בדרך: ביטול עמלת פירעון מוקדם ומגבלת "שליש הפריים" במשכנתאות
שתי הצעות חוק חדשות עשויות לחולל מהפיכה דרמטית בענף המשכנתאות. האחת מבקשת לבטל את עמלת הפירעון המוקדם שאותה משלמים מי שרוצים לפרוע או למחזר משכנתא. האחרת מבטלת את המגבלה על נטילת שליש מהמשכנתא במסלול פריים
האם המשכנתא שלכם בדרך לטלטלה משמעותית? שתי הצעות חוק משמעותיות לענף המשכנתאות יוגשו השבוע. האחת עוסקת בביטול עמלת הפירעון המוקדם שאותה משלמים מי שמבקשים לפרוע או למחזר משכנתא - עמלה שיכולה להגיע לעשרות או מאות אלפי שקלים, תלוי בפער הריביות ובהיקף המשכנתא.
הצעת החוק השנייה מיועדת לבטל את מגבלת "שליש הפריים" - החוסמת רוכשי דירות מליטול הלוואות במסלול פריים הזול והמשתלם, נכון לעשור האחרון, ומכריחה אותם לקחת משכנתאות במסלולים יקרים יותר.
- מה מרחיק את הישראלים מהמשכנתא?
- הציבור נטל משכנתאות בהיקף של 58.8 מיליארד שקל ב-2016 - ירידה של 9%
- בנק ישראל: המשך עליית ריבית המשכנתא מסכן את המשפחות
שתי הצעות חוק שהגיש ח"כ יואב קיש (הליכוד), מתייחסת רק לרוכשי דירה יחידה או משפרי דיור, ולא למשקיעים.
החוק כיום מאפשר לבנקים לגבות בעת מחזור משכנתא, תשלומי עמלת דמי היוון, המהווים למעשה שיפוי על הרווח העתידי בשל עלות גיוס ההון לצורך העמדת האשראי. כשלקוח רוצה למחזר את המשכנתא למסלול טוב יותר, הוא נאלץ לשלם את עמלת הפירעון המוקדם שיכולה להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים מעבר ליתרת קרן ההלוואה.
ח"כ יואב קיש (הלכוד). מגיש 2 הצעות החוק צילום: אלעד זמיר
תשלומים אלו חוסמים את התחרות בשוק המשכנתאות ומשעבדים את הלקוח למסלול היקר הקיים בלי יכולת לשפר עמדה. ההצעה מאפשרת לבנקים לגבות עמלת פירעון מוקדם בשנה הראשונה בלבד מאז לקיחת או מחזור ההלוואה, על מנת למנוע תנודתיות גבוהה מידי במעבר בין המסלולים.
התשלום מחושב לפי ההפרש בין תשלומי המשכנתא שטרם נפרעו בריבית המקורית לעומת ממוצע הריביות הנוכחי. לדוגמה, לווה שלקח משכנתא של בסך 700 אלף שקל לתקופה של 20 שנה ובריבית של 6.5% (אלו היו הריביות הנהוגות לפני כעשור), אחרי עשור של תשלומים החליט כי מכיוון שהריבית ירדה כדאי למחזר את יתרת המשכנתא. בהנחה שהריבית הממוצעת היא 4%, תשלום עמלת פירעון מוקדם תעמוד על כ-40 אלף שקלים. ככל שהפער בין הריביות גבוה יותר – כך העמלה גבוהה יותר.
בדברי ההסבר לחוק נכתב כי אין צורך לשפות את הבנקים על הרווח העתידי בגין עלות גיוס ההון, זאת מכיוון שגיוס ההון כיום נעשה לרוב בדרך של פיקדונות לתקופות קצרות בריבית נמוכה יותר. לכן עמלת פירעון מוקדם צריכה להעמוד לפי עלות גיוס ההון בפועל.
צילום: שאטרסטוק
"במצב הקיים, חתימה על חוזה הלוואה לדיור מול הבנק הינה למעשה סוג של הסדר כובל המגביל את התחרות בשוק המשכנתאות ומעוגן בחוק. הצעת חוק זו תפתח מחדש את התחרות בשוק המשכנתאות, תגרום להוזלה משמעותית של תשלומי הדיור ותסייע למעמד הביניים הקורס, לאוכלוסיות המוחלשות ולזוגות הצעירים להתמודד עם יוקר תשלומי הדיור", נכתב בדברי ההסבר לחוק.
לבטל את מגבלת שליש פריים לדירה
הצעת החוק השנייה תוגש השבוע בתחום המשכנתאות מתייחסת לתקנה של בנק ישראל, שהוצאה במאי 2011 המפקח לשעבר על הבנקים דודו זקן הוציא אז הוראה המגבילה את רכיב הריבית המשתנה הקצרה במשכנתאות לעד שליש מהיקף הלוואה. סביבת הריבית האפסית השוררת בשנים האחרונות הייתה אמורה לספק לרוכשי דירות הזדמנות לחסוך מאות אלפי שקלים על תשלום ריביות למשכנתא, אולם הוראה זו חסמה את הלווים מלקחת יותר מ-33% מהיקף המשכנתא את מסלול הפריים, המבוסס על הריבית קצרה במשק.
בכך למעשה ההוראה אילצה את רוכשי הדירות לקחת שני שלישים מהמשכנתא ברכיבים יקרים הרבה יותר. הגורמים העיקריים שהביאו את בנק ישראל להגביל את רכיב הפריים היה הרצון להקטין את ההשפעה הישירה בין הריבית הנמוכה השוורת במשק זה כעשור, לריבית על משכנתאות, וזאת במטרה להגביל את כוח הקניה של הרוכשים ולהפחית את הביקוש לדירות. בפועל זה לא קרה. עם זאת, הצעת החוק מתייחסת רק לבעלי דירה יחידה, כלומר משקיעים שלהם יותר מדירה עדיין יוגבלו ולא יוכלו לקחת משכנתא בעלת רכיב הגבוה משליש.
