ועדת ערר: סמיכות לרכבת אינה סיבה להיטל השבחה

מכה לעיריית ירושלים: לא תוכל לגבות היטלי השבחה מנכסים הגובלים בתוואי הרכבת הקלה באזור התעשייה תלפיות.

כך קבעה היום (ג') ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ירושלים, בראשות עו"ד בנימין זלמנוביץ'. ההחלטה מצמצמת מאוד את יכולתן של רשויות מקומיות לגבות היטלי השבחה מנכסים הגובלים ברכבת הקלה.

ההחלטה ניתנה לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים הוציאה חיובי היטל השבחה לבעלי נכסים הגובלים בציר הרכבת הקלה באזור התעשייה תלפיות בעיר. ועדת הערר קבעה כי לא ניתן לחייב בהיטל השבחה נכסים מסוימים, אלה הגובלים בתוואי הרכבת הקלה, כאשר הציבור שנהנה מהתוכנית הוא רחב ובלתי מסוים, וכלל בעלי נכסים מרוחקים יותר מהתוואי.

תוואי הרכבת הקלה ירושלים

עו"ד תומר גור שותף במשרד שביט בר און גלאון צין ושות', שייצג את אלייד צילום: רותם שביט

מדובר בהחלטה בעלת השלכות רוחב, שתוצאותיה ישפיעו על רשויות נוספות בהן אושרו תוכניות רכבת קלה כמו תל אביב. במהלך שנת 2017 מכרה חברת אלייד מגרש בבעלותה בפינת הרחובות גנרל פייר והתנופה באזור התעשייה תלפיות בירושלים. המגרש, בן 10 דונם, נמכר ב-90 מיליון שקל לקבוצת רכישה שארגנה קבוצת סופרין, שהגישה בקשה להיתר בנייה להקמת פרויקט מסחר ומשרדים.

בינואר 2017 פורסמה למתן תוקף תוכנית הקו הירוק של הרכבת הקלה בירושלים, שיכלול תוואי בן 18 ק"מ משכונת גילה בדרום ועד הר הצופים בצפון, ושצפוי להיחנך בעוד עשור. עקב מכירת המגרש, שלחה הוועדה המקומית במאי 2018 לחברת אלייד דרישת תשלום היטל השבחה בסך 1.1 מיליון שקל בגין אישור התוכנית, כמו גם לבעלי נכסים אחרים הגובלים בתוואי העתידי של הרכבת הקלה. התוכנית אמנם לא חלה על המגרש הנמכר, אך לטענת הוועדה היא הביאה להשבחת המגרש והעלתה את ערכו, כתוצאה משיפור נגישות הציבור הרחב אל המגרש. בשורה התחתונה קבעה הוועדה המקומית כי אישור תוכנית הרכבת הקלה העלה את ערך המגרש ב-15% נכון למועד הפעלתה בשנת 2027.

עד כה רשויות מקומיות לא דרשו היטלי השבחה בגין אישור תוכנית של רכבת קלה

דרישות החיוב ששלחה הוועדה המקומית עוררו סערה בענף הנדל"ן, שכן עד כה רשויות מקומיות ובהן ירושלים לא דרשו היטלי השבחה בגין אישור תוכניות של רכבת קלה. בעלי נכסים רבים המתינו להחלטת ועדת הערר, בשל השלכות הרוחב הנרחבות שלה על נכסים בירושלים ובגוש דן, הגובלים בתוואי של רכבת קלה עתידית.

אלייד עצמה שילמה את ההיטל תחת מחאה, והגישה באוגוסט 2018 ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ירושלים. באמצעות עו"ד תומר גור, שותף במשרד שביט בר-און גלאון צין ויתקון ושות', טענה אלייד כי מעולם לא נגבה היטל השבחה על תוכנית לרכבת קלה במדינת ישראל, וכי הנימוקים להשבחה התבססו על מחקרים בחו"ל ולא בישראל. עוד טענה אלייד כי חיוב בהיטל השבחה בגין מגרש גובל נעשה לעיתים נדירות מאוד. בנוסף נטען, כי ההשבחה צפויה להתממש רק בעוד 10 שנים וניתן לגבות היטל רק כאשר הוכחה עליית שווי המגרש בגין התוכנית המשביחה.

חוק התכנון והבנייה קובע כי ניתן לגבות היטל השבחה על "מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או הגובלים עמו בלבד". ועדת הערר קבעה, כי בתוכנית משביחה חייבת להיות השפעה "אקסקלוסיבית" על הנכס הגובל אליו נשלחה דרישת תשלום היטל ההשבחה, בעוד במקרה המדובר, הנכסים שנהנים מהתוכנית המשביחה הם גם נכסים רחוקים יותר.

"במקרה שבפנינו ההשבחה איננה אקסקלוסיבית לגובל" קבעה ועדת הערר, "במקרה של תשתית ציבורית, ההתעשרות היא של כלל הציבור. במקרה כזה היטל השבחה של הגובלים יביא לאי שוויון ולעיוות, ולכך שהגובל ישלם בכפל. אין מחלוקת בין הצדדים כי גם אם יוכח שפרויקט תשתיתי כלשהו דוגמת הרכבת הקלה משביח את המקרקעין צמודי הדופן, הרי שאין ספק שהוא משביח גם את המקרקעין הרחוקים יותר, כמו מקרקעין המצויים בשורה השנייה או השלישית לרכבת, ואולי את כל המקרקעין בעיר. במקרה כזה גביית היטל השבחה תביא לגביית מס לא שוויונית במובן זה שכלל הציבור שנהנה ומתעשר לא פחות ולעיתים אף יותר מאותה פעולה תכנונית לא ישלם מס, ורק מי שאתרע מזלו והוא צמוד דופן לרכבת הקלה, ישלם היטל השבחה המיועד לכיסוי הוצאות הוועדה המקומית, ממנו נהנים כל תושבי העיר. דומה הדבר למצב שבו תשלומים לתאגיד המים העירוני ישולמו על ידי חלק מהתושבים בלבד".

בניין שניצב בתוואי הרכבת הקלה בחולון צילום: אוראל כהן

בנוסף קבעה ועדת הערר כי הוועדה המקומית התבססה על מחקרים מפינלנד, ארה"ב, אנגליה וטורקיה, מהם ביקשה להסיק עליית ערך, כאשר אותם מחקרים אינם דומים למקרה המדובר. "בחינת המחקרים שנעשו ביחס להשפעת תחנות רכבת על ערכי נדל"ן מלמדת שישנה השפעה דו כיוונית" ציינה ועדת הערר. "מחד שיפור נגישות, ומנגד רעש, עומס וכו'. בחינת המחקרים מצביעה על כך שהמובהקות לעליית מחירי נדל"ן בשל קירבה לתחנת הרכבת קלה כלל לא מוכחת.

"המשיבה בשומתה מפנה למחקר המראה השפעה חיובית בעיר דאלאס בארה"ב. אך מנגד, מצאנו כי ישנו מחקר שנערך בעיקר שיקגו בארה"ב המצביע על מגמה הפוכה. לא ברור לנו על בסיס מה נקבעה השבחה של 15% ולא 10% או 5% או 30%? הקביעה 15% דורשת הסבר". הוועדה הוסיפה כי הוועדה המקומית התעלמה מאובדן הכנסה שיש לבעל הנכס בתקופת הבנייה של הרכבת הקלה. "ככל וסבורה המשיבה שיש מקום לגביית היטל השבחה הרי שיש לקחת בחשבון את הנזקים שיגרנו לעסקים בתקופת ההקמה", קבעה ועדת הערר.

יו"ר הוועדה זלמנוביץ' תהה האם דרישת תשלומי היטל ההשבחה ששלחה הוועדה המקומית אינה באה "להקדים תרופה למכה" - תביעות ירידת ערך שצפויות להיות מוגשת נגד הוועדה המקומית בגין תוכנית הרכבת הקלה. מלבד ביטול הערר, הוועדה המקומית חויבה בהוצאות משפט בסך 30 אלף שקל.