האוצר מסיר חסם נוסף ליזמי מחיר למשתכן בגלל שיווק אטי

במשרד האוצר מקדמים מהלך לסיום ההרשמה לזכאות להשתתפות בהגרלות תכנית מחיר למשתכן. על פי ההערכות, בתוך שבועיים צפוי להיקבע תאריך יעד שלאחריו תיווצר קבוצת זכאים שתתמודד בכל ההגרלות שייפתחו במסגרת התכנית. בכך, מבטיחים באוצר דירה לכל מי שיוציא תעודת זכאות עד תאריך היעד.

אחד המכשולים העיקריים שעמדו בפני התוכנית הוא הזמן הממושך שבין שיווק הקרקע לקבלן, זכייתו במכרז ועד ביצוע ההגרלה. על פי הסכם שנחתם בין הקבלנים הזוכים למשרד הבינוי והשיכון, יתקיימו הגרלות רק לאחר מתן היתר בנייה, או לכל הפחות מתן היתר בתנאים — מצב שבו ניתן היתר אך הקבלן נדרש לבצע תיקונים מינוריים בבקשתו. יחידות הדיור הראשונות ששווקו במסגרת התכנית היו לקראת סוף אוקטובר בעפולה ובלוד, שם התקיימו הגרלות במרץ, זאת מאחר שניתנו היתרי בנייה למרבית המגרשים.

לעומת זאת, קצב ההגרלות לא השביע את רצון האוצר, והביא את המשרד לזרז קבלנים לצאת להגרלות אף על פי שהן טרם הגישו בקשה להיתר — כפי שקרה בשניים מהפרויקטים בקרית מוצקין. בפרויקט שבראשון לציון למשל נמנע משבר ממש ברגע האחרון, יום לפני סיום ההרשמה להגרלות. הסיבה לכך נעוצה באחד מפקידי העירייה שחתימתו נדרשת להנפקת היתר בנייה שסירב לחתום בטענה כי התכנון אינו תואם את הסטנדרטיים העירוניים. בלחץ מאסיבי של הרגע האחרון הפקיד חתם. את הסיבה לעיכוב הסבירו גורמים כטעות בפרשנות הפקיד.

פתיחת החסם של היתרי הבנייה יקדם את מהלך האוצר, שבתוך שבועיים צפוי להיקבע תאריך יעד שלאחריו תיווצר קבוצת זכאים שתתמודד בכל ההגרלות שייפתחו במסגרת התכנית. בכך, מבטיחים באוצר דירה לכל מי שיוציא תעודת זכאות עד תאריך היעד. המכרזים על הקרקעות לא צפויים להשתנות והם יישארו בשיטת מחיר למשתכן, בה המדינה מבטיחה לזוכה הנחה בשיעור 20%–35% במרכיב הקרקע.

להבטיח לכל משק בית בפרויקט דירה בהנחה

קיימות שתי אפשרויות איך יועדפו הזכאים שייכללו במאגר: רק הזכאים לדירה יוכלו להשתתף בהגרלות, או שהם יקבלו אחוז מסוים מהגרלת דירות והיתרה תוגרל לנרשמים נוספים בשוק החופשי, ובכך יעודדו קבלנים להתמודד במכרזים על קרקעות מדינה. האפשרות השנייה טובה יותר, זאת מאחר שהיא יכולה לאפשר גם למי שאינו נכלל בקריטריונים לתעודת הזכאות להתמודד על הדירות המוזלות, כמו משפרי דיור שיתחייבו למכור את דירתם. אפשרות זו היא למעשה ההעתק מושלם של תכנית ששמה מחיר מטרה.

השמועה על המהלך לעצירת ההרשמה לתוכנית מחיר למשכן מסתובבת במשרדי האוצר למעלה מחודש, אולם היה נראה כי יישומו צפוי לקחת עוד מספר חודשים כאשר מספר הנרשמים שהוציאו תעודות זכאות יהיה גבוה מספיק או לפחות ינוע סביב מאה אלף זוגות — אותו מספר שחזר בכל הזדמנות על ידי שר האוצר משה כחלון ועל ידי ראש מטה הדיור במשרד האוצר אביגדור יצחקי. נכון להיום כ־52 אלף משקי בית הוציאו תעודות זכאות.

על פי גורמים במשרד האוצר ישנן שתי סיבות לקידום מהלך שכזה. קודם כל, באוצר שואפים לשדר לכל משק בית שיספיק להירשם כי מובטחת לו דירה בהנחה של מאות אלפי שקלים, ויתרה מכך, באוצר מבקשים לייצר אצלו ודאות, מה שיוציא אותו ממעגל החיפושים אחר דירה — כלומר יקטין את הביקוש לדירות. בנוסף, חל ניסיון ליצור מניע למשקי בית שטרם נרשמו, ובכך לדעת את כמות הביקושים בכדי לדעת כמה דירות צריך לבנות.

על פניו הטיעונים הללו נשמעים לגיטימיים, ואף כדאי ורצוי לעצור ולבחון את השטח בנקודת המצב הנוכחית, שנה מאז התכנית יצאה לדרך. אבל כאן בעצם עולה התהייה — למה לעצור דווקא עכשיו, כשעושה רושם כי גלגלי השיניים של התכנית מתחילים לעבוד.

לציבור יש סיבה להתייאש משוק הדירות החופשי

ובכן, מה שלא תשמעו זה שבמשרד האוצר מפחדים שהזוגות הצעירים, ששמם לא עולה באחת מההגרלות, יתייאשו ויחזרו לחפש דירות בשוק החופשי, ובזמן שהם ממתינים להגרלות הם מתבשרים מדי רבעון שמחירי הדיור ממשיכים לעלות בשיעור של 2%, כלומר עלייה שנתית בשיעור של 8%.

נכון להיום, לציבור יש סיבה טובה להיות מיואש. לפני חצי שנה בדיוק נפתחו ההגרלות לתכניות, כשעד כה הוגרלו כ־2,700 יחידות דיור, מתוכן 2,000 במסגרת תכנית מחיר למשתכן והיתרה במסגרת תכנית מחיר מטרה. קבלנים שזכו במחיר למשתכן סיפרו ל"כלכליסט" כי ישנם לא מעט מתחמים ששווקו ללא פיתוח בכדי להראות לציבור שיש מסה של קרקעות לבנייה, אולם על פי ההערכות באוצר הן יהיו מוכנות רק בעוד 9–12 חודשים.

ההגרלה הראשונה התקיימה בעפולה במרץ וכללה 238 יחידות דיור, שם סיכויי הזכייה עמדו על 1:20. בהמשך הוגרלו דירות נוספות בלוד, קרית מוצקין, ירוחם ודימונה. השיא היה לפני שלושה שבועות עם סיום ההרשמה להגרלה בראשון לציון, העיר האטרקטיבית הראשונה אליה הגיעה התכנית, אליה ההרשמה הייתה בהתאם — למעלה מ־24 אלף זכאים נרשמו לכל אחת מארבע ההגרלות שהציעו כ־400 יחידות דיור בלבד, סיכויי זכיה של 1:58.

אז נכון שישנם 400 זוכים מאושרים, אך מלבדם קיימים עוד עשרות אלפים שחלום הדירה נראה רחוק מתמיד ושמם לא עלה באף הגרלה עד כה. יחד עם זאת, גם המאושרים ששמם עלה אינם רווים נחת ונתקלים בבעיות משמעותיות. בעפולה הקבלנים מחכים כמה חודשים שהזוכים יעבירו להם תשלומים המגיעים ל־40% משווי העסקה, אולם האחרונים היו במלכוד כשהבנקים סירבו להעמיד עבורם משכנתאות, וכי ללא המשכנתא אין באפשרותם לשלם לקבלן.

הבנקים טענו שמדובר בפרויקט מסוכן, והמדינה נאלצה להתערב והקצתה לטובת העניין 550 מיליון שקל כערבות לבנקים והבטחה כי במידה ואחד מהקבלנים פושט את הרגל היא תיכנס במקומו ותדאג להשלים את הפרויקט. רק ההליך הזה לקח לאוצר שלושה חודשים, כשבסוף השבוע שעבר דווח כי גם בלוד נחתם הסכם ערבות מול הקבלנים זוהר וצפריר שרבט.

כעת עולות טענות מצד הזוכים כי הם תנאי המימון למשכנתא גרועים יותר אילו היו רוכשים דירה בשוק החופשי. גם בהיבט הביצועי דרוש שיפור משמעותי. מכרזים רבים נדחים פעם אחר פעם במקרה הטוב, או נכשלים וחוזרים לבחינה מחודשת במקרה הפחות טוב. רק לאחרונה נכשל מכרז ל־500 דירות בבית שמש, חודשיים לאחר שנכשל מכרז ענק לבניית 4,000 יחידות דיור באותה השכונה.

הסיבה לכישלון במרבית המכרזים של מחיר למשתכן נובעת מדמי הפיתוח הגבוהים אותם דורשת המדינה, ומאחר שהרווח של הקבלנים מוגבל מלמעלה בעקבות שיטת המכרז, ישנם יזמים המעדיפים לוותר על הפרויקט ולא להיכנס לתוכנית רוויית הבעיות.