה של 5.1% ב־2016 כולה. ברבעון השני של השנה פדיון השוכרים של מליסרון היה אפילו שלילי ועמד על 1%- בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. המגמה בקניוני עזריאלי דומה, גם אם חריפה פחות: ברבעון השני של 2017 הצמיחה בפדיון השוכרים עמדה על 1.6% בלבד. ברבעון הראשון של השנה עמד קצב צמיחת פדיונות השוכרים על 3.3%, לעומת עלייה של 5% ב־2016 כולה. "הירידה בקצב הצמיחה בפדיונות היא סימן לא טוב", אומר האנליסט ששון. "אם התופעה תימשך החברות יתקשו להעלות שכר דירה בקניונים הקיימים שלהן, והצמיחה שלהן תבוא רק מהנכסים החדשים".

נוסף על השחיקה בפדיונות ניתן לראות שהתחרות הגוברת וריבוי הקניונים בישראל מתחילים לתת בחברות את אותותיהם: הן מתחילות לסגור קניונים או לרשום ירידות ערך בדו”חותיהן. כך, למשל, ישפרו דיווחה ברבעון השני על ירידת ערך של 50 מיליון שקל בשווי פרויקט ישפרו פלאנט בבאר שבע; מליסרון החליטה לפעול למימוש קניון לב אשדוד על רקע התחרות באזור ולהפוך אותו למתחם מגורים; וגינדי השקעות ספגה הפחתת ערך של כ־40 מיליון שקל בקניון TLV ונאלצה לתת לשוכרים הטבות.

יובל ברונשטיין, המנכ"ל היוצא של קבוצת עזריאלי, אינו מודאג מההאטה בפדיונות. "התפוסות בקניונים מלאות לחלוטין, ולקבוצת עזריאלי יש רשימות המתנה. בהתייחס לפדיונות, עד סוף הרבעון השני עדיין יש גידול בפדיונות. בממוצע רב־שנתי אין שינוי בשיעור הגידול בהשוואה להרבה שנים אחורה. זה נכון שהקצב מתון יותר מהשנתיים הקודמות, אבל הוא עדיין חיובי".

הקיפאון במכירות ייחשף בדו"ח הבא

מימין: יגאל דמרי ודרור נגל צילומים: אוראל כהן

אפשר למתוח ביקורת על התוכניות והמאמצים של משרד האוצר לגבי שוק הדיור אבל אין ספק ש־2017 היתה שנת מפנה בשוק. באחרונה התפרסמו נתונים רבים המעידים על האטה וקיפאון בענף. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דווחה כי מספר הדירות שקבלנים מכרו ב־12 החודשים האחרונים ירד ב־16.9% לעומת 12 החודשים לפניהם. על פי נתוני הלמ"ס, השפל לא מוגבל רק למספר העסקאות, אלא נוגע גם להתחלות הבנייה: ברבעון השני של 2017 הוחל בבניית 10,030 דירות, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2012. לפי שעה מחירי הדיור עדיין עולים, אולם בקצב מתון: מדד מחירי הדירות ביולי־אוגוסט עלה ב־0.2% לעומת יוני־יולי, והשלים עלייה של 4.7% ב־12 החודשים האחרונים.  

החברות הציבוריות הגדולות בתחום המגורים כמו שיכון ובינוי נדל"ן, אפריקה ישראל מגורים, אזורים, אשדר ודִמרי, מדווחות על ירידה בהיקף מכירות הדירות החדשות. מכיוון שחוקי החשבונאות מכירים בהכנסה בעת מסירת הדירה, ולא במכירתה, החברות עדיין מציגות עלייה בהכנסות וברווחים, אבל הירידה במכירות צפויה להוביל לדיווחים על ירידה בהיקף הפעילות, שעלולה לפגוע במניות.

אבל הנתונים לא מבהילים את יגאל דמרי, בעל השליטה בי.ח דמרי. "אני מאמין שמחירי הדירות לא יֵרדו, אלא יישארו כפי שהם ובחלק מהמקומות אף יעלו", הוא אומר. "יכול להיות שחברות קטנות וקבלנים קטנים שחייבים למכור דירות יעשו מבצעים נקודתיים ויתנו הנחות, אבל אני מעריך שבתוך חצי שנה, בתחילת 2018, היקף המכירות ישוב ויגדל, ואיתו המחירים.

"עיקר הדירות המשווקות היום הן במסגרת תוכנית 'מחיר למשתכן'. זכאים זכו לדירות עתידיות שאפילו עוד לא תוכננו. בסופו של יום, זה יוביל לחוסר אמון כלפי התוכנית, גם מצד אותם זכאים. כשהזכאים ממתינים ולא קונים דירות, הם גם לא קונים את הדירות של משפרי הדיור, אז גם שוק משפרי הדיור תקוע. ההנחות של 'מחיר למשתכן' בפריפריה אינן משמעותיות. השכירויות שהזכאים ישלמו עד שהדירות יהיו מוכנות מוחקות את ההנחה. אז בפריפריה יש כאלה שלא מחכים וקונים בשוק החופשי, והמחירים לא יורדים. אני מאמין שאלו שיושבים על הגדר יבינו שאין אלטרנטיבות ויחזרו לשוק היד השנייה”. 

מתחם עיר ימים, נתניה צילום: עמית שעל

גם דרור נגל, מנכ"ל אזורים, לא צופה ירידת מחירים. "הבעיה העיקרית, הגדלת ההיצע, לא נפתרה", הוא אומר. "כמות המכירות ירדה משני טעמים: אחד, הצעירים שזכאים ל'מחיר למשתכן' חיים את החלום שיצליחו לזכות ויושבים על הגדר. השני זה הרעש התקשורתי. אבל תנאי הבסיס לא השתנו: המדינה צריכה 50 אלף יחידות דיור בכל שנה, ועד שזה לא יקרה המחירים ימשיכו לעלות".

נתון נוסף שעוצר את מחירי הדיור הוא מחירי המשכנתאות. עלות משכנתא ממוצעת עלתה ב־100 נקודות בסיס בשנה האחרונה - עלייה ממוצעת של 1% בתשלומי המשכנתא. נגל לא מתרגש: "לפני שלוש שנים הריבית היתה ברמה גבוהה יותר, ועדיין היו מכירות שיא, כך שהאיום הזה הוא לא משהו שנמצא באופק. גם אם עלויות המימון יעלו עוד 1%–2%, עדיין אנשים יצטרכו לגור בדירה".

אלכס זבזינסקי, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב דש, חושב אחרת. "בשוק הדיור יש שינוי מגמה שנובע מכמה סיבות: המחירים עלו ביותר מ־100% מאז 2009, וישראל נמצאת במצב חריג מאוד לעומת העולם, במונחים של יחס השכר הממוצע לשכר הדירה הממוצע. עלות המשכנתאות עולה בחדות וגם זה משפיע, וגם מחיר למשתכן מסיט ביקושים לאפיק זול יותר ודוחף את המחירים מטה".

כמה למטה? אתה צופה ירידת מחירים חזקה?

"לא, רק אחוזים בודדים, כי מצב המשק טוב: אין אבטלה והמשק כמעט בתעסוקה מלאה. ולכן מדובר ברגיעה ועצירה, ולא במפולת. זה מזכיר קצת את תחילת העשור הקודם, לפני 2007, כשלא היו הרבה קונים ולא הרבה מוכרים והמחירים לא עלו. עם זאת, התהליך של עצירה משפיע על הצמיחה במשק. זה מצב רגיש יותר, כי המחירים עלו המון ויש יותר משקיעים, כך שהסיכון גבוה יותר".

השוק יעדיף לכוון לחו"ל

מתי דב, מנכ"ל מגוריט

הישראלים לא אוהבים לגור בשכירות, ויש להם סיבות טובות, ובראשן היעדר רגולציה בתחום. התוצאה היא שבניגוד לארה"ב ואירופה אין כאן שוק מפותח של חברות דיור להשכרה. לתוך החלל הזה נכנסה השנה קרן הריט מגוריט, החברה הראשונה בישראל שעוסקת בתחום המגורים להשכרה. החברה הוקמה על רקע הטבות מיסוי שהאוצר העניק כדי לעודד השקעות בדיור להשכרה לטווח ארוך. על פי התקנות החדשות, קרנות ריט שיתמקדו במגורים להשכרה יוכלו לרכוש דירות במס רכישה מופחת בשיעור של 0.5%, לעומת 8% למשקיעים הרוכשים דירות.

פרויקט מרום נגבה ברמת גן

מגוריט הודיעה כי תרכוש לפחות 20 יחידות דיור בכל פרויקט בפריסה גיאוגרפית או מקבצי דיור שיוצעו למכירה על ידי המדינה. הקרן תשכיר ותחזיק את הדירות לפרקי זמן ממושכים. על פי החוק, היא תחלק מדי שנה כדיבידנד לפחות 90% מרווחיה, שינבעו מדמי השכירות. הקרן הונפקה בספטמבר 2016, ועד היום ביצעה שלוש עסקאות, כולן ב־2017. עדיין מוקדם לשפוט את הביצועים שלה, אבל מבחינה של ביצועי המניה, שירדה ב־12 החודשים האחרונים ב־5%, נראה שהשוק אינו צופה לה גדולות.

"המודל של מגוריט מאתגר, כיוון שהמרווח בין עלות הדירות לתשואה על הנכסים נמוך גם אם לוקחים בחשבון את הטבות המיסוי, ומקשה על השאת ערך למשקיעים", מסביר האנליסט ששון. "נוסף על כך, החברה גובה דמי ניהול דומיננטיים של 1%, שמקטינים את התשואה באופן משמעותי. ברגע שהם קונים את הדירות אסור להם למכור אותן למשך 20 שנה, וזה יוצר הגבלה ליכולתם ליהנות מרווחי הון ולנצל הזדמנויות מבחינה תזרימית. יש להם הטבות, אבל יש גם מגבלות".

מתי דב, מנכ"ל מגוריט, נשאר אופטימי. "קצב הצמיחה שלנו הוא איטי, כי כל הפרויקטים שלנו בהקמה. בסופו של דבר זה יגיע, כמו בחו"ל. ברגע שאנשים יידעו שהחוזים מאפשרים להם לגור לטווח ארוך, הם יעשו את זה".

בישראל תחום המגורים בשכירות נמצא בחיתוליו, אבל בארה"ב הוא מפותח מאוד. בשנים האחרונות גופים מוסדיים וחברות נדל"ן ישראליות משקיעות בטרנד חדש שנקרא "מקבצי דיור להשכרה": שכונות שלמות שמנוהלות תחת חברה מנהלת אחת, שמציעה מתקנים משותפים כמו בריכה וחדרי כושר משותפים. שחקנים משמעותיים בתחום הן הרבור גרופ, שמחזיקה בפורטפוליו של 25 אלף יח"ד; אלקטרה נדל"ן ואלקו, שמחזיקים בפורטפוליו של למעלה מ־20 אלף יח"ד; אלעד גרופ ויקיר גבאי, החברה המשותפת של יצחק תשובה ויקיר גבאי, שמחזיקה בפורטפוליו של כ־12 אלף יח"ד, ושחקנים מוסדיים נוספים. רמת הסיכון בתחום נחשבת נמוכה ביחס להשקעות אחרות בנדל"ן, מכיוון שהביקוש לשכירות לדיור בארה"ב נחשב קשיח.

משרדים של גב־ים בהרצליה פיתוח צילום: יובל חן