התחדשות עירונית בירושלים: כ-30 אלף דירות בהליכי פינוי-בנוי

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

ירושלים ממשיכה לחדש את פניה, ובהתאם למדיניות ראש העיר משה ליאון, צפויים מיזמי פינוי-בינוי ותמ"א 38 להוות נדבך מרכזי בהתפתחותה. בהמשך לכך מסמנים בעירייה את ההתחדשות העירונית כמנוף לא רק לשיקום וריענון האזורים הוותיקים, אלא גם להגדלת היצע הדיור ולמשיכת (והחזרת) זוגות צעירים לירושלים. כאשר מביאים בחשבון את המחסור הקיים ביחידות דיור ובקרקעות משלימות בבירה, הרי שחשיבותה של התחדשות העירונית מקבלת משנה תוקף.

הסכם הגג שנחתם ב-2019 בין העירייה, משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל, מתכתב היטב עם יעדי ההתחדשות העירונית - ובמסגרתו יתווספו בשנים הבאות לירושלים כ-20 אלף יחידות דיור, רבות מהן בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38.

משה ליאון, ראש עיריית ירושלים צילום: דנה קופל

עולים לגובה

כחלק מקידום ההתחדשות העירונית, בעירייה מבקשים להגדיל את מספר הקומות בבניינים ובדרך זו גם לפנות שטחים ציבוריים למען התושבים: "בתוך השכונות ובאזורי המגורים בעיר, על ציר הרכבת הקלה, אין סיבה שלא לבנות 30 קומות - וזוהי המדיניות שמוביל ראש העיר".

ההצהרות האופטימיות מתורגמות גם לעלייה בהפעילות: לפי נתוני העירייה, נכון לסוף השנה החולפת מקודמות בירושלים כ-82 תוכניות בהתחדשות עירונית בהיקף של כ-31 אלף יחידות דיור. אשתקד נפתחו 15 תוכניות חדשות בהיקף של כ-5,000 יחידות דיור, בנוסף, הוגשו בקשות להיתרים ב-4 פרויקטים בקטמונים, בקרית היובל ובתלפיות, הכוללים כ-825 יחידות דיור. עלייה של 82% חלה בתוכניות מאושרות ביחס לשנה שקדמה לה. 

בפינוי-בינוי נמצאות כ-30 אלף יחידות דיור בהליכים שונים, גידול של 17% ביחס לשנה קודם לכן. באשר לתמ"א 38, הרי שאשתקד נפתחו 57 תיקים במחלקת הרישוי העירונית, כשבבחינה טרם כניסה להליך רישוי נמצאות כ-195 בקשות נוספות הכוללות תוספת של כ-1,800 יחידות דיור. כ-130 פרויקטים נמצאים כעת בבנייה ויוסיפו לעיר כ-1,200 יחידות דיור. 

על קידום התחום אמונה מנהלת ההתחדשות העירונית, שהינה גוף ייחודי המשותף לעיריית ירושלים ולרשות לפיתוח ירושלים. המינהלת, בראשות עמית פוני, פועלת מ-2014, ותפקידה לסנכרן בין כלל השחקנים בתחום ולסייע במימוש הפרויקטים. בשנתיים האחרונות החלה המנהלת לפעול לקידום ההתחדשות העירונית במגזר החרדי, והיא אף בוחנת מספר פרויקטים במזרח העיר בכדי לספק מענה למגזר הערבי. 

קריאת השכמה

"אין ספק שירושלים זקוקה להתחדשות עירונית נרחבת", מסכימה גם קארן ברנזון, הבעלים של ברנזון - ניהול מיזמי התחדשות עירונית מטעם הדיירים, ומי שמנהלת, מארגנת ומלווה פרויקטים בכל רחבי הארץ. "זו עיר ותיקה בעלת מבנים ישנים רבים, שהתחדשותם היא צו השעה - ומשלוש סיבות עיקריות: האחת הנוגעת להיבט הבטיחותי, ולעובדה שמדובר במבנים נטולי ממ"דים המחויבים במיגון ראוי; השנייה נוגעת לפגעי הזמן, שכבר מורגשים היטב במבנים, והם אינם עומדים בסטנדרט המגורים של המאה ה-21; והשלישית טמונה בהיבט החברתי, ומהווה כלי גם לשיפור איכות חייהם של הדיירים הוותיקים, וגם למניעת הגירה שלילית ועידוד הגעה לעיר - במיוחד מכיוונם של ירושלמים שעזבו את הבירה. כמובן שההתחדשות כזו בירושלים נדרשת לייצר את ההתאמות הנדרשות לכל מגזר".

אחת הסוגיות הבוערות של התקופה האחרונה טמונה בהיקף התמורות להן יזכו בעלי הדירות עם סיום הפרויקטים. בזמן שבערים דוגמת תל אביב, פתח תקווה, הרצליה ונתניה צומצמו התוספות ל-12 מ"ר - בירושלים ניתן לקדם מיזמים גם ברף של 25 מ"ר. "לעניין הזה יש משמעות אדירה ברתימת בעלי הדירות לפרויקטים", מדגישה ברנזון. "העובדה שעיר מובילה כמו ירושלים מאפשרת מרחב תמרון גמיש היא קריאת השכמה לדיירים. זה הזמן להזדרז ולהתניע פרויקטים".

במציאות שבה התמורות הולכות וקטנות, עניין העלול להשליך גם על האמון של בעלי הדירות במיזמי פינוי-בינוי, שולחת להם ברנזון מסר ברור הקורא לנצל את המומנטום הקיים לפעילות אקטיבית: "כמי שמלווה את ההתחדשות העירונית בישראל ברמה היומיומית, אני יודעת איזה אפקט יש לכל שינוי במדיניות העירונית על התכנותם של פרויקטים. בשנים האחרונות ראינו כולנו רשויות מקומיות שהחליטו לשנות את הכללים - ובהינף החלטה סנדלו פרויקטים שכבר עברו כברת דרך והשאירו את הדיירים בחוסר אונים מוחלט.

קארן ברנזון, מארגנת ומנהלת פרויקטים מטעם הדיירים במיזמי התחדשות עירונית

"השורה התחתונה היא שבירושלים יש ראש עיר שמבין את חשיבותה של ההתחדשות העירונית ומציע הזדמנות אמיתית לקדם פינוי-בינוי מקיף ולהביא אופק אמיתי לדיירים. מעבר לזה, צריך להביא בחשבון שהתחדשות עירונית הוא תחום דינמי ורווי בשינויים - אף אחד לא יכול לחזות מי יוביל את העיר בעתיד ואיזה מדיניות הוא יגבש. אלו שיושבים כעת על הגדר, עוד עשויים לגלות שהתמהמהות עלתה להם ביוקר ושהיקף התמורות הצטמצם משמעותית". 

ייצוג ראוי לדיירים

לא במקרה בוחרת ברנזון להפנות את תשומת הלב לבעלי הדירות, כשהמשרד אותו הקימה ברנזון – ניהול מיזמי התחדשות עירונית מטעם הדיירים מתמחה בליווי צמוד של התהליך המורכב. "אני מקבלת פניות רבות מצד דיירים שמבינים את חשיבותו של מארגן חברתי מטעמם", מספרת ברנזון. "מארגן שיוביל תהליך במינימום זמן, יפקח על בחירת אנשי מקצוע ראויים, יידע לנטרל מוקשים שעולים תוך כדי תנועה, ויוכל לספק פתרונות מעשיים לכלל אוכלוסיית הדיירים, גם אם מדובר בנכים או קשישים".

"על המארגן החברתי להיכנס לעניינים כבר בתחילת הדרך", מדגישה ברנזון. "עליו לדאוג שהפרויקט יתבצע באופן מקצועי וענייני, לוודא שאנשי המקצוע נבחרים אך ורק בידי נציגות הדיירים ופועלים למענם ולא להיפך. כדי להבטיח זאת אני עושה שימוש בפלטפורמה ייחודית שנקראת 38 MY TAMA המציגה בפני הדיירים דרך הרשת באופן נגיש וידידותי את כל המסמכים הרלוונטיים לפרויקט ומספקת תמונת מצב כוללת ובזמן אמת. השקיפות המלאה הזו היא זו שנותנת לדיירים את הביטחון להמשיך ולקדם את הפרויקט". 

עשרות מיזמי התחדשות עירונית שליווה משרדה של ברנזון כבר הושלמו ואוכלסו בהצלחה, כשבשנים האחרונות ממקד המשרד את פעילותו בעיקר בפרויקטים גדולים של פינוי-בינוי. בירושלים מלווה כעת ברנזון 2 מיזמי פינוי-בינוי בנפח של כ-500 יחידות דיור בשכונת קרית היובל.

לאופטימיות סביב עתידה של ההתחדשות העירונית בבירה, עושה רושם, שותפים כלל השחקנים בתחום, בעוד ראש העיר ליאון נחוש להגביר את הפעילות: "ב-2021 צפויה העירייה להגדיל את האישורים ואת היצע הדיור. תוך שנים בודדות – באמצעות קידום תחומים שונים כגון חינוך, תרבות, תעסוקה, דיור ותחבורה – תהפוך ירושלים לאחת הערים המובילות בישראל, עם היצע מגורים רחב ואיכותי לכלל שכבות האוכלוסייה".