קטן וטוב: ה.ק.ר נדל"ן מבינה מה מחפשים רוכשי הדירות ברעננה

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

ליוקר המחיה העולה, לגידול בתוחלת החיים ולשינויים במבנה התא המשפחתי השפעה ישירה גם על שוק הדיור המקומי. כאשר שיעור משקי הבית הקטנים בישראל, שבהם 3-2 נפשות, מטפס בהתמדה, אין זה מפתיע שגם הביקוש לדירות קטנות נמצא בעלייה.

ואמנם אחרי שבעשור האחרון תפס שיעורן של דירות 2 חדרים נתח זעום מסך הבנייה החדשה, עושה רושם כי יש השנה החולפת מבשרת על שינוי מגמה. מנתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס המתייחסים לינואר-ספטמבר 2020, עולה כי מסך 35,792 דירות שהחלה בנייתן, 2,368 דירות הן בנות 2 חדרים – כ-6.6%. לשם השוואה ב-2019 מתוך 53,316 הדירות שהחלה בנייתן, רק 2,227 הן בנות 2 חדרים - כ-4%. ב-2015 התמונה הייתה עגומה עוד יותר, כשדירות 2 החדרים היו קצת יותר מ-1% מסך הדירות הכולל - 691 דירות בלבד מתוך 53,713 דירות.

נתונים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

העלייה בבניית דירות 2 החדרים היא גם תוצאה של קו שמובילים ראשי הערים. אלו שתמכו בעבר בהקמת דירות גדולות, מבינים היום את הצורך גם בנכסים צנועים יותר, בעיקר עבור האוכלוסייה הצעירה ובני הגיל השלישי.

"הפסדנו דור שלם שעבר לגור בבאר יעקב, משום שבנס ציונה בנו רק דירות גדולות ויקרות", סיפר ראש העיר שמואל בוקסר, ל"כלכליסט". "אנו נבנה דירות קטנות וזולות יותר כדי שהצעירים יוכלו לקנות דירות בנס ציונה".

ראש העיר רעננה, חיים ברוידא, שעירו חוותה גם היא גלי עזיבה של צעירים, מחזיק בתפיסה דומה. לדבריו, "ברעננה בנו בשנים האחרונות דירות 4 חדרים ומעלה. אנחנו הדרנו את רגלי ילדינו מהעיר. אחת ההחלטות הראשונות שלי היא שבכל בניין כ-20% מהדירות יהיו בנות 3 חדרים. אנחנו הולכים להצעיר את רעננה".

בחזונו של ברוידא לשינוי תמהיל הדירות, ממלאת ההתחדשות העירונית תפקיד מרכזי: "התחדשות עירונית היא מנוף לצמיחתה של רעננה, כשאחד היתרונות המרכזיים במיזמים במסגרת הזו הוא בהגדלת מספר יחידת הדיור בעיר. אנו שמים דגש על יצירת פתרונות לדור הצעיר ומחויבים לבניית 30% מהדירות כדירות קטנות המותאמות עבורו".

פרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב אנילביץ ברעננה. 68% מהדירות הן בנות 3-2 חדרים הדמיה: אסף פרץ

דירה קטנה – רווחיות גדולה

אצל שחקני ההתחדשות העירונית הפועלים ברעננה, המסר היוצא מבניין העירייה נקלט היטב. "זה לא סוד, כמות דירות 2 החדרים שנבנו בשנים האחרונות בעיר היא מזערית", אומר אייל הלפרין, מנכ"ל חברת הנדל"ן ה.ק.ר, המתמחה בייזום פרויקטים בהתחדשות עירונית. "התוצאה היא שלקהלים שלמים לא היו פתרונות דיור. הדרישה לדירות קטנות לא נעלמה – להיפך, וכאן אנו נכנסים לתמונה".

פרויקט התמ"א במסלול הריסה ובנייה מחדש שמקדמת החברה ברחוב אנילביץ 23-19 בעיר – אחד הרחובות המזוהים עם תנופת ההתחדשות - הוא מודל לבניין המותאם במיוחד למשפחות קטנות. "נהרוס בניין במצב רעוע, הכולל 18 דירות, ובמקומו יתרומם בניין מודרני עם 45 דירות – מתוכן 31 דירות 3-2 חדרים. למעשה, לא מתוכננות בבניין דירות פנטהאוז כלל. כל הקומות הוקצו לדירות רגילות כמענה לצורך ובהתאמה לתפיסה של ראש העיר".

"בניגוד אולי למה שמקובל לחשוב, מי שמכיר את התחום יודע שבנייה של דירות קטנות היא אינטרס גם של היזמים", מוסיף הלפרין. "זאת מאחר ובדירות קטנות ובינוניות ההכנסה למ"ר גבוהה יותר מאשר בדירות גדולות. מתוך הנחה שההוצאה למ"ר לא משתנה משמעותית בין דירה קטנה לגדולה, הרי שהמשמעות היא רווחיות גדולה יותר וסבירות גבוהה יותר להיתכנות כלכלית של פרויקט".

ערוכים לכל תרחיש

שוק התעסוקה המשתנה של עידן הקורונה המתאפיין במעבר לעבודה מהבית, חייב גם את חברות הנדל"ן לבצע התאמות. "העבודה מהבית תישאר איתנו ככל הנראה גם לאחר המגפה, מה שמעלה את הצורך בחלל עבודה ייעודי בדירה", מרחיב הלפרין. "נערכנו גם לתרחיש הזה עם פרויקטים לזוגות צעירים המאפשרים מרחב תמרון, תוך הגדרה מראש של אחד החללים בדירה כפינת עבודה או חדר עבודה"

מנכ"ל ה.ק.ר, אייל הלפרין. "שינוי התב"עות וגישת ההקלות כמענה ביניים תהיה Win-Win לכולם" צילום: באדיבות חברת ה.ק.ר

דבריו של הלפרין מיושמים בפרויקט ברחוב קזן 5, כשבתוכנית הריסת בניין של 9 דירות והקמת בניין של 23 דירות. "ברחוב הזה, ובעצם בכל מרכז רעננה, יש ביקוש גבוה לדיור למשפחות, צעירות ומבוגרות", מפרט הלפרין. "הפרויקט שלנו כולל אך ורק דירות של ארבעה חדרים, בכל קומות הבניין, ומאפשר למי שנזקק לחדר עבודה בעקבות המצב החדש, לקבל פתרון במחיר הגיוני ובר השגה".

עקרון דומה מנחה גם את מיזם התמ"א במסלול חיזוק ותוספת של החברה ברחוב קרן היסוד 11 בעיר, במסגרתו יחוזק ויעובה מבנה בן עשרות שנים, כשאל 16 הדירות הקיימות יתווספו 11 דירות ארבעה חדרים נוספות. 

אג'נדה משותפת

הפרויקטים של ה.ק.ר ברעננה הם ביטוי לקשר החזק של החברה לעיר. אייל הלפרין גדל ברעננה והתחנך בה, בעוד אביו, זוהר, מייסד החברה, היה אחת הדמויות המוכרות בה בזכות פעילותו רבת השנים לפיתוח הכדורסל המקומי. "אני מכיר היטב את הדנ"א של רעננה", מספר הלפרין הבן. "זו עיר איכותית עם פוטנציאל אדיר. כמי שתחגוג בשנה הבאה 100 שנים להיווסדה, ברור שיש ברעננה מבנים רבים הזקוקים לשיפוץ מקיף ולמיגון. ראש העיר מבין את חשיבות ההתחדשות העירונית להתפתחותה של רעננה, וזה בא לידי ביטוי באג'נדה שהוא מוביל, שאנחנו בהחלט שותפים לה".

"ועדיין", מדגיש הלפרין, "על מנת לקחת את ההתחדשות העירונית עוד צעד קדימה, ולאפשר קידומם של פרויקטים בתמהיל דירות מגוון כפי שמבקש ראש העיר, אני סבור כי על העירייה והוועדה המקומית לבצע מספר שינויים בתוכניות המגדירות את אופי הבנייה ברעננה. כך לדוגמה ברע/3000 - התב"ע העדכנית ברעננה - קיימת מגבלה של מספר היחידות לשטח מחד, ודרישה לתמהיל דירות בגדלים שונים מאידך. מגבלות אלו עשויות לפגוע ביכולת להגדיל את כמות הדירות הקטנות בפרויקט. 

"בנוסף, בפרויקטים של תמ"א במסלול הריסה ובנייה מחדש מתוקף רע/מק/ 1010 א' - התב"ע העוסקת בהתחדשות עירונית מתוקף תמ"א 38 - קיים יחס המרה של 2.5 דירות בבניין החדש על כל דירה בבניין הקיים. יחס זה מגביל את כמות הדירות שניתן לבנות בפרויקט נתון, ובמידה ובבניין הקיים יש דירות גדולות כבר היום, המשמעות היא שהדירות החדשות בבניין החדש יהיו גדולות - אחרת לא ניתן יהיה לממש את מלוא זכויות הבנייה תחת מגבלת יחס ההמרה.

"מן הראוי לבצע תיקונים והתאמות, ועד אז לתמוך במתן הקלות על התוכניות הקיימות שיאפשרו הגדלה של כמות הדירות הקטנות גם במיזמי התחדשות עירונית מתוקף רע/מק/ 1010 א'. שינוי התב"עות וגישת ההקלות כמענה ביניים תהיה Win-Win לכולם – לזוגות הצעירים המבקשים להמשיך ולגור בעיר או לחזור אליה לאחר שעזבו, לחברות היזמיות וגם, כמובן, לרשות המקומית".

ה.ק.ר ממקדת את פעילותה בערי השרון, עם מגוון פרויקטים בהתחדשות עירונית הכוללים מאות יחידות דיור. "זו הסביבה הביתית שלנו, ההיכרות העמוקה שלנו עם האזור והצרכים שלו היא הערך המוסף שלנו", מסכם הלפרין. "מעבר לזה, מאחר וה.ק.ר היא גם היזם וגם הקבלן הראשי בפרויקטים של החברה, חשוב לנו לחיות את השטח ולא לנהל את העניינים בשלט רחוק. זו הדרך להבטיח שהפרויקטים יתקדמו בצורה מיטבית ויגיעו לידי מימוש".