עלייה ברכישת הקרקעות: האם זהו אפיק ההשקעה המבטיח לשנים הבאות?
במציאות שבה קשה עד בלתי-אפשרי להגיע לדירה ללא עזרה מההורים, וכדי לדאוג לעתידם הכלכלי, זוגות צעירים רבים רוכשים קרקע בעיצומו של תהליך התכנון, ונהנים מעלית הערך הצפויה. היזמים בני ברנשטיין ועו"ד פנחס פלח מסבירים איך עושים את זה נכון
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
התפרצות נגיף הקורונה והטלטלה שיצרה במשק מחייבות ישראלים רבים להתאמות ושינויים בגזרות רבות, לרבות בנוגע לאופן ניהול וניתוב ההשקעות. על רקע אי-היציבות בבורסות, וכחלק מחישוב מסלול מחדש, מבקשים כיום משקיעים רבים לפנות משוק ההון התנודתי לאפיקים שקולים ויציבים יותר.
אלטרנטיבה כזו מספק ענף הנדל"ן, תחום הנהנה מביקוש קשיח, וכבר הוכיח בעבר את יכולתו לשמור על חוסן בתקופות משבר. במיוחד אמורים הדברים לגבי ענף ההשקעה בקרקעות, שאמנם זכה לרוח גבית עוד טרום עידן הקורונה, אך בהתחשב בהיצע דירות הדל ביחס לדרישה וקצב התחלות בנייה האיטי, מושך אליו מעגל הולך ומתרחב של משקיעים.
מצוקת הדיור בישראל היא לא עניין חדש, כשהנושא מקבל משנה תוקף בעקבות תחזיות הלמ"ס שלפיהן תחצה ישראל את רף 15 מיליון התושבים עד 2040. ב-2017 אימצה הממשלה את התוכנית האסטרטגית לדיור שהציבה יעד לבניית 1.5 מיליון דירות חדשות עד סוף העשור הבא. המשמעות: הפשרה נרחבת של קרקעות חקלאיות, על מנת לאפשר את הגדלת היקפי הבנייה.
עניין נוסף המייצר באזז סביב ענף ההשקעות בקרקעות טמון בנגישותו לקהל רחב ומגוון, כשגם עם הון צנוע ובהשקעות קטנות באופן יחסי, ניתן להגיע לתשואות גבוהות למדי. במציאות שבה קשה עד בלתי-אפשרי להגיע לדירה ללא עזרה מההורים, וכדי לדאוג לעתידם הכלכלי, זוגות צעירים רבים רוכשים קרקע באיבו של תהליך התכנון, וכך גם חוסכים הוצאות של מיליון שקלים ומעלה על דירה, וגם נהנים מעלית הערך הצפויה.
מתחם אנרג'י פארק בחדרה הדמיה: לזרוביץ' שדמי אדריכלים בעמ
מייצרים ודאות
אז אילו דגשים חובה להביא בחשבון כשפונים להשקעה בקרקעות, ממה חשוב להיזהר, לאן צועד התחום והיכן נמצאים המתחמים הלוהטים? פנינו ליזמים בני ברנשטיין ועו"ד פנחס פלח, על מנת שיעשו לנו סדר.
לקראת כניסה להשקעה, ממליצים השניים לוודא כי הקרקע המיועדת עומדת בקריטריונים המרכזיים הבאים:
1. בעלות פרטית – "מי שמבקש לרכוש קרקע להשקעה, מומלץ שיבדוק כי היא נמצאת בבעלות פרטית ולא בבעלות המדינה", אומר ברנשטיין. "מרכיב הקרקעות הפרטיות מהווה 7% מסך הקרקעות הכולל בישראל, והרגולציה פשוטה באופן ניכר לעומת הקרקעות הנמצאות בשליטת רשות מקרקעי ישראל".
2. קרקע הנמצאת תחת הליך תכנוני– "קרקע עם אופק היא כזו הנמצאת תחת הליכים תכנוניים של תוכניות מתאר או תוכניות מפורטות", מסביר עו"ד פלח. "זה מייצר את הוודאות לצורך יציאה לדרך. כמובן שככל שהמצב התכנוני של הקרקע מתקדם יותר, כך ההשקעה בטוחה יותר וגורם הסיכון מצטמצם".
3. קרקע באזורי ביקוש – "לקרקע הנמצאת ביישוב הנהנה מגידול אוכלוסין והגירה חיובית, תנופת פיתוח ותוכניות עתידיות, יש פוטנציאל נדלני גבוה יותר", מנתח ברנשטיין. "קרקעות להשקעה במרכז, מה שנקרא קו חדרה-גדרה, או לחילופין במרכז מטרופוליני גדול, נהנות היום מביקוש גדול".
4. קרבה לתשתיות ולמערכות הסעת המונים – למערכות הסעת המונים, קרי תחנת רכבת, כבישים ראשיים ומסופי תחבורה מרכזיים חשיבות גדולה עבור מתחמי מגורים, תעסוקה ומסחר כאחד. "גם בתוך אזורי הביקוש, למיקום הקרקע יש חשיבות רבה", מפרט ברנשטיין. "צמידות לתחנת רכבת ולמסופי אוטובוסים, כמו גם לקניונים, למרכזים מסחריים ולמוקדי בילוי – מזינה את האזור כולו ועתידה להוביל לעלייה בערך הקרקע. אנו רואים זאת בחו"ל וגם בארץ, למשל בשטחים הנמצאים בסמיכות לתחנת סבידור ומתחם הבורסה".
5. הסכם שיתוף – "מטרת הסכם השיתוף היא להסדיר את הזכויות והחובות של הבעלים המשותפים על הקרקע", מסביר עו"ד פלח. "המסמך מקל על האינטראקציה בין הבעלים ומאגד אותם ובכך משביח משמעותית את ערכה של הקרקע. חשיבותו של הסכם שיתוף בקרקע זמינה לבנייה היא עצומה שכן בלעדיו לא ניתן לממש את הקרקע".
פארק ההיי-טק באשדוד הדמיה: שיח אדריכלים אייל סיליס חיים אלפסי
מיישרים קו עם העולם
"תחום הנדל"ן מאמץ כיום שתי מגמות השלובות זו בזו – עירוב שימושים וציפוף בנייה – כשגם ענף הקרקעות נדרש להתאים את עצמו אליהן", מסביר עו"ד פלח. "היעד הוא לייצר מתחמים הממזגים באותו מרחב פיזי מגורים, מסחר, משרדים ופנאי. מודל עירוב השימושים מקיים הלכה למעשה גם את הגישה התכנונית בערים המודרניות הדוגלת בהנגשת מוסדות החינוך ומבני הציבור, מוקדי תעסוקה וקניות אל בתי התושבים. בטווח הארוך הדבר צפוי גם להביא לצמצום השימוש בכלי הרכב הפרטיים ודילול עומסי התנועה. ישראל מיישרת קו עם העולם. מה שנכון לערים כמו ניו יורק, לונדון או ברצלונה מיושם כעת גם אצלנו.
"המסר שמשגרת המדינה הוא ברור: אזרחים, עיריות, ועדות תכנון ויזמים – כולם יצטרכו לשלב במערכת השיקולים את עירוב השימושים וציפוף הבנייה", מוסיף עו"ד פלח. "ניצול מושכל יותר של משאב הקרקע זה הפתרון להגדלת היצע הדירות ומיקסום פוטנציאל השטח. עיריית תל אביב היתה זו שסיפקה את אקורד הפתיחה עם אישור תוכנית המתאר תא/5000, המבקשת ליצור 'סביבה עירונית אטרקטיבית' המאזנת בין העיר הבנויה למרחב ציבורי מפותח. בדרך הזו גם ניתן לייצר מתחם תוסס ופעיל לאורך כל שעות היממה".
בני ברנשטיין (מימין) ועו"ד פנחס פלח צילום: החברה למימוש קרקעות
בין חדרה לאשדוד
ברנשטיין ועו"ד פלח מפנים את תשומת ליבנו לשני מטרופולינים במגמת עלייה במדינת ישראל: מטרופולין חדרה ומטרופולין אשדוד.
אשדוד, העיר השישית בגודלה בישראל, נמצאת בעיצומה של מהפכה ממש. בין היתר יש נמל חדש שבנייתו כבר לקראת סיום, הקמת עשרות בתי מלון ומערכת אוטובוסים חשמלית מהירה שכבר הוטמעה. "אחרי חקר מקיף הגענו לאשדוד, וגילנו עיר עם פוטנציאל אדיר שרחוק ממימוש", מספר ברנשטיין. "זו עיר חזקה בתחום הלוגיסטי ומעצמה של מסחר אלקטרוני (E-COMMERCE). באזור כולו אין מענה של משרדים, ולוואקום הזה בדיוק אנחנו נכנסים. זיהינו את המתחם הנכון בזמן הנכון, כשזכויות הבנייה בפרויקט כבר הוכפלו מ-168% ל-350%. יצרנו מצב בו המשקיעים שלנו שותפים ברווחים הנובעים מהשבחת הקרקע ותוספת זכויות הבנייה".
עיר נוספת הנמצאת בתנופה היא כאמור חדרה. כבר ב-2014 אושרה תוכנית מתאר כוללנית לעיר, תוכנית חד/2020, אשר הגדירה את יעדי התכנון והפיתוח העתידיים של חדרה עד לשנת 2030. אחת ממטרות העל של התוכנית היא הגדלת אוכלוסיית העיר ל-185 אלף תושבים.
כמו כן לאור העובדה כי מדינת ישראל הכריזה על העיר חדרה כמטרופולין אזורי, מושקעים בה תקציבים משמעותיים בתחום תשתיות התחבורה, מה שמקצר משמעותית את זמני ההגעה מהעיר לתל אביב לכ-20 דקות בלבד. כך למשל הוחלט במשרד התחבורה על קידום "מרכז תחבורה משולב", שעתיד להרחיב את תחנת רכבת חדרה מערב, השוכנת באנרג'י פארק, ולשלב בינה לבין תחנה מרכזית חדשה לאוטובוסים. מרכז התחבורה החדש הוגדר בפרוגרמה של רכבת ישראל כ"תחנת המעבר" הראשית והגדולה ביותר בקו הרכבת חיפה-תל אביב, ובכך יחליף את תחנת בנימינה
רובע הים בחדרה הדמיה: 3Division; תכנון: לייטרסדורף-בן דיין אדריכלים
לחדרה שני מתחמים מובילים המהווים עוגנים כלכליים ותדמיתיים. הראשון הוא מתחם חדרה רובע הים והשני הוא מתחם אנרג'י פארק בחדרה. לדברי עו"ד פלח, "אלו הם שני מתחמים הקרובים מאוד זה לזה ותומכים זה בזה. במתחם חדרה רובע הים יגורו כ-50-40 אלף תושבים, ואילו מתחם אנרג'י פארק יהיה אחד ממתחמי התעסוקה המשמעותיים בישראל. מבדיקה שערכה "זירת הנדל"ן" עולה כי עיריית חדרה מקדמת בימים אלה תוספת זכויות משמעותית במתחם אנרג'י פארק עבור יחידות דיור קטנות (מיקרו דיור). דגש רב יינתן גם לעירוב השימושים במתחם, כששכונות המגורים ייבנו לצד אזורי התעסוקה והמסחר, מה שישתלב היטב עם מגמת הפיתוח התחבורתי שעובר האזור.
את המהפך התחבורתי שעו"ד פלח מדבר עליו צפויה להוביל תוכנית אב לתחבורה שהוצגה הקיץ בידי מהנדס העיר חדרה, נדב הדר, שעיקריה הם שדרוג מערכת הדרכים העירונית והארצית בתחומי העיר, בין היתר באמצעות הוספת כבישים המתחברים לתחנות חדרה מזרח וחדרה מערב, ושדרוג מערך התחבורה הציבורית ועידוד הנסיעה בה וכיסוי העיר בנתיב תחבורה ציבורית.
"בין אם בחדרה, באשדוד או בכל מקום אחר, אנו פועלים לפי אסטרטגיה מגובשת ולא סוטים ממנה, והדבר הזה מניב תוצאות", מסכמים ברנשטיין ועו"ד פלח. "מתחם אנרג'י פארק הוא הדוגמה המוחשית ביותר לאופן הפעילות שלנו – עבודה שמתבצעת על פי משנה סדורה ומאפשרת לאתר מבעוד מועד את הקרקעות שעדיין נמצאות מתחת לרדאר, ובעתיד יהפכו למתחמים מבוקשים שיהוו עוגנים כלכליים לעיר ולאזור כולו".
לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן>>
