הצפון החדש: אלפי יחידות דיור, מסחר ומשרדים על עתודות הקרקע האחרונות של הרצליה

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

אישורה להפקדה של תוכנית חוף התכלת בדרום-מערב הרצליה בקיץ האחרון, סימנה אולי את תחילתו של גל בנייה גדול באזור, כשכעת נשואות העיניים לחלקה הצפוני של העיר, בסמוך למרכז הבינתחומי ושדה התעופה העתיד להתפנות, שם יוקם בקרוב רובע חדש הכולל למעלה מ-10,000 יחידות דיור לצד עשרות אלפי מ"ר של משרדים ושטחי מסחר.

"פרויקט צפון הרצליה", הכלול בתוכנית תמל/3006 של רשות מקרקעי ישראל והותמ"ל, זוכה להתעניינות רבה מצד משקיעים, בין היתר לאור ההיצע הנמוך עד לא קיים של מיזמי בנייה גדולים בלב גוש דן, והעובדה כי השקעה בקרקע יכולה להיות בסכומים צנועים יחסית. גם משבר הקורונה, כך נראה, לא עצר את הבאזז הנדל"ני סביב הפרויקט: בחינה של מחירי הקרקעות באזורי הביקוש מלמדת כי אלה נותרו יציבים עד כה, ובחלק מהמקרים אף הציגו עלייה.

נתונים אלה ממשיכים מגמה ארוכת שנים של עליית מחירים באזור. לפי אתר מדלן, מחירה הממוצע של דירה בשכונה הירוקה המערבית בהרצליה קפץ בתקופה שבין מרץ 2011 לדצמבר 2019 בקרוב למיליון שקל – מ-3.11 מיליון שקל בראשית העשור ל-3.95 מיליון שקל בסופו. 

צפון הרצליה צילום: שאטרסטוק

"מי שמחזיק ביחידות שטח באזור צפוי לעלייה משמעותית בשווין, לאור מיקומן האופטימלי, בסמיכות למרכז הבינתחומי הרצליה ולעורקי תחבורה מרכזיים", מנתח שמאי המקרקעין ראובן שם טוב. "צריך גם לזכור שהתכנון המפורט שיעבור השטח בשנים הקרובות רק ישביח את ערך הקרקע".

מגורים, תעסוקה ותחבורה

שטחו של הרובע החדש הוכרז על ידי קבינט הדיור בדצמבר 2018 כמתחם מועדף לדיור, כשעל פי התוכנית יוקמו כ-10,000 יחידות דיור בהרצליה ועוד כ-280 יחידות דיור בכפר שמריהו, לצד שימושי מסחר, משרדים ותעסוקה, מסוף אוטובוסים ושטחים ציבוריים פתוחים ובנויים.

התוכנית חולשת השטח התחום בין רחוב הבריגדה היהודית ודרך מנחם בגין מדרום, כפר שמריהו ממערב וכביש 531 מצפון, ומחולק למעשה בין שלוש רשויות מוניציפליות – הרצליה, כפר שמריהו ורעננה. בין היתר הוא כולל בתוכו גם חלק משדה התעופה של הרצליה.

"תמל/3006 מבקשת לתת למענה מקיף לצפון הרצליה בשורה ארוכה של היבטים – ממגורים דרך מסחר ותעסוקה ועד לנגישות תחבורתית", אומר שם טוב. "יש פה רצון להתכתב עם המרקם הטבעי של האזור, ולהתאים אליו את אופי הבנייה. העניין הזה משתקף בתוכניות בנייה בגבהים משתנים מתוך שאיפה לייצר תמהיל מגורים מגוון המספק מענה לחתך אוכלוסייה רחב".

מנכ"לית קרקעליסט, שירלי ריגר-עגיב

הקרקעות בצפון הרצליה, יש לציין, נכללות גם במסגרת התוכנית המתאר הכוללנית החדשה להרצליה הר/2530, המבטאת את החזון ל-2035 ומציגה מדיניות ארוכת טווח לתכנון ופיתוח. על פי התוכנית יהווה הרובע הצפוני המשך הרצף האורבני של העיר ויציע מרחב עירוני חדשני ותוסס.

הזמן הנכון

מטבע הדברים, גם יזמי הנדל"ן המנוסים באיתור הזדמנויות כבר תקעו יתד בקרקע המדוברת. אחד מהם היא חברת קרקעליסט, שם בטוחים כי גם השקעה בסכום קטן יחסית היום, תוביל לתשואה גבוהה מאוד בתוך שנים ספורות: "הודות לעובדה כי הקרקע איננה זמינה לבנייה מיידית אך נמצאת בשלבים הסופיים לקראת הפשרה – זאת בדיוק נקודת הזמן הטובה ביותר לביצוע ההשקעה", אומרת שירלי ריגר-עגיב, מנכ"לית קרקעליסט. באחרונה אף הודיעה החברה כי ראשוני המשקיעים דרך החברה ייהנו ממחירי פריסיל של החל מ-149 אלף שקל בלבד לחלקת שטח.

לדברי ריגר-עגיב, "מדובר בהשקעה בקרקע פרטית הנרשמת על שם הרוכש בטאבו. הקרקע עברה חוות דעת של שמאי לפי תקן 22, הידוע בתור תקן מחמיר במיוחד, נמצאה איכותית במיוחד, וצפויה לעליית ערך משמעותית ובמקביל הליכי אישוריה צפויים להתקדם בקצב מהיר מאוד".

"אנו רואים כי ענף ההשקעה בקרקעות רק חיזק את מעמדו בימי הקורונה, ודווקא בתקופה הזו מעגל המשקיעים הולך ומתרחב", היא מוסיפה. "היום יותר מתמיד, אנשים מבינים ההזדמנות שמציעה השקעה בקרקע באזורי הביקוש. מכל היבט, השקעה בקרקע כזו היא השקעה שמוכיחה את עצמה, וזה משתקף גם במספר עסקאות הנדל"ן בחודש אוגוסט האחרון שזינק ב-23%".