ועדת הערר בירושלים: "יש לאזן בין תכלית הפטור מהיטל השבחה לבין ניצולו לרעה"

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה של מחוז ירושלים דחתה שתי בקשות לפטור מהיטל השבחה שניתן למי שמבקשים להרחיב דירתם עד 140 מ"ר, על הקמה בפועל של דירות נוספות בבניין שבו יש להם זכויות.

יו"ר הוועדה עו"ד עמית אופק מתח ביקורת על תופעה שבה מי שמבקשים להיות זכאים לפטור מהיטל השבחה אינם בעלי דירה, אלא בעלים של חלקים מדירה או בעלי חלקים אחרים בבניין המשותף והפטור נועד להקמת דירות מגורים חדשות על גג הבניין המשותף.

ההחלטה מצמצמת את המקרים של זכאות לפטור, וזאת לדבריה בשל הפער שנוצר בין מטרתו הסוציאלית של הפטור לסייע למי שמבקש להרחיב את דירת מגוריו, לבין עסקאות ספקולטיביות בגינן מבוקש הפטור.

בניגוד למקרים קלאסיים של בעלים המחזיקים בדירת מגורים ומקבלים פטור מהיטל השבחה הנוגע להרחבת דירה עד שטח 140 מ"ר, קבעה הוועדה כי בעלים של זכויות כמו גג או מחסן בבניין מגורים קיים שאינם עושים בו שימוש בפועל, לא יהיו זכאים לפטור מהיטל השבחה, אם תאושר תוכנית ותיבנה בזכויות אלה דירת מגורים עד 140 מ"ר.

"מקרים מסוג זה ממחישים כמה התרחק הדיון בפטור מכוונתו המקורית",קבע אופק. "תחת פטור אישי להרחבת בית המגורים, אנו עוסקים בהשקעות מורכבות, ספקולטיביות בחלקים מהמקרקעין שמהותן היא אחת - הימנעות מתשלום היטל השבחה". במקרים אלה, קבעה הוועדה, נעשה "ניצול לרעה של הפטור מהיטל השבחה".

תוכנית בנייה (אילוסטרציה) צילום: שאטרסטוק

שני מערערים, החלטה אחת

הערר הוגש על ידי שני בעלי נכסים בירושלים, הראשונה בעלת דירה 45 מ"ר שפוצלה ללא היתר ומושכרת, בבניין מגורים בשכונת סנהדריה. כמו כן היא רכשה את הגג המוצמד לדירה ובעלת זכויות הבנייה העתידיות על הגג.

לימים אושרה תוכנית משביחה המאפשרת תוספת דירות חדשות בקומה נוספת על גג הבניין. הוועדה המקומית דרשה תשלום היטל השבחה, אך העוררת טענה כי היא זכאית לפטור מהיטל השבחה לפי הסעיף הקובע כי דירות עד 140 מ"ר יהיו פטורות מתשלום היטל.

המקרה השני מתייחס לחוכר של מחסן וגג בבניין מגורים. גם בבניין זה אושרה תוכנית משביחה, המעניקה לו זכות לדירת מגורים. גם במקרה זה דרש חוכר המחסן והגג פטור מהיטל השבחה, בשל שטח הדירה העתידית שקטן מ-140 מ"ר.

ועדת הערר הורתה על איחוד העררים וקבעה כי ירושלים זכאית לגביית היטל ההשבחה.

הנימוק הראשון בהחלטה לדחות את הערר היא כי הזכאות לפטור בנכס קיים, בגין דירות חדשות שיוקמו בו עד שטח 140 מ"ר, רלוונטית למי שמחזיק בפועל בנכס, כלומר בעלים או קרובו המשתמשים בנכס בפועל למגוריהם בעת הגשת הבקשה לפטור ולאחר החלטת וועדה מקומית לאשר את התוכנית המשביחה. בעלות בזכויות בנייה או בשטח גג אינן מספיקות. זאת בניגוד למקרים בהם מדובר בקרקע ריקה, אז הוכחת שימוש אינה רלוונטית או אפשרית. "האמת צריכה להיאמר, לא מדובר כלל בהרחבת בית המגורים של המחזיק במקרקעין, אלא בבניית יחידת דיור חדשה על ידי אחר. לא לכך התכוון הפטור".

עוד קבעה ועדת הערר כי מספר הפטורים שניתן לתת לנכס בנוי הוא כמספר המשתמשים כדין באותו נכס. פיצול בלתי חוקי של דירת מגורים למשל, אינו יכול להגדיל את היקף הפטור.

"מטרת הפטור היא סוציאלית - לאפשר שיפור תנאי מגורים של כל אחד עד 140 מ"ר, יחד עם זאת, יש לאזן בין תכליתו של הפטור, לבין הצורך למנוע ניצול הפטור לרעה", קבע אופק.

הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים יוצגה בהליך זה בידי עו"ד אמיר בירנבוים ממשרד עפר שפיר ושות', וכן ע"י עו"ד תמר איגרא ממשרד הררי טויסטר ושות'. עו"ד בירנבוים: "מדובר בהחלטה תקדימית המצמצמת את תחולת הפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג), ומשקפת מגמה של החזרת הפטור לאותם מקרים סוציאליים אשר עמדו לנגד עיני המחוקק, תוך דחיית נסיונות יצירתיים להחלת הפטור בדרכים מפותלות. זאת, פועל יוצא מההבנה כי תוצאת הפטור הינה גריעת הכנסות מהועדה המקומית על חשבון ציבור התושבים".