עיריית ת"א חייבה מוכר דירה בהיטל השבחה עבור זכויות של בעל דירה אחרת

עיריית ת"א ביקשה לחייב בעל דירה בהיטל השבחה של מאות אלפי שקלים, אך במהלך הדיון אצל שמאי מכריע, הסתבר כי הזכויות שבגינן ביקשו לחייב את בעל הדירה כלל לא בבעלותו, אלא בבעלות בעל דירה אחר בבניין. מדובר בהכרעה ראשונה של שמאי מכריע בסוגיה כזו. 

המחלוקת בנוגע להיטל ההשבחה הובאה בפני השמאי עו"ד שלומי יפה בתפקידו כשמאי מכריע, כאשר החיוב של הוועדה המקומית בת"א התייחס למכירת דירה בשטח של 55 מ"ר הרשומה כתת חלקה בבניין ברחוב ארלוזרוב 145 הכולל 3 קומות מעל קומת עמודים ובסך הכל 14 דירות ומשרד פרטי בקומת הקרקע.

לאחר מכירת הדירה בחודש מאי 2020 ביקשה העירייה לחייב את בעליה בהיטל השבחה של 275 אלף שקל (לפי חישוב השבחה של 550 אלף שקל) - זאת לאור השפעת תכנית רובע 4 וזכויות בנייה עתידיות בבניין, כולל שטח הגג, המאפשרות במסלול של תוספת בנייה על הקיים לבנות עד 7 קומות וקומת גג חלקית, בנוסף לחיזוק המבנה.  

(אילוסטרציה) צילום: שאטרסטוק

אלא שבשלב הטיעונים אצל השמאי המכריע טען שמאי המקרקעין מטעם בעל הדירה - דני טרשנסקי ממשרד "קמיל טרשנסקי רפאל", כי בהתאם להסכם שנחתם בעבר שטח הגג כולל זכויות הבניה שלו שייכות לבעל דירה אחרת בבניין, ולכן אין מקום כלל לחייב את בעלי הדירה בהשבחה עבור אפשרות של תוספת בניה על הגג בהתאם לתוכנית רובע 4. כן טען טרשנסקי כי העירייה שייכה היטל השבחה של דירה אחרת לדירה שנמכרה.

השמאי המכריע עו"ד יפה הסכים עם טיעוני בעל הדירה וקבע כי "בענייננו קיימת למעשה מחלוקת עקרונית שעניינה אינה על גובה היטל ההשבחה אלא על עצם החיוב בהיטל ההשבחה".

עוד ציין כי "בידי הוועדה המקומית תל אביב - יפו היו מצויים כל המסמכים המשפטיים כדי להגיע למסקנה כי מלוא זכויות הבניה בשטח הגג העליון והגגות שייווצרו מעליו שייכים לחלקת משנה 1. לא זו אף זו, ניתנה למשיבה האפשרות להציג מסמכי התכתבות שנטענו שיש בידה עם חלקת משנה 1 והיא לא ניצלה הזדמנות זו".

לאור זאת, החליט השמאי המכריע כי אין מקום לדון בשאלת היטל השבחה בדירה וביטל את דרישת עיריית תל אביב. בנוסף, ובאופן חריג השית השמאי המכריע את מלוא ההוצאות הכספיות בגין קיום הליך הבירור השמאי על העיריה.

לדברי טרשנסקי, "היד הקלה של עיריית ת"א בהטלת היטלי השבחה על בעלי דירות בעיר הביאה במקרה זה לתקדים, שבו זכויות של דירה אחת נכללו בחישוב זכויות הדירה נשוא ההשבחה לכאורה. ניתן היה למנוע מחלוקת תקדימית זו במידה והעירייה הייתה מגלה יותר אחריות, בודקת את עצמה ולא פועלת כלאחר יד, תוך פגיעה מהותית בתמורה הכספית של בעל הדירה בעקבות עסקת המכירה".