צחי נחמיאס החל לאסוף מגרשים לדירות בת"א

צחי נחמיאס, בעל השליטה במגה אור, שמפעילה מרכזים מסחריים ולוגיסטיים, ומי שמוביל בשבועות האחרונים את רכישת השליטה בחברת דסק"ש - נכנס לתחום הנדל"ן למגורים. ל"כלכליסט" נודע כי נחמיאס רכש באופן פרטי שני מגרשים ברחוב הכובשים בתל אביב, מול הדולפינריום, תמורת 37 מיליון שקל. המגרשים, בשטח כולל של 883 מ"ר, נמצאים על רחוב הכובשים, בין רחוב דניאל מצפון והכרמלית מדרום. השטח נרכש מיזם פרטי.

נחמיאס פועל כעת לשיתוף פעולה מול בעלים בשני מגרשים סמוכים, באופן שיאפשר לכולם להכפיל את זכויות הבנייה. אחד המגרשים כלוא בין השניים שרכש נחמיאס ובו מבנה ישן בבעלות כמה פרטיים, ובהם יזם הנדל"ן אדיב זהר. המגרש הנוסף ברחוב דניאל ונמצא בבעלות חברת הבנייה תינהב של יעקב ורוני לב. דרומית מזרחית למתחם שרכש נחמיאס שוכן חניון הכרמלית. בצמוד לחניון הכרמלית החלה קבוצת משקיעים, הכוללת שמות כמו יונתן קולבר ושמואל חרל”פ, להקים פרויקט מגורים ומלונאות יוקרתי.

צחי נחמיאס ומתחם הכרמלית מול הטיילת בתל אביב. תנופת הפיתוח כבר מורגשת צילום: לימור זפרני, אוראל כהן

מיקום המגרש הוא כ־200 מטר בקו אווירי מחוף הדולפינריום, שעובר בשנים האחרונות תנופת פיתוח אדירה. לפני כשלוש שנים נהרס הדולפינריום, שעמד נטוש ומוזנח עשרות שנים, לטובת השלמת רצף הטיילת לאורך החוף.

בלי לחבור למגרשים האחרים יוכל נחמיאס לבנות על המגרשים שרכש כ־2,000 מ"ר, אך החבירה תאפשר לו לבנות בניינים בני 6.5 קומות, ששטחם הבנוי כ־4,000 מ"ר. התוכנית המורחבת תקנה למתחם 100 דירות בארבעה בניינים, 44 מהדירות של נחמיאס והיתר של משפחת לב. אם יהיה הסכם בין בעלי המגרש האחר לנחמיאס הוא יהיה על בסיס עסקת קומבינציה, שבמסגרתה בעלי המגרש יקבלו כמה דירות בפרויקט.

נחמיאס מתכנן להשכיר את הדירות בשנים הראשונות ולנצל את הטבות המס הנכללות בחוק לעידוד השקעות הון: פחת מואץ של 20% לשנה במקום כ־4%, כך שהוא יוכל לקזז מרווחיו נתח גדול מעלויות הבנייה; מס חברות של 11% ופטור ממע"מ בעת מכירת הדירות. ההטבות האלה מותנות בהשכרת הדירות למשך חמש שנים לפחות מתוך שבע שנים שנספרות מהיום שהפרויקט יאוכלס.

ניצול המודל ומכירת הדירות שבע שנים לאחר איכלוסן עשוי לאפשר לנחמיאס להרוויח גם מעליית שווי הדירות, בהנחה שהמחירים ימשיכו לעלות, בין השאר משום שכיום המרחב אינו מפותח. העירייה מקדמת כיום תוכנית לרובע 5 שבו מצוי המגרש, ואישור סופי של התוכנית בעוד שנים ספורות עשוי להוסיף למתחם זכויות בנייה בדמות קומה נוספת. לדברי שמאי המקרקעין איציק רפאל ממשרד קמיל, טרשנסקי רפאל, המחיר שנחמיאס שילם על הנכס נמוך משווי השוק ביחס למיקומו, ומשקף שווי של 27 אלף שקל לכל מ"ר שאפשר לבנות על פי התוכנית התקפה: "כשהתוכנית לרובע 5 תאושר הוא יוכל לקבל בכל מגרש עוד קומה ששטחה 400 מ"ר, שתשביח את הקרקע ב־12-10 מיליון שקל. גם איחוד המגרשים יאפשר לנצל טוב יותר את זכויות הבנייה".

כדי לממש את ההזדמנות העסקית נחמיאס יצטרך לפעול במהירות. המגרשים שרכש הם בבעלות מדינה, אך לפני עשור נמכרו בהם זכויות החכירה ליזם פרטי ב־8.2 מיליון שקל. החוזה מול המדינה מחייב אותו להתחיל את עבודות הפיתוח עד 2022, ואיחור עלול לגרור קנס או במקרה של עיכוב ממושך בבנייה אף השבה של המגרש למדינה.

את המוכר ייצג עו"ד עמי בן־יעקב ממשרד בן־יעקב המתמחה בנדל"ן, ניהול הון משפחתי והייטק. את נחמיאס ייצג בעסקה עו"ד ירון שיף.