מה מונע מזוגות צעירים לחסוך מאות אלפי שקלים?

הכנסת יצאה לפגרת קיץ, פגרה שתעלה לציבור בישראל עוד מיליארד שקל. במהלך חופשה זו ועדת הכספים דחתה את הדיון ב"מגבלת הפריים" על נוטלי המשכנאות. אותה מגבלה שמעבירה מדי שנה מיליארדי שקלים מהציבור לידי הבנקים.

הוראת המפקח על הבנקים מלפני כחמש שנים, הגבילה לשליש את שיעור ההלוואה שניתן לקחת בריבית משתנה קצרת טווח (מסלול פריים). הגורם העיקרי להוראה היה הרצון להקטין את התמסורת, כלומר, ההשפעה הישירה בין הפחתות הריבית שמבצע בנק ישראל לריבית על משכנתאות, במטרה להגביל את כוח הקנייה של הרוכשים ולהקטין את הביקוש לדירות.

סיבה נוספת היתה הקטנת הסיכון ללווים במקרה של עליית ריבית בעתיד. ההוראה ניתנה לאחר הפחתות מהירות בריבית בתקופה של ריבית נמוכה כאשר החשש המרכזי היה שהריבית תעלה באותה מהירות שבה ירדה.

בשנים האחרונות ברור לכל כי המציאות הכלכלית השתנתה והריבית הנמוכה נמצאת כאן כדי להישאר. בנק ישראל נרדם ולא הפנים כי המציאות בשנים האחרונות שונה לגמרי מהמציאות בה היינו כשניתנה ההוראה ומן הראוי להסתכל על הצד השני של המשוואה והוא הזוגות הצעירים שמשלמים את המחיר הכבד של הפחתת הסיכונים. יתירה מכך, בנק ישראל יכול היה להיות יצירתי יותר בכך שהיה בונה הוראה שהיתה חוסכת לזוגות הצעירים מיליארדי שקלים – עשרות ומאות אלפי שקלים למשק בית, תוך שמירה על מהות ההוראה.

יש לבטל את ההוראה הקיימת ולהסיר את מגבלת שליש הפריים תוך שמירה על מהות ההוראה: סכום ההלוואה ייקבע בהתאם ליכולת ההחזר העתידית של הלקוח לפי הריבית הגבוהה (נניח 5%) הצפויה בהמשך, מבלי לייקר בפועל את הריבית על ההלוואה. בדרך הזו, אנחנו מרוויחים:

1. הוזלה שוטפת ומיידית של יוקר הדיור בכ- 20% ויצירת "באפר" של רווחה כלכלית בשנים הקרובות.

2. שמירה על הלקוח כך שלא יגיע למצב של חדלות פירעון עם עליית הריבית מכיוון שבמתן ההלוואה בדקנו את יכולת ההחזר שלו לפי ריבית גבוהה.

3. הדבר החשוב ביותר מבחינת בנק ישראל: המשך השמירה על הקטנת ההשפעה הישירה מהריבית הנמוכה לביקוש לדירות בכך שכוח הקנייה האפקטיבי של הלקוחות לא עולה בעקבות ביטול המגבלה. כל זה תקף כמובן באופן אוטומטי לגבי לקוחות עם משכנתאות קיימות שיבקשו למחזר את המשכנתא, מכיוון שהם כבר משלמים את אותו תשלום גבוה הצפוי להיות במקרה של עליית ריבית. ללקוחות כאלו שהוגבלו מכוח התקנה, אנו מציעים לתת הנחה של 100% בדמי ההיוון ועמלות המחזור, אם ירצו לבצע מחזור כנ"ל.

יתירה מכך, הנטל הכל כך כבד על הזוגות הצעירים מחמש השנים האחרונות כפי שנלמד תיכף מניתוח הנתונים, מביא אותנו להצעה נוספת של מסלול משולב חסר סיכון לחלוטין שבו הריבית תהיה המינימום מבין ריבית משתנה לריבית קבועה לא צמודה (קל"צ). סכום ההלוואה ייקבע בהתאם ליכולת ההחזר לפי ריבית הקל"צ הגבוהה שתקבע מראש. המוטיבציה של הבנק למסלול זה תהיה בריבית היחסית גבוהה שתינתן. החשיפה של הבנקים דומה במהותה למסלול הקיים כבר של ריבית קל"צ.

ניקח לדוגמה לקוח ממוצע משנת 2011 לאחר תחולת ההוראה, שלקח הלוואה של מיליון שקל לעשרים שנה. נניח שבהתאם למגבלת בנק ישראל לקח 30% בריבית פריים ו- 70% בריבית קל"צ ממוצעת של 5.8% (זוהי הריבית הממוצעת בחודשים יוני עד דצמבר 2011 ומהווה אומד סביר לשקלול הריבית והשינויים הצפויים בה ו/או הפרשי ההצמדה בשאר המסלולים).  

לקוח זה שילם מאז ינואר 2012 סכום מצטבר של 353,399 שקל, מתוכם 145,579 שקל על חשבון הקרן ו- 207,820 שקל ריבית.

לעומת זאת, אם היה לוקח במסלול 100% פריים (כמו הרבה מלקוחות אפריל 2011 וקודם לכן) היה משלם סכום מצטבר של 273,322 שקל, מתוכם 200,865 שקל על חשבון הקרן ורק 72,457 ריבית.

 לא מדובר בטעות חישוב, חוץ מתשלום נוסף של 80 אלף שקל ריבית ששילם מאז ינואר 2012 מגולמים עוד 55 אלף שקל ריבית לעומת תשלום על חשבון הקרן במסלול של 100% פריים ובסה"כ 135 אלף שקל נוספים ריבית מצטברת שניתנו בהוראת בנק ישראל כמתנה לבנקים מהכיס הפרטי שלנו.

ההלוואות לדיור לטווח ארוך שנלקחו בין יוני לדצמבר 2011 מסתכמות בכ-15 מיליארד שקל ובכך הסתכם לו השי לבנקים מלקוחות אלו בלבד לסך של כ-2 מיליארד שקל. הסכום הכולל של הריבית המצטברת העודפת ששילמו לקוחות המשכנתא מחמש השנים האחרונות מאז תחולת ההוראה מגיע לסכום דמיוני של כ-10 מיליארד שקל (!) יתירה מכך, על פי צפי בנק ישראל כי הריבית תישאר ללא שינוי עד סוף 2017, הסכום הכולל שיקבלו הבנקים במתנה, מלקוחות המשכנתא של חמש השנים האחרונות בהשוואה ל- 100% פריים, יגיע לכ-5 מיליארד שקל בשנה הקרובה (!). חישוב פשוט ייתן לכם את עלות החופשה היקרה בעולם.

הכותב הוא ד"ר, רוח וחבר סגל במחלקה לניהול באוניברסיטת בר אילן