"ניהול בניינים לא עושים על הדרך, זו פונקציה הכרחית לאיכות חייהם ובטיחותם של הדיירים"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בדומה לתחומים רבים במשק, להתפרצות נגיף הקורונה בחודש מרץ האחרון השלכות גם על תחום הנדל"ן. בין השחקנים השונים הנדרשים לתמרן במציאות החדשה, נמצאים גופי האחזקה וניהול המבנים, הניצבים מול אתגרים לא מוכרים ומתבקשים להציע סל שירותים חדש ומועדכן.

"במהלך הסגר הראשון הלחץ ופאניקה היו גדולים, אף אחד לא ממש ידע איך להתמודד עם הסיטואציה הזו", משחזר רונן דדון, מנכ"ל ובעלים משותף של אדן - מהחברות הבכירות בענף, המתמחה בניהול בתים משותפים. "קיבלנו עשרות שיחות מדיירים שדיווחו שהתגלה אצלם בבניין חולה מאומת, וביקשו מאיתנו להגיע בדחיפות לבצע חיטוי יסודי – כולל ידיות הדלתות וכפתורי המעליות והאינטרקום. בבניינים מסוימים התבקשנו אפילו להחליף באופן מיידי את הקודן בכניסה לטובת צ'יפ אלקטרוני. כחלק מהשירות הקפדנו להציב בבניינים שתחת אחריותנו מתקני חיטוי ולבצע תחלופה של אלכוג'ל. היום כולם נרגעו, אבל לקראת כל סגר אנחנו כבר בכוננות".

יותר פניות, יותר תקלות

על רקע ההגבלות השונות של עידן הקורונה המביאות לשהות ממושכת בבתים, כמו גם שוק התעסוקה שמשנה את פניו ומעביר רבים לעבודה מרחוק, נדרשה גם אדן לביצוע התאמות. "כשאנשים נמצאים שעות ארוכות ולפעמים ימים שלמים בבתים, הם מודעים יותר לכל מה שקורה בסביבת המגורים. המשמעות היא גם עלייה בפניות וגם פוטנציאל גדול יותר של תקלות", אומר דדון. "כמובן שאותנו זה מחייב להיות לא רק נגישים, אלא בעיקר להגיב מהר ולספק פתרונות ולא משנה הבעיה. אגב, גם בביצוע תיקונים שגרתיים, אנחנו נדרשים לתמרן. כך לדוגמה תיקון המצריך ניתוק זמני של זרם המים, שלפני כמה חודשים היה מתבצע בשעות הבוקר ולא משפיע כלל על הדיירים, חייב עכשיו להתבצע בזמנים שונים - אחרת זה מתכון לבלגן".  

חדר מדרגות בבניין משותף. כל תקלה או הזנחה עלולה להוביל לתיקונים בעלויות נכבדות צילום: unsplash

בכללי משחק הלא פשוטים ובזמן שמערכת החינוך מושבתת קליל או פועלת באופן חלקי, ידעו בחברת אדן ניהול נכסים לבצע התארגנות מחודשת כדי לא לפגוע ברמת השירות. "בסופו של דבר, בזה אנחנו נמדדים", מדגיש דדון. "הענף שלנו הוגדר על ידי הממשלה כחיוני, ולכן גם בקורונה אנו מתפקדים כרגיל, ואף מציעים לדיירים אפליקציה ייעודית לפתיחת קריאה באופן פשוט ונוח".

גם בהיבט הכלכלי ובכל מה שנוגע לגביית תשלומים, מנסה אדן להתגמש לנוכח התקופה המורכבת. "אף שההוצאות לא פחתו, לא מעט משפחות נאלצות עכשיו להדק את החגורה ולברור כל ההוצאה כספית - ואנחנו בהחלט מודעים לכך. החברה מקפידה ליצור קשר עם כל דייר שנקלע לפיגור בתשלומים ולברר מקרוב מה מצבו, ואיך ניתן להתחשב בו. בכלל, ההתנהלות מול דיירים מחייבת אותנו להיות קשובים, רגישים וסבלניים. אנחנו מפצירים בדיירים להציף ולשתף בכל עניין, וכשיש מגבלות ההתקהלות ואספת דיירים יורדות מהפרק, גם שיחות זום הן כלי אפקטיבי. מבחינתנו דיאלוג הוא אמצעי חיוני לשדרוג השירות, ובמצב הנוכחי העניין הזה מקבל משנה תוקף".

"ההתנדבות הפכה למטרד"

ימי הקורונה מחדדים עוד יותר את יתרונותיהן של חברות הניהול החיצוניות, התופסות בהדרגה את מקומן של ועדי הבתים המסורתיים - ומציעות רף שירותים מגוון ומקיף, שלא פעם גם מביא לחיסכון גדול בעלויות עבור ציבור הדיירים, במיוחד בפרויקטים בנפח גבוה כמו איטום הגג או החלפת הצנרת המרכזית.

"העולם השתנה", מסביר דדון. "אם פעם תפקידו של ועד הבית הסתכם בעיקר בדאגה לנורות בחדר המדרגות ואולי גם לניקיון המבנה, הרי שב-2021 הדרישות לתחזוקה שוטפת הן רבות לאין שיעור, בטח בבניינים החדשים. 

בעלי חברת אדן: ארז אוסדון (מימין), רונן דדון, ונדב עמיאל. לנכסים שבניהולם מצטרפים גם מבנים שעברו תמ"א

"האחריות לפעילות תקינה של המערכות השונות בבניין - המים, כיבוי האש וגילוי העשן, האינסטלציה והמשאבות, החשמל והגנרטורים – מצריכות איש מקצוע שמכיר את הענף ואת הגורמים הפועלים בו, ויודע בדיוק מה צריך לבדוק ומתי לבצע ביקורת. כאשר מדובר במערכות בסדר גודל כזה, כל תקלה או הזנחה עלולה להוביל לתיקונים בעלויות נכבדות. מעבר לזה, אותו איש מקצוע או חברת ניהול תפקידם לדאוג לענייני הביטוח השונים, לנהל את החשבונות של הבניין ולבצע מכרזים מול כמה ספקי שירות, כדי שלדיירים יתאפשר לבחור את ההצעה שהכי מתאימה לצרכים ולתקציב".

"שיהיה ברור אני לא נגד ועדי בתים, להיפך", מבהיר דדון. "כשיש את הידע, הזמן והרצון, ועדים בהחלט יכולים לנהל בניינים בצורה ראויה. חשוב רק להבין שניהול בניינים זה לא משהו שעושים על הדרך, זו פונקציה הכרחית שיש לה השפעה ישירה על איכות החיים, הבטיחות והביטחון של הדיירים. היום לאנשים אין לא את הזמן ולא את האנרגיות להתנדב לוועד הבית - לרוץ אחרי דיירים ולפקח על התשלומים, להזמין בעלי מקצוע או לערוך סקר מחירים – כל ההתעסקות הזו הפכה למטרד, ופה חברות הניהול החיצוניות נכנסות לתמונה. 

"בהקשר הזה צריך להוסיף שבחירת הגוף שינהל את הבניין מחייבת בדיקה לעומק. זה אומר לברר באשר לרזומה המקצועי וכמות הנכסים שתחת ניהול החברות הפוטנציאליות, ולתחקר גם דיירים כדי לקבל תמונת מצב הולמת".

אתגר השנה הראשונה

אם בעבר זוהו חברות הניהול בעיקר עם מגדלי היוקרה והמשרדים המפוארים, הרי שבעשורים האחרונים המעגל הולך ומתרחב: את שירותיהם מבקשים לקבל גם בתי המגורים הסטנדרטיים, ובהם כאלו שעברו התחדשות עירונית. "אנחנו מנהלים היום פרויקטים רבים שסיימו תמ"א 38", מרחיב דדון. "אלו מבנים שעברו מתיחת פנים מקצה לקצה. אם בעבר לא היתה בהם אפילו מעלית, היום לצד מעלית משוכללת, יש לא פעם גם חניון רובוטי, מערכות ספרינקלרים וגנרטורים לשעת חירום". 

בשנה הראשונה לאכלוס, כשיש לא פעם עוד תיקונים והשלמות אחרונות שצריך לבצע בבניין, והשכנים עדיין לא ממש מכירים זה את זה, הערך מוסף של חברות הניהול בא לידי ביטוי. "כאן הניסיון והמיומנות שלנו מסייעים בזירוז תהליכים ובזיהוי מוקשים פוטנציאליים", מפרט דדון. "חוץ מזה, כשמדובר בבניין חדש מהניילונים, התחזוקה הסדירה והבקרה הרציפה הם כלי חיוני לשמירה על ערך הדירות".