החברות נלחמות בירידה בפדיון עם מיחזור חוב

במחצית הראשונה של 2017, ולראשונה מאז משבר 2008, נרשמה בישראל ירידה בצריכה הפרטית לנפש. זאת אף שהאבטלה בשפל היסטורי, הסנטימנט הצרכני גבוה וקצב עליית השכר מהיר. ניכר שינוי בהרגלי הצריכה הפוגע במכירות הסוחרים בישראל. 

על פניו נראה שלפי הדו"חות האחרונים, זה עוד רבעון חיובי לחברות הנדל"ן המניב. העיבה על כך צניחה בקצב צמיחת פדיונות השוכרים בקניונים ובמרכזים מסחריים, שהפך מגמתי. מליסרון היתה הראשונה לדווח על כך, אך גם מנכ"ל עזריאלי יובל בורשטיין הודה לאחר פרסום הדו"חות האחרונים כי התופעה מורגשת גם אצלם.

ביטוי למגמה ניכר בנתוני פדיונות השוכרים של מליסרון. אלה עלו במחצית הראשונה של 2017 ב־0.7% לעומת עלייה של 5.1% במחצית המקבילה. ברבעון השני של 2017 התופעה החמירה, והפדיונות דרכו במקום.

בשנים האחרונות תמכו נתוני הגידול בפדיונות בקניונים ביכולת של חברות הנדל"ן להגדיל את הכנסותיהן על ידי העלאת השכירות. התהליך החל בכך שמגמת הגידול בפדיונות הפחיתה את עומס הפדיון, שהוא שיעור דמי השכירות ממנו. נתוני הפדיון החלשים עלולים להקשות על בעלי הקניונים להעלות את השכירות.

נראה שההתמתנות נובעת מהזינוק ביציאת ישראלים לחו"ל, המנצלים זאת לקניות במחירים נמוכים. בנוסף, תורמים לכך גם הגידול ברכישות באינטרנט והתגברות התחרות עקב פתיחת קניונים חדשים.

מימין: יו"ר מליסרון ליאורה עופר ויו"ר עזריאלי דנה עזריאלי צילומים: אוראל כהן, עמית שעל

תופעה דומה מתרחשת בימים אלה ביתר שאת גם בארה"ב, עם גל פשיטות רגל של חברות קמעונאיות. לפי מחקרים, קצב סגירת החנויות של רשתות קמעונאיות בארה"ב מתחילת השנה גבוה מקצב סגירתן בשיא של המשבר ב־2008.

אל מול נתוני הפדיון החלשים, דו"חות הרבעון השני מעידים על המשך מגמה חיובית בענף הנדל"ן המניב הישראלי. החברות הגדילו בשיעורים נאים את ההכנסות התפעוליות הנקיות (NOI) למניה לעומת הרבעון הקודם: אמות 4.9%, מליסרון 9.8%, ריט 1 15.4%, עזריאלי 7.3% וסלע 16.5%. הצמיחה בהכנסות נבעה הן מגידול פנימי כתוצאה מהמשך הצמיחה מנכסים זהים והן מתנופת הרכישות וההרחבות.

במקביל לצמיחה בהכנסות, החברות ממשיכות במגמת ההתייעלות המימונית, כשהן מחליפות חוב יקר בגיוסי חוב בעלות גיוס נמוכה יותר. אלה הביאו להמשך הצמיחה המהירה בתזרים הנקי המייצג למניה (FFO), שהציגו החברות ברבעון זה.

מגמות אלה סייעו לחברות כמו ריט 1, סלע ואמות, הנוהגות לפרסם את התחזית השנתית ולעדכן אותה גם במחצית השנה. אמות עדכנה את התחזיות ל־2017, אך לא מדובר בשינוי דרמטי אלא יותר בצמצום טווחי התחזית. תחום השכרת המשרדים ממשיך לשגשג ויש ביקושים גבוהים, במיוחד למשרדים באיכות גבוהה במרכז הארץ, כשההשכרות מתבצעות במחירי שיא. פרויקט עזריאלי שרונה, הכולל שטחי משרדים של 118 אלף מ"ר, הושלם והחל להתאכלס ביולי 2017.

השורה התחתונה: נתוני פדיון חלשים בקניונים עלולים להקשות על חברות הנדל"ן להעלות את השכירות. אך הן הגדילו את ההכנסות התפעוליות ומיחזרו חוב — והציגו תוצאות טובות

הכותב הוא אנליסט מיטב דש ברוקראז'